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银行按揭贷款方式购房的请注意不要在合同中约定具体的银行放款时间

作者:姜松梅律师时间:2019年10月12日分类:房产纠纷浏览:40次

银行按揭贷款方式购房的请注意不要在合同中约定具体的银行放款时间:因贷款审批后银行放款时间买房人不能把控,以免造成逾期付款违约。可以在合同中约定提交贷款资料的时间。因为提交贷款资料的时间买房人可以把控。开发商延期交房应按合同约定承担违约责任,约定金额过低可以申请调整。

 

案情经过:2016年9月12日,小王(化名)与某开发商签订《商品房买卖合同》一份,该合同在房产管理部门进行了备案登记,合同编号为GX16xxx107(即网签合同)。合同主要内容包括:1、小王购买的商品房位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号。2、房屋总价款778104元。3、付款方式:2016年9月12日付款158104元,2016年10月12日付款620000元。4、第七条逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同约定的时间付款,按逾期时间分别处理:(1)逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。5、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人:该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,取得建设行政主管部门竣工备案表;配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:买受人逾期付款的,除按合同第七条承担违约责任,交房日期相应顺延。6、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人,应按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。
  该网签合同附件四《合同补充协议》约定:1、关于按揭贷款付款的补充约定:(1)买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件,贷款方式为商业性贷款,买受人同意出卖人指定银行,买受人应按贷款银行的要求于2016年9月12日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用;出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。(2)因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款额,造成延迟付款、不足额付款等情形,出卖人同意买受人在7日内一次性支付,不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。(3)因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方另行协商变更付款方式或解除合同。(4)因非双方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方应就具体付款方式或解除合同另行协商,并签订补充协议;协商不成的,提起诉讼。
小王交付房款后,开发商小王开具了两张发票,发票显示西湖颐城(预收款)158104元,西湖颐城(余额)620000元。开发商提供的银行业务回单显示,小王的按揭贷款实际到账日为2017年2月22日。小王对按揭款到账日不持异议,但认为原告已按约定及时提交了贷款资料,交付了按揭费用,银行放款时间迟延非原告原因所致,小王目前正常还贷,开发商也不存在实际损失,故小王并不存在违约行为。

小王向一审法院起诉请求:1、判令开发商赔偿其逾期交房违约金18674元(违约金以778104元为基数,按照日万分之一的标准,从2017年6月1日计算至2018年1月31日,以后继续按此标准计算至实际交房之日);2、判令开发商承担本案的诉讼费用。
  一审庭审中,开发商小王购买的房屋目前仍未完全符合网签合同第八条约定的标准,配套设施和公共设施已经完成,前期物业已经落实,但未进行竣工验收及向主管部门备案。
开发商曾于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺:“保证2017年12月31日如期交房,如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。
  以上事实,有经小王、开发商质证的下列证据及本案开庭笔录、证据交换笔录在案佐证:1、网签《商品房买卖合同》一份;2、购房发票两张;3、银行业务回单一份;4、开发商2017年9月10日公布的《致全体业主的一封信》。
开发商提交会议纪要、工程竣工验收备案表、天气预报记录、情况证明、增值税(保洁费)发票、致全体业主的一封信(2018年3月1日)等材料,用以证明逾期交房的原因,开发商不是故意逾期,不应承担违约责任。经审查,上述证据材料显示涉案房屋仍未能取得竣工验收备案,开发商逾期交房事实清楚,但不能证明开发商存在免责事由。
小王提交的房屋租赁合同、租金收据、水电费收据等证据材料,能够佐证因开发商逾期交房造成小王不得不租房居住的事实,也能够佐证小王因此所造成的损失,对于该组证据,该院予以采纳。
    一审法院认为,小王开发商签订的《商品房买卖合同》(网签合同)系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,双方均应全面履行合同义务。
  关于小王付款问题,根据网签合同的约定,“买受人同意出卖人指定银行,买受人应按贷款银行的要求于2016年9月12日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用;出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”小王已按要求提交贷款资料,并获得了贷款审批,小王的贷款额未能按网签合同约定的付款时间到达开发商账户中,并没有证据证明系小王的原因导致逾期付款,故开发商辩称的小王构成逾期付款,应承担相应的违约金并顺延交房”,理由不成立,该院不予采纳。
  关于开发商逾期交房问题,庭审中开发商也认可涉案房屋至今未取得竣工验收备案,尚不具备网签合同第八条约定的交房条件,开发商至今未能交房,逾期事实清楚,应当向小王承担逾期交房违约金。对于违约金的计算依据,网签合同约定,“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”,因该项约定标准过低,不能弥补小王因不能入住该房屋所造成的房租损失,且开发商2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”,故该院酌定开发商应当自逾期交房之次日起(2017年6月1日)按照总房款日万分之一的标准向小王支付违约金。
  一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:开发商于本判决生效后10日内支付小王2017年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金(以总房款778104元为基数,按日万分之一的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元,减半收取133.5元,由开发商负担。

开发商不服原审判决,向中院提起上诉请求:撤销原判,依法改判或者发回重审。事实和理由:一、一审法院认定事实错误,逾期交房违约金认定过高。网签合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1,但一审法院将逾期交房违约金认定为日万分之1,明显侵害了开发商的合法权利。虽然涉案房屋尚不具备法律意义上的交房条件,但开发商已于一审期间陆续向小王实际交付房屋,现在各业主均在装修或已入住。涉案房屋已具备实际使用条件,小王的实际损失随着其装修入住已经得到弥补,日万分之一的标准违背事实,对开发商极其不公平。二、小王存在贷款逾期到账的明显违约行为,一审未予认定。本案中小王存在贷款逾期到账的情况,逾期天数为133天,按照合同条款应当按日万分之0.1的标准支付违约金并将交房日期顺延。一审法院并未依照合同判决小王承担违约责任,明显违反法律规定。
小王二审辩称,一、网签合同约定的逾期交房违约金明显过低,即无法弥补小王的实际损失,也无法起到督促开发商尽快交付房屋的作用,一审法院将违约金标准酌定为日万分之一是正确适用法律的体现,不存在认定事实错误的问题,开发商2017年9月10日发布的公告中也承诺自2018年1月1日起按总房款的日万分之一的标准赔偿逾期违约金。二、涉案房屋至今未通过竣工验收,未达到合同约定的交付条件,即使开发商向部分业主移交了房屋,也不能视为合同意义上的“交付”,也不能改变开发商逾期交房的违约状态一直持续的事实。三、贷款逾期到账的情况非小王原因造成的,也非买受人可以控制的,小王在整个贷款过程积极配合开发商和其合作银行,也不存在任何违约行为,依法不应当承担违约责任。故一审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回开发商的上诉请求。
    本院二审期间,开发商提交了如下证据:1、移交房屋告知书,2、前期物业管理服务协议3、房屋装饰装修管理服务协议。证明小王与开发商已就交房条件进行了变更和重新约定,小王已实际占有使用争议房屋,逾期交房的违约责任在小王接收房屋后应当终止计算。
  小王发表意见称,对于移交房屋告知书,对真实性和合法性没有异议,对其关联性和证明目的有异议,该告知书显示房屋能够有限使用,即未达到合同约定的交房标准,不能视为涉案房屋转移交付,开发商逾期交房违约行为一直在持续,不应该移交而终止;对于前期物业管理服务协议和房屋装饰装修管理服务协议均有异议,两份协议签订的背景是开发商以给房屋送电为由要求小王签订的,并非其真实的意思表示,协议中关于物业服务的收费标准与备案的商品房合同不一致,应当以备案的商品房合同为准。
 二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。
  中院认为,开发商与小王签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,双方均应按约履行。关于逾期交房违约金是否过高的问题,双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定,交付的房屋应当竣工验收合格并由开发商提供达到交付条件的有关证明资料,现开发商未能提交相应证明资料,应当承担违约责任;虽然双方合同约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金,但因该项约定标准过低,不能弥补被上诉人因不能正常使用该房屋所造成的损失,且上诉人于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”,因此,原审法院酌定开发商应当自逾期交房之次日起按照总房款日万分之一的标准向小王支付违约金并无不当。关于是否应当判决小王承担贷款逾期到帐的违约责任问题,开发商一审未提出反诉,也未提交充分有效证据证明小王存在逾期支付房款、且逾期支付房款的原因系小王自身原因造成,故开发商的该项上诉理由不能成立。二审中开发商提交的证据不能证明其主张,本院不予采信。
  综上所述,开发商的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费267元,由开发商负担。本判决为终审判决。

 

 根据本人亲办真实案例(2018)豫0191民初6700号、(2018)豫01民终10573号民事判决编写。

姜松梅,河南凡熙律师事务所合伙人律师,律师执业证号:14101200911217714。2006年毕业于北京大学法学院,... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-郑州
  • 执业单位:河南凡熙律师事务所
  • 执业证号:14101200911217714
  • 擅长领域:合同纠纷、房产纠纷、侵权、继承、婚姻家庭