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签订商品房预售合同注意事项及合同情势变更原则的运用

作者:姜松梅时间:2019年10月12日分类:房产纠纷浏览:64次

签订商品房预售合同注意事项及合同情势变更原则的运用:交房时间约定要明确,在交房时要做好房屋交接手续。交房时,交房人和收房人要签字确认,以免引起纠纷。房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素适用情势变更原则。2016年8月20日之后,原归属于郑州市住房保障和房地产管理局的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记,双方当事人合同约定的客观情况发生变化。

案情经过:2015年1月20日,小王(化名)某开发商签订《商品房买卖合同》一份,约定小王以总房款263939元的价格购买商品房一套,合同签订后,小王依约向开发商支付了首付款83939元,余款采用银行按揭贷款的形式向开发商履行了付款义务。合同约定开发商应当在2015年12月31日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。若开发商在约定的期限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的,按日向小王支付总房款0.01%的违约金。2015年12月23日,开发商通过物业公司向小王交付房屋,小王接收《业户手册》、《消防安全责任书》、《协议规约》等资料。后因政府职能部门调整,郑州市实行统一由不动产登记中心办理房产证,2016年8月12日郑州市上街区政府发布统一通告,自2016年8月20日起,上街区房管局停止办理不动产登记业务;同月25日起,上街区不动产登记窗口开始按照新规办理不动产登记业务申请。
    小王向法院起诉:1.判令开发商限期向小王交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;2.判令开发商小王支付逾期报送办理房屋权属初始登记违约金29508.4元(自2016年1月1日始,以263939元为基数,按日0.01%暂计算至起诉之日,实际计算至办理完毕之日);3.本案诉讼费用由开发商承担。

一审法院认为,小王开发商签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反国家相关法律法规,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当依照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  双方签订商品房买卖合同后,小王已依约缴纳了购房款,已经履行了付款义务,合同约定开发商应当自房屋交付使用后60日内报送相关材料,开发商2015年12月23日向小王交付了涉案房屋,按照合同约定,开发商应在60日内报送初始登记资料,故院确认2016年2月23日作为开发商逾期办理房屋初始登记的违约责任的起算日。
  国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后,郑州市地区实行不动产统一登记,政府职能部门进行调整,上街区房管局于2016年8月20日暂停受理业务,上街区不动产登记中心于同月25日开始按照新规办理不动产登记。不动产中心按新规定将土地问题也纳入了不动产登记的审核范围,导致开发商不能办理相关业务。故开发商2016年8月20日后不能办理房屋所有权初始登记,系因开发商不可预见的情势变更所造成,不构成违约,应予免责。故开发商的违约期间为2016年2月23日至2016年8月20日,共计179天,根据合同约定违约金应为4725元(总房款263939元、按日0.01%计算179天)。
  关于小王起诉要求开发商交付涉案房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,属于开发商的合同附随义务,院予以支持。
  一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定,判决:一、开发商应于本判决生效之日起十日内向小王交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;二、开发商应于本判决生效之日起十日内向小王支付违约金4725元;三、驳回小王的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元,按照诉权适度原则,小王负担218元,开发商负担101元(小王预交诉讼费不退,待开发商履行上述判决确定的义务时一并向小王支付)。

小王不服一审判决,向中院上诉,请求1、撤销原审判决第二项;2、发回重审或改判支持开发商小王支付逾期报送办理房屋权属初始登记资料违约金20798元;3、开发商承担本案一审、二审诉讼费用。

小王上诉事实和理由:一、一审法院认定事实错误,一审法院以小王接收“物业公司"的《业主手册》、《消防安全责任书》、《协议规约》资料视为开发商完成交房义务,确定交房时间,进而以交房时间为基础后延60日确定开发商应报送初始登记资料的时间,系错误曲解双方合同约定,故意为开发商逃避违约责任。1、双方约定交房时间为2015年10月31日,开发商履行报送初始登记资料的义务为2015年12月31日,应当以合同约定的时间认定开发商的交房时间和履行报送初始登记资料的时间。2、一审法院以物业公司向小王发送的《业主收楼物品资料签收单》据此来认定开发商的交房时间,进而推后60日确定开发商报送义务,属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院故意忽略双方合同约定的交房时间及双方约定的开发商履行报送初始登记义务的时间,进而适用情势变更,有违公平原则和诚实信用原则。综上所述,原审法院认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院依法发回重审或改判支持。

开发商二审辩称:一、原审以小王签署的物业文件为依据认定房屋接收时间,并根据合同约定以交房后60天作为违约时间起点,事实清楚,证据确实充分,应予维持。二、2016年8月20日因政策原因造成开发商无法正常办理房屋登记手续,该事实原审中开发商已经举证证明,是双方当事人无法预见的事实,属于情势变更。原审据此免除开发商2016年8月20日之后的违约责任完全正确。综上,请求驳回上诉,维持原判。
    二审期间,开发商未提交证据。小王提交区督考办在人民网的留言一份;锦尚新城3号楼、4号楼、5号楼、13号楼不动产权证办理时间表一份;北区不动产证办理情况说明一份。拟证明开发商逾期报送初始登记,系因其与其他公司工程款纠纷造成,并非因不动产登记政策的原因。
    开发商质证称:1、上述证据均不是新证据;2、上述证据均是复印件,对其真实性不予认可;3、第一份证据是关于交房的问题,与本案办证没有关联性。此外对证据的证明目的不予认可,上述证据内容显示确实因为政策原因造成土地不能合宗,因此造成办证拖延。
  二审法院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
  二审法院认为,案涉《商品房买卖合同》合法有效,双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记"部分约定:出卖人应当在2015年12月31日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本案中,开发商于2015年12月23日向小王交付涉案房屋,一审法院根据双方合同约定确认开发商逾期办理初始登记的违约责任的起算日为2016年2月23日并无不当,对小王关于违约责任起算点的上诉理由不予采纳。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素,2016年8月20日之后,原归属于郑州市住房保障和房地产管理局的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记,双方当事人合同约定的客观情况发生变化。所以,一审法院对小王要求开发商支付2016年8月20日之后的未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。二审中,小王提交的证据,不能证明其主张,本院不予采信。
  综上所述,小王的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费320元,由小王负担。本判决为终审判决。

 

 

根据真实案例2019)豫0106民初1272号、(2019)豫01民终13338号判决书编写。

 

 

 

姜松梅,河南凡熙律师事务所合伙人律师,律师执业证号:14101200911217714。2006年毕业于北京大学法学院,... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-郑州
  • 执业单位:河南凡熙律师事务所
  • 执业证号:14101200911217714
  • 擅长领域:合同纠纷、房产纠纷、侵权、继承、婚姻家庭