律师观点分析
高岩与徐州市恒嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 徐州市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2015）鼓民初字第1334号 原告高某， 委托代理人A， 委托代理人A， 被告徐州市XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A， 委托代理人A， 原告A诉被告徐州市某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年5月15日受理后,依法由审判员B用简易程序独任审判，后因案情复杂,本院依法组成合议庭,按照普通程序,公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B与C、被告徐州市某某置业有限公司的委托代理人B与D到庭参加诉讼，经合议庭评议,本案现已审理终结， 原告诉称：2012年12月18日,原告与被告签订商品房买卖合同两份,合同约定某某花园C3-13幢1单元303号房屋与C3-13幢1单元-118号房屋（地下室）交付期限均为2014年5月28日，被告于2015年4月17日将上述两套房屋实际交付给原告,被告未能在约定期间向原告交付房屋,且拒绝支付违约金或赔偿相应损失，原告认为,关于C3-13幢1单元-118号房屋（地下室）逾期交房违约金,应依据双方合同第九条约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”标准计算；关于C3-13幢1单元303号房屋逾期交房违约金,双方合同第九条约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”标准过低,申请予以增加,根据2006年徐州市发布的房屋租赁指导价格,随着物价水平的变化,原告主张应按照同地块房屋租金每月每平方米13元的标准计算，为此,请求判令：1、被告支付逾期交房违约金18010元（自2014年5月28日起至2015年4月17日止,合计319天）；2、本案诉讼费用由被告承担， 被告辩称：1、对于原、被告之间存在涉案的商品房买卖合同关系没有异议；2、原告实际上房时间是2015年4月17日；3、根据法院的司法实践,自2014年8月22日起至2015年1月27日止属于双方合同约定的被告逾期交房免责事由,故计算被告逾期交房违约期间应当为自2014年5月29日起至2014年8月22日止以及自2015年1月28日起至2015年4月17日止；4、关于逾期交房违约金的计算标准,双方合同均有明确约定,原告主张的违约金计算标准没有法律依据,也没有司法实践基础，因此,请求人民法院在查明事实的基础上依法确定被告所应承担的逾期交房违约责任， 原告为证明其主张,提供如下证据：1、商品房买卖合同两份,编号分别为0332515、0332520,证明被告应交付房屋的时间均为2014年5月28日；2、港华燃气家庭客户业务受理单一份,证明2014年11月20日另一业主A已经开通燃气使用；3、光盘一张及对应的录音书面材料一份,证明被告在4月17日至18日通知原告等业主上房；4、商品房买卖合同一份,编号为0332356,为滨湖花园与买受人B所签订,证明该份合同约定的逾期交房违约金为日万分之二,原告与被告约定的逾期交房违约金标准过低；5、交付使用通知书一份,证明涉案房屋所在的13号楼在2015年4月6日已具备交付业主使用的条件；6、住宅使用说明书一份,证明在2014年6月16日相应的社区配套设施已竣工验收， 被告的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议,原告购买的是C3-13-1-303室商品房,双方在合同第八条第二款第三项明确约定因水电气道路等事项延误的,属于被告的免责事由；2、对证据2的真实性有异议,因无法判断，不能证明涉案小区燃气符合相关部门检验可以安全使用,应当以有关部门的符合使用核准的材料为准；3、对证据3,被告认为录音材料记载的和公司对话的是13-1-303室业主,因业主太多,无法进行核实,光盘内容主要是违约金的计算标准和计算期间,这一部分都是依照合同约定；4、对证据4的真实性无异议,该证据充分证明：（1）原、被告双方在签订合同时是有自由选择权利的,因为这份合同约定的违约金计算依据和原、被告之间的合同约定是不一致的；（2）这份合同第八条第二款第二项也明确约定对于水电气等基础设施配套不到位的属于出卖人免责事由；5、对证据5的真实性无异议,该证据充分证明直至2015年4月6日涉案商品房配套设施才通过整体验收；6、对证据6的真实性无异议,但不能证明原告主张，2014年6月16日这个日期指的是整栋楼竣工验收,竣工验收和交付使用是有本质区别的，该住宅使用说明书最终出具日期是2015年4月,这与被告所述是在2015年4月通过综合验收具备交付条件是相吻合的， 被告提交的证据为：1、13号楼一单元上房表一份,证明原告已领取被告支付的2703元逾期交房违约金,上房表中有原告亲笔签名；2、收条一份,由原告出具,证明原告已经收到逾期交房违约金2703元；3、燃气工程配套安装建设合同一份,由被告与徐州XX公司于2014年5月28日签订,证明合同载明的工程总工期为60个工作日,即到2014年8月22日,被告逾期交房违约责任的期间应当截止于2014年8月22日；4、（2013）鼓民初字第2245号民事判决书一份,证明与本案类似的因供气等原因导致延期上房的,在施工合同以外的期限属于被告的免责期间；5、住宅小区管道燃气设施交付使用意见一份,证明直至2015年1月27日涉案商品房燃气才具备交付使用条件；6、消防、供水、环保验收等书面材料一组共计五页,证明在涉案商品房建设过程中,2014年5月之前相关其他配套设施均已通过验收,唯独燃气不具备交付条件；7、支票存根与收据各一张,证明被告在2014年5月28日也就是与燃气公司签订合同当日通过支票支付了287100元燃气施工费用， 原告的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议,仅能证明被告支付了部分延期交房违约金2703元；2、对证据2的真实性无异议,仅能证明被告支付了部分延期交房违约金2703元,而不是全部；3、对证据3的真实性无法确认,合同签订的时间为2014年5月28日,也正是原告等业主应上房时间,故被告具有明显的过错和违约故意；4、对证据4的真实性无法确认,在该判决书确认的违约责任条款中,约定的违约金标准为日万分之一,由此可以看出,本案中原告与被告约定的违约金标准过低，原告认为,案件不同判决结果也会不同,不能用某个案来针对本案予以判决；5、对证据5的真实性无异议；6、对证据6的真实性无法确认,其中的建设工程竣工验收消防备案复查意见书明确标注该工程可以恢复使用,时间标注为2014年6月9日,由此可见,该工程在复查意见书出具的时候已符合交付使用条件,不存在被告所述验收未通过的情形；7、对证据7的真实性无异议， 在庭审中,为查明案件事实,根据原告申请,本院依法于徐州XX公司处调取了涉案房屋所在小区燃气施工五组相关材料：综合验收报告一份、燃气通气证明一份、说明一份、民用燃气楼盘配套告知书一组共两页、民用燃气楼盘配套申请表一组共两页,证明涉案房屋所在小区燃气施工情况， 原告对本院调取的上述证据的质证意见是：真实性均无异议,综合验收报告显示施工时间是2014年6月6日,只有在符合燃气管道铺设条件时,燃气公司才会进场进行施工,因此,根据该综合验收报告,被告承建的某某花园是在2014年6月6日才符合管道铺设条件，实际上,被告在2014年5月28日将工程款项支付给燃气公司,2014年5月28日也正是原告等应上房的最后截止日期,故被告存在恶意违约的行为,上述证据不应成为被告免责的依据， 被告对本院调取的上述证据的质证意见是：真实性均无异议,上述证据可以印证：2013年12月8日被告向本案所涉的燃气公司进行了燃气用气计划申请,列明进场时间2014年2月,通气时间2014年4月,民用燃气楼盘配套申请表清晰地载明被告在申请时向燃气公司申报预计上房月份2014年6月,故被告在商品房开发过程中,已经尽自己可能向全市唯一具有燃气施工资质的相关公司申请燃气管道安装,已尽到善意履行义务， 本院经审查后认为,对于原告所举证据1、5、6,被告对其真实性均没有异议,上述证据形式与来源合法,其内容与本案具有关联性,均可以作为定案的依据，对于原告所举证据2,被告虽对其真实性有异议,但未能提供相反证据予以推翻,本院对证据3的真实性予以确认，因该证据系案外人开通燃气书面材料,与本案关联性不足,故本院对该证据不予确认，对于原告所举证据3,被告对其真实性未予确认,从该证据内容来看,与本案原告主张关联性不足,本院不予确认，对于原告所举证据4,被告虽对其真实性无异议,因该证据系案外人之间签订的合同,故与本案关联性不足,本院对该证据不予采信， 对于被告所举证据1、2、5、7,原告对其真实性均没有异议；对于被告所举证据3,原告虽对其真实性无法确认,但该证据内容能够与其他证据相互印证；故被告所举证据1、2、3、5、7形式与来源合法,其内容与本案具有关联性,均可以作为定案的依据，对于被告所举证据4,原告虽对其真实性无法确认,但未能提供相反证据予以推翻,故本院对证据4的真实性予以确认，该证据所涉燃气施工工程与本案非同一燃气施工工程,故与本案关联性不足,本院对该证据不予确认，对于被告所举证据6,原告对其真实性无法确认,因该组证据系复印件,且被告未能提供其他证据予以证明,故本院对该组证据不予确认， 对于本院调取的涉案房屋所在小区燃气施工综合验收报告等五组证据,双方当事人对其真实性均无异议,可以作为定案依据， 根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据,可以确认如下事实：2012年12月18日,原告与被告签订商品房买卖合同两份,被告将其开发的位于本市荆马河南中山XX某某花园第C3-13幢1单元303号房屋与第C3-13幢1单元-118号房屋出售给原告,双方约定被告均应于2014年5月28日前将涉案房屋交付给原告，合同签订后,原告向被告支付了涉案房屋的全部房款675657元,被告于2015年4月17日将涉案房屋交付给原告， 原、被告双方签订的两份商品房买卖合同第八条均约定交付期限：出卖人应当在2014年5月28日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，2、该商品房已竣工验收备案，但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方经协商签定补充协议变更交付期的；3、因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误的， 原、被告双方签订的两份商品房买卖合同第九条均约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，2、（空白）， 2013年12月8日,被告就某某花园C3-13#楼向徐州XX公司递交徐州市某某开发公司燃气用气计划申请书,该申请书显示,项目交房时间为2014年6月,项目地下燃气管网需求计划（进场时间）与项目地上燃气管网需求计划（进场时间）均为2014年2月,项目通气时间为2014年4月， 2014年5月28日,被告（甲方）与徐州XX公司（乙方）就某某花园C3-13#住宅管道燃气建设工程签订燃气工程配套安装建设合同,该合同第二条工程期限中约定：该项工程总工期为60个工作日,经双方协商书面确认后的时间为该项工程工期的起始时间，第三条付款中约定：本合同项下的配套安装费共计287100元，第七条工程验收中约定：本工程的验收标准按照GB50028-2006《城镇燃气设计规范》、CJJ33-2005《城镇燃气输配工程施工及验收规范》、CJJ94-2003《城镇燃气室内工程施工及验收规范》以及港华投资有限公司工程施工、验收（DM11、DM12）有关指引的规定执行，工程竣工验收时,乙方应书面通知甲方参与本工程的验收，工程验收完毕后,乙方应向甲方提供一套本小区工程的竣工图纸,甲方对本小区内的燃气管道设施负有监管责任， 2014年5月28日,被告以支票形式向徐州XX公司支付某某花园C3-13#燃气工程配套安装费287100元， 2014年8月19日,某某花园C3-13#住宅管道燃气建设工程综合验收报告出具,综合验收意见为合格,相关施工单位、监理单位、设计单位与建设单位在报告中盖章或签字，该综合验收报告显示,涉案工程开工日期为2014年6月6日,竣工日期为2014年8月12日， 2015年1月27日,城建处出具住宅小区管道燃气设施交付使用意见,该意见认为：鼓楼XX住宅小区第C3-13#号楼燃气配套设施已建设完成,根据《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》对管道燃气设施交付使用的要求,经现场勘察和查验徐州XX公司出具的相关材料,该小区内燃气管网敷设完成,已与市政管道碰接,燃气可通达用户；管道安装基本符合国家有关规范要求,具备分户开通条件，可交付使用， 2015年4月6日,徐州市XX向被告出具鼓楼生态园C3--13号楼交付使用通知书， 2015年4月27日,原告收到被告支付的涉案房屋延期上房违约金2703元， 本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力，依法成立的合同,自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法， 本案中,原告与被告签订的两份商品房买卖合同依法成立并生效，关于被告逾期交房违约责任,被告应当按照合同约定于2014年5月28日前将涉案房屋交付给原告，实际上,被告直至2015年4月17日才将涉案房屋交付给原告,被告未能按照合同约定如期向原告交付涉案房屋,其行为违反了双方合同约定,构成违约,应当向原告承担违约责任,故原告主张被告应当向其支付逾期交房违约金的诉讼请求依法应予支持， 关于被告逾期交房违约责任的计算标准,涉案两份商品房买卖合同第九条均约定：在合同继续履行时,“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”，原告主张,关于C3-13幢1单元-118号房屋逾期交房违约金,应依据双方合同第九条约定的标准计算；关于C3-13幢1单元303号房屋逾期交房违约金,认为双方约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”标准过低,申请予以增加,应根据2006年徐州市发布的房屋租赁指导价格,随着物价水平的变化,按照同地块房屋租金每月每平方米13元的标准计算，原告上述主张的主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本院认为,原告与被告签订的两份商品房买卖合同关于计算被告逾期交房违约责任的标准相同,原告认为关于C3-13幢1单元-118号房屋应依据双方合同约定的标准计算,关于C3-13幢1单元303号房屋原告认为同样的标准又过低,其依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形,而本案中双方在合同第九条已就相关计算标准进行了明确约定，同时,原告虽主张双方约定的违约金标准过低,但经本院释明并未就相关租金申请司法鉴定,且未就其损失等提供相关的证据予以证明,故原告关于增加计算被告逾期交房违约金标准的主张,本院不予支持， 关于被告逾期交房违约责任的免责事由,被告主张根据双方商品房买卖合同第八条关于因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误的,出卖人可据实予以延期交房的约定,认为自2014年8月22日起至2015年1月27日止为因徐州XX公司施工延误应免除自身逾期交房违约责任的期间,故被告抗辩能否成立,关键在于徐州XX公司是否已按照与被告的约定如期完工,即按照与被告签订的燃气工程配套安装建设合同约定的60个工作日如期完成涉案房屋所在小区燃气施工工程,也即确定徐州XX公司施工实际起止具体日期，第一,关于施工实际开始日期,被告主张该日期应为2014年5月28日,即双方合同的签订日,也即被告向徐州XX公司开具涉案燃气建设工程配套安装费287100元支票的时间，实际上,燃气工程配套安装建设合同第二条明确约定,经双方协商书面确认后的时间为该项工程工期的起始时间，根据被告陈述,其与徐州XX公司并未就起始时间签订相关书面材料,从本院在徐州XX公司处调取的综合验收报告可以看出,涉案燃气建设工程的开工日期应为2014年6月6日,而非被告主张的2014年5月28日，第二,关于施工实际截止日期,被告认为该日期应为2015年1月27日,即城建处出具住宅小区管道燃气设施交付使用意见之日，实际上,向城建处申报住宅小区管道燃气设施交付使用申请的义务主体为房地产开发商即被告而非燃气施工单位徐州XX公司,故住宅小区管道燃气设施交付使用审批时间即使延误,该延误非徐州XX公司的原因造成,不符合原告与被告签订的商品房买卖合同第八条“关于因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误”的约定，结合被告与徐州XX公司签订的燃气工程配套安装建设合同第七条约定的工程验收内容,工程竣工验收合格为徐州XX公司依据其与被告合同约定应向被告履行的义务,燃气施工实际截止应为双方约定的工程竣工验收,故被告主张的城建处出具住宅小区管道燃气设施交付使用意见之日为燃气施工实际截止日期的主张不能成立，根据本院在徐州XX公司处调取的综合验收报告可以看出,涉案燃气建设工程竣工日期即施工实际截止日期应为2014年8月12日，自燃气施工实际开始日期即2014年6月6日起至施工实际截止日期即2014年8月12日止,上述期间并未超过燃气施工合同约定的60个工作日施工期间，此外,被告虽于2013年12月8日向徐州XX公司提出燃气用气计划申请并注明进场时间、项目交房时间等,但被告未能举证证明其时即已具备燃气管道铺设条件并证明涉案燃气建设工程是因徐州XX公司的原因导致施工延误,故被告关于因徐州XX公司施工延误应免除自身逾期交房违约责任的主张,本院不予支持， 根据原告与被告签订的商品房买卖合同第九条的约定,计算被告逾期交房违约金的期间应为：自2014年5月29日起至2015年4月17日止,上述期间共324日,原告在诉讼请求中仅主张319天,故被告应支付逾期交房违约金经计算为8074元（已交付房价款675657元×0.5×319日-已付逾期交房违约金2703元）， 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下： 一、被告徐州市某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告A支付逾期交房违约金8074元； 二、驳回原告B的其他诉讼请求， 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费250元（原告已预交）,由原告负担50元,由被告负担200元（由被告随上述案款直接支付给原告）， 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省徐州市中级人民法院，上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定,向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一五年十一月十日 书记员D
