一、农村宅基地转让易出现的问题

　　农村宅基地转让容易出现的问题如下：

      1.因买卖合同不规范产生纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷。

　　2.房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷。

　　3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

　　二、农村宅基地转让的除外条件

　　1.宅基地使用权不得单独转让，必须和住房一起转让。

　　2.下列转让应认定无效：

　　（1）城镇居民购买;

　　（2）法人或其他组织购买;

　　（3）转让人未经集体组织批准;

　　（4）向集体组织成员以外的人转让;

　　（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

　　三、农村宅基地转让条件包括什么

　　农村宅基地转让条件如下：

　　1.转让人拥有二处以上的宅基地；

　　2.转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；

　　3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；

　　4.转让行为征得集体经济组织同意。