【案件详情】

原告赵某诉称，2013年7月15日原、被告就登记在被告李某名下的坐落某市××区××家园××号房屋签订《二手房屋买卖合同范本》，约定被告将上述房屋出售给原告。当日，原告将140000元定金交付被告。同年8月6日应被告要求，原告再次向被告交付70000元定金，被告收到上述定金后始终不依照合同履行义务，2013年11月15日被告再次向原告承诺2014年2月4日前履约，却仍未兑现。经原告催促无果，只得与其解除房屋买卖合同。由于此前给付定金共210000元过高，现依照法律规定，以合同约定购房款560000元的20%计算购房定金为112000元，请求依法判令被告双倍返还定金224000元，其余98000元则作为购房预付款要求被告予以返还；本案诉讼费由被告承担。

被告李某辩称，我不认识原告，和原告之间如何形成的房屋买卖关系我也不清楚，原告也没有催告过我买卖房屋的事情。如果原告向我支付了购房定金，应该给我打过电话。其次，我和第三人闫某之间确实存在债务关系，我曾给第三人闫某签过空白的《房屋买卖合同》，是为了借款而采取了房屋买卖的形式，房本也是押在了闫某处，而且我给闫某打的《收条》与原告在本案中提供的《收条》在日期、金额上都相同，不可能存在这样的巧合。在我和闫某的谈话录音中，我反复提到我打的欠条都没取回，闫某也答应欠款不会累加。此外，第三人闫某说为了省事，我才没在《收条》上写明出借人姓名。以上情形均说明，原告的《收条》、《承诺书》等材料都是第三人闫某提供的，我没有收取过原告的购房定金和购房款，因此不同意原告的诉讼请求。

第三人闫某述称，原、被告是通过我介绍认识的，双方签订的《房屋买卖合同》是由原告提前写好，我带着原告找到被告由他们共同确认后自己签字、按的手印。双方签订合同及给付第一笔购房定金时我都在场，第二笔定金是原告将钱给我，委托我转交给被告的。此外，我和被告李某之间有一个长期的借款过程，但与本案没有任何关系，不能以被告所述的欠条、承诺书等时间前后的巧合作为反驳他们之间存在买卖房屋关系的依据。涉及我和被告之间债务的谈话有很多次，但被告只录取了一部分，因为这些可能对本案会产生作用，而且录音中许多问题我并没有正面回答，只是想要回借款有的就顺着被告去说，所以不能完全表达我的真实意思。就我和被告之间的债务已经在某法院进行了诉讼，但那个债务案件与本案没有任何关系，而且被告李某在某法院案件中涉及的所谓的“妻子”并不是其真实配偶，所以我认为被告李某从头至尾，包括进行谈话录音的行为都具有目的性。现在被告李某未提供任何证据证实我和他之间的借贷关系与原告之间存在联系，这些录音最多只能证明我和被告之间存在债务，所以我认为原告的请求应该得到支持，被告应承担相应的违约责任。

第三人闫某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，其在此前本院对其的询问中述称，我和被告是夫妻关系，被告李某是否卖房我从来都不知道，他也从未跟我提及过此事某市××区××家园××室房屋一直由我在居住，旁边的××室房屋我们也出租了，我名下也没有其他住房，以前我不知道这件事，就算知道我也不会同意卖房，到现在也根本不同意。此外，2011年左右被告李某就开始以工作忙为由经常不回家，至今也没有往家里拿回过钱，直到2013年12月一个姓：“句”的人找到我们家我才知道被告李某在外面欠了钱。鉴于以上情形，我既不知道到被告李某有过卖房的事，也不同意出售属于我们夫妻共有的房屋，我也从未收到或见到过什么购房定金，我自己也没有能力偿还债务。

经审理查明，被告李某与第三人闫某于1990年7月10日登记结婚，现仍系夫妻关系，婚姻关系存续期间于2011年3月29日取得坐落某市××区××家园××号房屋（诉争房屋）产权证书并登记于被告李某名下。被告李某通过案外人齐某某与第三人闫某相识，第三人闫某与原告赵某系朋友关系。被告李某因经营生意需要资金，与第三人闫某之间存在债权债务关系，就此第三人闫某与被告李某已在某人民法院引发诉讼，案件现尚未审结。2013年7月15日被告亦因生意经营所需与原告就诉争房屋签订《二手房屋买卖合同范本》一份，约定被告以560000元价款将诉争房屋出售予原告赵某，同时合同中双方亦对购房定金、房屋交付期限、产权登记变更等事宜一并进行了约定。签订合同当日，原告将140000元现金给付被告，同年8月6日原告委托第三人闫某再次将70000元现金给付被告，2013年11月15日被告就上述售房共收取定金款210000元签字、捺印出具《收条》及《承诺书》各一份。承诺于2014年2月4日前腾空房屋并办理过户手续，如未能履行则双倍返还定金并承担由此发生纠纷的各项费用。另查，2013年1月22日被告李某已将诉争房屋抵押给案外人翟某，权利价值350000元并办理了抵押登记。诉争房屋仍由第三人闫某和被告李某居住使用至今。现原告以诉称为由起诉至法院，请求依法判令被告双倍返还购房定金224000元及购房款98000元，合计322000元；本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告以辩称为由，不同意原告的诉讼请求。第三人闫某则以述称为由表示，原、被告买卖房屋的事情属实，被告应依法承担违约责任并且被告曾向其表示第三人闫某知晓售房事宜。第三人闫某则表示从始至终对被告出售诉争房屋的事情并不知情，而且对出售房屋亦表示绝不认可。案经调解，未获协议。

【争议焦点】

此案件系房屋买卖合同还是借贷合同纠纷？

【法院裁判】

一、确认原告赵某与被告李某就坐落某市××区××家园××号房屋于2013年7月15日签订的《二手房屋买卖合同范本》无效；

二、本判决生效后十五日内，被告李某返还原告购房款210000元；

三、原告赵某的其他诉讼请求予以驳回。

【律师评析】

诉争房屋系被告李某与第三人闫某婚姻存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产。被告李某未经第三人闫某同意，自行与原告签订的《二手房屋买卖合同范本》属效力待定合同，此后未能征得第三人闫某追认，故该合同应属无效，被告李某应将收取原告的购房款210000元全部返还。庭审中，第三人闫某表示其仅在某市某区法院诉讼中看到过被告李某所谓的“妻子”，而非本案第三人闫某，就此原告及第三人闫某均未能提交相应证据证实第三人闫某对售房一事已知悉，故第三人闫某和原告提出第三人闫某知晓卖房的主张，不予采信。对于被告提出其与原告并不相识、其仅与第三人闫某之间存在债务，故只向第三人闫某签过空白售房合同，出具过收条，打过承诺书，而且其未将以往出具的《收条》等材料收回，现主张原告所持书证系从第三人闫某处所得，进而否认其与原告之间存在房屋买卖关系等抗辩意见，因《二手房屋买卖合同范本》、《收条》和《承诺书》均系被告自行签字、捺印出具，该《收条》的内容明确为购房定金，《承诺书》中的诉争房屋地址也是由被告自行填写，其余内容则明确为“收款、购房、腾房、过户”等事宜，而其向第三人闫某出具的《收条》及《承诺书》的内容明确为借款，数额也不相同，与原告所持书证的时间也并不一致，第三人闫某又表示其和被告之间的债务与本案毫无关联，被告提交的与第三人闫某之间的谈话录音亦模糊不清，故无法证实被告所提抗辩意见，可不予采信。鉴于被告出具的《承诺书》中关于引发纠纷产生相关费用的承担约定不明，故本案诉讼费用仍应依法承担。