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  • 执业机构:江苏金锡律师事务所

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租赁合同纠纷案例

发布者:万芸律师|时间:2019年06月19日|分类:合同纠纷 |1610人看过

律师观点分析

原告:马某。

委托诉讼代理人:唐建永,江苏缔基律师事务所律师。

被告:孟某

委托诉讼代理人:李治辰、万芸,江苏金锡律师事务所律师。

被告:韩某。

委托诉讼代理人:李治辰、万芸,江苏金锡律师事务所律师。

第三人:餐饮公司。

法定代表人:李某,该公司执行董事。

原告马某与被告孟某、韩某、第三人餐饮公司租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人唐建永、被告孟某、韩某的共同委托诉讼代理人李治辰、万芸到庭参加诉讼。后原告马某追加餐饮公司为本案第三人,本案转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人唐建永、被告孟某、韩某的共同委托诉讼代理人李治辰、万芸到庭参加诉讼。第三人餐饮公司经本院公告送达开庭传票,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告马某向本院提出诉讼请求:1.解除马某与孟某签订的《店铺转让合同》;2.判令孟某、韩某向其返还转让款120000元并承担该款自2017年5月9日至实际返还之日按中国人民同期同类贷款基准利率计算的利息;3.本案诉讼费用由孟某、韩某承担。事实与理由:其与孟某于2017年5月9日签订《店铺转让合同》1份约定,马某承租孟某经营的孟府记麻辣烫店铺,孟某保证马某享有孟某所享有的租赁权利,马某承担孟某应承担的租赁义务。合同签订后,马某向孟某交付转让款120000元,该款由韩某实际收取。马某进场后,xx麻辣烫店铺于2017年5月20日被停电,无法正常经营,但周围其他店铺均正常供电。经与美食广场管理沟通得知,孟某与出租人签订的租赁合同明确约定不得转租,出租人现场明确表态不认可孟某的转租行为。孟某明知案涉场地不得转租,仍与马某签订转租合同,导致马某无法正常营业。故遂诉至法院,请求判如所请。

被告孟某辩称,《店铺转让合同》合法有效,不存在解除事由,出租人未故意停电妨碍马某的正常经营。出租人曾向马某明确同意孟某的转租行为。其与韩某不存在合伙关系,仅仅委托韩某代为收取款项,韩某已将所收取的120000元交付孟某。现《店铺转让合同》已实际履行完毕。请求驳回马某的全部诉讼请求。

被告韩某辩称,其与孟某不能存在合伙关系,仅受孟某的委托代为收款,请求驳回马某的全部诉讼请求。

第三人餐饮公司未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了《店铺转让合同》、租赁合同、转账凭证、录音、营业销售小票等证据,根据当事人之陈述及本院审查确认的证据,本院认定事实如下:

1、2016年9月17日,孟某签订《xx租赁合同》(以下简称《租赁合同》)1份,出租人的抬头处写有“xx广场”的字样,落款处有李某签字确认。租赁合同约定,联营场地位于xx超市一楼,经营范围为麻辣烫、油炸排骨和鸡翅;月租金13000元,于每月20日缴纳;孟某应当向出租人缴纳履约保证金39000元,保证孟某履行租赁合同项下的义务;租赁联营期满且孟某不再续租、归还场地后60日,由出租人向孟某无息退还保证金;如履约保证金不足以支付出租人应收款项,出租人有权按实际数额从保证金中予以抵扣;对于超出租赁合同经营品种范围的商品,出租人有权没收;租赁联营期间,孟某中途擅自退租、转租的,履约保证金不予退还;孟某放置在租赁场地内的装修装饰、设备商品均归出租人所有,出租人无需给予孟某补偿;未经出租人书面同意,孟某擅自将商铺转租转让他人,出租人有权终止合同。

2、2017年5月9日,马某与孟某签订《店铺转让合同》1份约定,孟某将位于xx的xx麻辣烫店铺转让给马某使用,并保证马某享有孟某在原房屋租赁合同项下的权利义务。孟某与原房东的租期至2017年9月30日届满,月租金为13000元,应于每月20日交至房东处。店铺转让后,马某代替孟某向房东缴纳租金及原租赁合同约定的各项费用。店铺内所有的装修装饰、设备商品均归马某所有。马某于2017年5月9日前向孟某一次性支付120000元,该款包括店铺内的装修装饰、设备商品和房屋押金。孟某应当协助马某办理店铺的工商营业执照、卫生许可、易买得租房押金等手续。《店铺转让合同》另有手写体载明,孟某应当在15日协助马某与房东签订新的租赁合同,若房东表示不需要重新签订合同,租期到期后,孟某应当在2017年9月30日前协助马某与房东续签合同。马某向韩某共计支付120000元,孟某称其委托韩某代为收款。《店铺转让合同》签订后,马某实际使用该店铺经营至2017年9月30日期满。餐饮公司于2017年5月15日和2017年6月5日以书面形式向xx麻辣烫租户催收房租和水电费。

3、2017年5月9日,马某、孟某、韩某就案涉店铺的租赁经营事宜进行了洽谈。2017年5月15日,马某与孟某就案涉店铺的租赁经营事宜进行了洽谈,马某称“还有一个事情我讲清楚,之前说好我们要做冰激凌,如果李总不同意我们做,你也说的,该起诉你起诉你”。对此,孟某称回应称“这都是小问题”,后又改称“冰激凌,我还是那句话,我们没有承诺同意”。2017年5月16日,马某、孟某、李某曾就案涉店铺的租赁经营事宜进行过洽谈。马某要求直接与李某签订合同并希望将经营范围改为冰淇淋和龙门花甲。但李某称,租赁期限内其不会与马某直接签订合同,但马某对店铺有使用权,其不会赶马某走;马某要做生意没有问题,但经营范围不能更改;认可马某实际经营者的地位,同意马某实际经营案涉店铺,且同意协助马某进行营销宣传;合同到期后,马某可以直接与其办理押金退还手续。马某于2017年9月以发送短信的形式向李某和孟某均主张了退还押金39000元。

庭审时,孟某称“合同约定的押金39000元经马某与广场确认,在合同期满后,由广场直接给付马某”。马某对此表示“押金是这个情况”。

本院认为,《租赁合同》的落款处虽仅有李某的签字,但考虑到餐饮公司曾向xx麻辣烫租户催讨租金及水电费,且李某系餐饮公司的法定代表人,故本院认定《租赁合同》的出租人为餐饮公司,李某在落款处的签字行为系代表餐饮公司的职务行为。《租赁合同》系餐饮公司和孟某的真实意思表示,未违反法律法规禁止性规定,合法有效。《店铺转让合同》系孟某和马某的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,合法有效。各方当事人均应按约定履行合同义务。孟某在签订《店铺转让合同》后已按约将店铺所涉经营场地及店铺内的装修装饰和商品设备交付马某使用,马某亦实际经营xx麻辣烫直至2017年9月30日,故本院认定《店铺转让合同》已实际履行完毕直至合同终止,无解除合同的法理基础和现实需要。马某虽主张店铺在2017年5月被断电一次,但即使断电一次的事实成立,亦不足以证明店铺转让合同存在法定解除的情形。李某系餐饮公司法定代表人,有权代表餐饮公司作出意思表示。结合李某、马某、孟某三人于2017年5月16日发生的谈话内容考虑,本院认定餐饮公司对孟某的转租行为明知且同意,虽然该同意未表现为书面形式,但同意孟某转租确系餐饮公司的真实意思表示,应当尊重当事人之意思自治,而非完全受限于租赁合同之约定。更何况,转租需要书面同意这一约定,调整的是餐饮公司与孟某之间因租赁合同产生的内部纠纷。当处理马某与孟某这一转租关系纠纷时,更重要的是认定餐饮公司是否同意转租,同意的表现形式不应当受租赁合同的约束。以上,本院对马某主张解除合同的诉讼请求不予支持。

《店铺转让合同》包含了转租店铺场地这一租赁关系和转让店铺内装修装饰和设备商品这一买卖关系。《店铺转让合同》中明确约定,120000元的对价包含:押金39000元和装修装饰、商品设备的对价。关于押金部分,李某于2017年5月16日明确表示,马某可以直接办理退还押金的手续;庭审时,马某与孟某一致表示,押金由餐饮公司直接退还马某;上述意思表示表意明确且连续,亦符合《店铺转让合同》第六条的约定,且孟某与餐饮公司签订的《租赁合同》已交付给马某,故本院认定马某、孟某、餐饮公司已就押金这一款项及款项所涉的权利义务的概括转让达成了合意,即押金39000元由餐饮公司直接退还马某。以上,本院对马某要求孟某退还押金39000元的诉讼请求,不予支持。

关于120000元转让款中扣除押金39000元的其余部分,由于餐饮公司对孟某转租一事明知且同意,故孟某未违反租赁合同之约定,孟某向马某转让的店铺内的装修装饰和商品设备并无权利瑕疵,且已向马某交付了相关物品,故本院认定孟某在履行转让店铺内装修装饰和设备商品这一买卖关系时,不存在违约行为。

同时,仍需考察孟某在履行转租店铺场地这一租赁关系是否存在违约行为。关于孟某是否曾经承诺马某可以经营“冰激凌”项目一事,本院认为结合现有录音证据,可以认定在签订《店铺转让合同》前,双方确就案涉店铺能否经营冰激凌项目进行过沟通。但结合双方谈话内容综合考虑,马某对孟某的要求是尽快和李某打招呼落实,故本院认定马某对于孟某无法直接决定店铺能否经营麻辣烫项目是明知的。同时孟某向马某强调了为此可能需要支付费用,事后马某并未支付费用。本院另注意到马某提供的2017年5月9日的录音与书面的《店铺转让合同》形成于同一天,如双方确实就是否能够经营冰激凌项目达成合意,理应体现于书面合同中,该合意未能明确载明于书面合同也从另一方面说明双方未因此达成合意。考虑到马某实际使用案涉店铺直至2017年9月30日这一事实,本院认定孟某在履行转租店铺这一租赁关系时,亦不存在违约行为。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百五十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

驳回马某的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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