一、二手房买卖定金合同违约怎么办

　　买方交付了房款，并实际的占有了的房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反了买卖的合同的约定义务的行为的，卖方应承担的相应的违约责任。买方如果对这套的房子志在必得的，一定要尽早起诉，同时为避免了卖方另将房屋转卖他人的，最好将房屋进行保全；如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

　　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照合同生效时间先后确定履行合同的买受人。如果该房已经办理了过户手续，其他买受人就只能通过要求出卖人承担违约责任的方式来维权了。

　　二、二手房定金协议签订注意事项

　　1、严格审查主合同效力

　　定金协议是主合同的从合同，主合同无效，则定金协议无效。定金协议属于担保合同的一种，《担保法》第５条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此最好在签订定金协议时注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定金从合同有效。

　　2、二手房定金协议应当以书面形式签订

　　如果订立定金协议未采取书面形式，而是采取的口头形式，没有相应的证据予以证明，则不能确定定金协议的成立。为了避免这种现象的产生，要在交纳定金时合同双方应做出特别的书面约定，特别对违反主合同条款或补充合同条款如何处理定金做出约定。

　　3、定金的数额必须在合同标的额的20％以内约定

　　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

　　4、应当在合同中约定交付定金时间期限

　　合同当事人应在二手房定金协议签订之日起一定期限内交付定金，交付定金的期限就是定金协议的履行期限，是定金协议的最基本条款，在约定交付定金的期限时，必须明确、具体。