租赁合同纠纷：争议、解决与注意事项

在日常生活和商业活动中，租赁合同是常见的法律关系之一，但也常常引发各种纠纷。下面为您介绍一些租赁合同纠纷的实际案例，让您更直观地了解常见的争议情况。

案例一：小李租了一套房子，合同约定租金每月1500元，需在每月5日前支付。然而，连续三个月小李都在10日之后才支付租金。房东认为小李违约，要求解除合同并没收押金。小李则表示自己只是晚了几天，且已经支付了租金，不应解除合同。

案例二：王先生租了一间商铺用于经营餐厅，合同约定租赁期限为3年。但经营一年后，由于生意不佳，王先生想提前解约。房东不同意，称合同未到期，王先生需承担违约责任。

案例三：张女士租了一套房屋，入住时发现空调不制冷。她多次联系房东维修，但房东一直拖延。最后张女士自行找人维修，花费500元，要求房东承担，房东拒绝。

本文将通过这些实际案例，介绍租赁合同纠纷常见的争议点、解决方案，以及律师对相关注意事项的提示。

一、常见争议点

1.租金及支付方式：包括租金金额的确定、支付时间的逾期、支付方式的变更等。

2.租赁物的使用和维护：例如租户是否按照约定用途使用租赁物，以及对租赁物的维修责任归属。

3.租赁期限：涉及提前解约、续租的条件和程序等问题。

4.押金退还：双方可能对押金的扣除和退还条件存在分歧。

5.房屋的装修和改造：未经房东同意的装修或改造引发的纠纷。

6.租赁物的交付状态：交付时与约定的条件不符，或者在租赁期间租赁物的状况发生变化。

二、解决方案

1.协商和解：租赁双方首先应尝试通过友好协商来解决争议，互相理解，寻求妥协。

2.调解介入：可以请第三方调解机构，如居委会、司法所等参与调解，促使双方达成一致。

3.按照合同约定仲裁：若合同中有明确的仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁。

4.诉讼途径：如协商和调解无果，可向法院提起诉讼，由法院依法判决。

三、律师提示注意事项

1.合同签订要规范：合同应明确双方的权利义务，包括租金、租赁期限、维修责任、违约责任等重要条款。

2.租赁物的描述要详细：对租赁物的位置、面积、设施设备等进行准确描述，避免模糊不清。

3.变更事项书面记录：任何对合同的变更，如租金调整、租赁期限延长等，都应以书面形式记录并双方签字确认。

4.通知义务要履行：涉及提前解约、维修通知等，应按照合同约定的方式和时间履行通知义务。

四、举证指引和注意事项

1.保留书面证据：包括租赁合同、租金支付凭证、维修通知、往来函件等。

2.收集视听证据：如与房东或租户的通话录音、现场视频等，但要注意合法合规。

3.证人证言：如有证人能证明相关事实，应提前联系并确保其愿意出庭作证。

4.注意证据的关联性和合法性：所提供的证据应与纠纷争议点直接相关，且获取方式合法。

总之，在租赁合同的签订和履行过程中，双方都应保持谨慎和诚信，严格按照合同约定行事。一旦发生纠纷，应冷静应对，依法维护自己的合法权益。

邯郸栗艳昆律师

2024年8月8日

附：租赁合同纠纷中常见的法律法规：

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

《商品房屋租赁管理办法》

第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。另外，如房屋可能拆迁，建议房屋租赁当事人在房屋租赁合同中约定房屋被拆迁时的处理办法。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

《城市房屋租赁管理办法》

第六条下列房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。