【案情回放】

    2012年11月17日，窦某与某中介公司于窦某家中商定：由窦某向某中介公司出租位于北京市朝阳区某小区的一套房屋，口头商定租赁期限为一年。某中介公司向窦某交付了定金3000元，窦某按照某中介公司的要求自下至上填写了《房屋定金合同》。在《房屋定金合同》未填写完毕时（《房屋定金合同》分为上下两联，下联已填写完毕交付某中介公司，上联出租方处显示“窦”），窦某发现《房屋定金合同》缺少房屋租赁起止日期这一核心条款，遂要求某中介公司在《房屋定金合同》中补充该条款或出具载明房屋租赁起止日期的租赁合同，但均被某中介公司拒绝。双方共同返回某中介公司协商无果。窦某向某中介公司返还了定金3000元，某中介公司向窦某返还了《房屋定金合同》下联。同日下午，窦某交纳了违约金3000元。双方未签订租赁合同。一审诉讼中，窦某主张其向某房屋中介公司交纳的违约金3000元系某房屋中介公司强行索取，并非其自愿交纳，但未提供证据。窦某认为，某中介公司与其签订《房屋定金合同》的行为系蓄谋诈骗，故诉至法院要求确认《房屋定金合同》无效。

    【不同观点】

    一审法院：根据法律规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。某中介公司向窦某交纳了定金3000元，该《房屋定金合同》已生效。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中窦某向某中介公司返还了定金3000元，亦交纳了违约金3000元。窦某主张违约金3000元系某中介公司强行索取，并非其自愿交纳，但未提供证据。现窦某以《房屋定金合同》系诈骗合同为由要求确认《房屋定金合同》无效，其提供的证据尚不足以证明，法院对该项诉讼请求应不予支持。

    二审法院：根据窦某与某房屋中介公司签订的《房屋定金合同》，双方交付的定金在性质上属于立约定金，目的为了确保双方签订正式的房屋租赁合同，但《房屋定金合同》中关于房屋的租赁起止日期、租金起算日等主要条款并没有约定，需要在房屋租赁合同中进一步协商。根据双方提供的现有证据租赁合同未能签订的原因是双方未能对租赁合同的主要条款达成一致，双方均不能提供证据证明未能签订租赁合同的过错在于对方，因此，《房屋定金合同》的关于定金罚则的规定不能适用本案。窦某应将收受的3000定金返还给某房屋中介公司，某房屋中介公司收取窦某3000元违约金没有法律依据，应予以退还。

    某律师：立约定金不是担保主合同讨价还价之过程行为而是担保双方根据预设内容正式签约之结果行为，所以立约定金合同也要具备合同法所要求的合同成立的基本条款，即在立约定金合同中当事人对主合同的主要内容要有预设，也就是说对合同的主要条款已经达成合意，只需将来予以进一步细化和确认。如果定金合同中缺乏合同成立的主要条款，定金合同不能成立。本案《房屋定金合同》中关于房屋的租赁起止日期、租金起算日等主要条款没有约定，定金合同没成立。

    【法官回应】

    立约定金的适用应以当事人有无过错为判断标准

    从学理上划分，定金分为五种类型：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。本案则属于较为典型的立约定金合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。对该条款的适用条件是合同一方“拒绝订立合同”，但对于“拒绝”的内涵是什么，“拒绝”的判断标准是什么，没有明确的标准。如果当事人间不能就主合同的条款协商一致，是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同，而适用定金罚则？笔者认为，不能作此武断结论，需要作具体分析。