马蕊律师
律师观点分析
案情简介
本案属于商品房预售合同纠纷。购房人与房地产开发企业签订《济南市商品房买卖合同》，购买住宅一套，合同约定交房时间；后续另行签订车位认购协议书，支付全额车位价款，但双方并未签署正式车位买卖合同。
开发商未按照预期时间交付住宅以及地下车位。购房人起诉，要求开发商参照房屋买卖合同标准，一并承担住宅、车位两项逾期交付违约金。
开发商抗辩：1、房屋应当扣除合同补充协议约定的宽展期；2、车位仅有认购协议，无正式买卖合同，未约定交付时间、违约金，车位逾期违约金不应当得到支持。
案件过程
1、双方签订住宅商品房买卖合同，合同补充协议设置 60 日交房宽展期，宽展期内开发商无需承担违约责任；宽展期满后，如仍未交房，按已付房款日万分之一计算逾期交房违约金。购房人全额支付住宅购房款。
2、购房人与开发商签订车位认购协议书，购房者全额付清车位款项，开发商出具收款收据，但是双方后续没有签订正式车位买卖合同，协议文本未直接约定车位交付时间、逾期交付违约金标准。
3、开发商实际向购房人发送住宅交房通知书、车位交付通知书，实际交付时间晚于购房人预期时间。
4、购房人提起民事诉讼，请求法院：以住宅总价款、车位总价款为基数，自原合同预定交房日起，按照日万分之一，分别计算住宅、车位逾期交付违约金。
5、庭审阶段，开发商提出两项核心抗辩：一是住宅违约金应当扣除宽展期；二是车位仅签署认购协议，没有正式买卖合同，不应当支付车位逾期违约金；即便法院认定需要承担责任，也应当参照房屋合同同样扣除宽展期。
6、法院结合双方提交的买卖合同、补充协议、车位认购协议、交房通知书、收款凭证等全部证据开展审理。本案违约事实持续至《民法典》施行之后，案件适用民法典相关规定裁判。
案件结果
1、法院认定商品房买卖合同及补充协议合法有效，开发商逾期交付房屋，应当承担逾期交房违约责任；补充协议约定 60 日免责宽展期，违约金从宽展期届满次日起开始起算；购房人收到交房通知后未及时办理收房，违约金计算截止到交房通知载明收房日期前一日。判决开发商支付住宅逾期交房违约金 124669.59 元。
2、针对车位争议：虽然双方仅签署车位认购协议书，未签订正式车位买卖合同；但购房者已经全额支付车位价款，车位和住宅属于配套使用。法院采纳购房方意见，参照住宅买卖合同约定日万分之一标准计算车位逾期交付违约金，判决开发商支付车位逾期交付违约金 12672 元。
3、案件受理费由房地产开发企业承担；驳回原告其余部分诉讼请求。
法条依据：《民法典》第五百零九条、第五百七十七条，民法典时间效力司法解释相关规定。
律师观点
1、格式补充协议宽展期并非全部期间均可免责。开发商提供的格式合同约定 60 日宽展期内免责，但是宽展期满之后，格式合同没有对后续期间是否免责作出明确约定，该不利风险不能由购房者承担，不能无限扩大开发商免责区间，违约金应当自宽展期届满次日起计算。购房者遇到开发商设置交房宽展期条款，需要仔细阅读补充协议全文，看清宽展期之后违约责任如何约定。
2、仅有车位认购协议、未签正式车位买卖合同，不等于不能主张逾期交付违约金。认购协议下购房者已经全额支付车位款，车位作为住宅配套财产，已经具备实际交易履行的状态。开发商没有举证证明主动催告签署正式车位买卖合同，仅以没有正式合同作为抗辩，法院可以参照主房屋买卖合同的违约标准支持车位逾期交付违约金。实务中很多购房者遇到同类情形，容易陷入误区，认为没有正式车位合同就无法追责。
3、交房通知书收到后，购房者无正当理由拒绝收房，违约金会停止继续计算。购房者收到开发商符合条件的交房通知，应当及时办理收房手续，不能以自身未前去办理收房，无限拉长开发商违约金计算周期。
4、购房者购房签约时，无论是住宅还是车位，尽量签署完整正式买卖合同，把交付时间、逾期违约责任直接写进书面合同，减少后续诉讼中参照适用、事实争议带来的举证难度。
【律师价值】
1、格式补充协议宽展期并非全部期间均可免责。开发商提供的格式合同约定 60 日宽展期内免责，但是宽展期满之后，格式合同没有对后续期间是否免责作出明确约定，该不利风险不能由购房者承担，不能无限扩大开发商免责区间，违约金应当自宽展期届满次日起计算。购房者遇到开发商设置交房宽展期条款，需要仔细阅读补充协议全文，看清宽展期之后违约责任如何约定。
2、仅有车位认购协议、未签正式车位买卖合同，不等于不能主张逾期交付违约金。认购协议下购房者已经全额支付车位款，车位作为住宅配套财产，已经具备实际交易履行的状态。开发商没有举证证明主动催告签署正式车位买卖合同，仅以没有正式合同作为抗辩，法院可以参照主房屋买卖合同的违约标准支持车位逾期交付违约金。实务中很多购房者遇到同类情形，容易陷入误区，认为没有正式车位合同就无法追责。
3、交房通知书收到后，购房者无正当理由拒绝收房，违约金会停止继续计算。购房者收到开发商符合条件的交房通知，应当及时办理收房手续，不能以自身未前去办理收房，无限拉长开发商违约金计算周期。
4、购房者购房签约时，无论是住宅还是车位，尽量签署完整正式买卖合同，把交付时间、逾期违约责任直接