案情简介

2007年6月1日，M村村委会与北海公司签订《项目建设委托合同》，约定M村村委会将本村新村住宅小区“锦绣家园”建设项目委托给北海公司代为建设。合同约定：M村村委会负责提供具有合法手续的开发建设住宅用地，承担案涉地块范围内的地上物补偿安置工作，北海公司实施建设；M村村委会支付北海公司代建费为工程总造价5%；村民集资购房均价以双方预算测算定成本价加小区配套费及前期费用等为准；第五条约定：代建工程超出村民报名集资房数量部分及底商，价格双方另议，由北海公司全权代理对外销售，销售纯利润按比例分成(甲方以土地评估价为投资入股比例，乙方以工程实际投资总造价为投资入股比例)。

合同签订后，北海公司进行施工，该工程于2010年10月竣工，共建住宅楼680套，底商、商铺、车库若干套。施工期间，M村村委会先后五次向北海公司发出通知，授权其销售所建住宅、车库及商用房，并规定了销售价格，北海公司进行了销售，已售出住宅670套(出售给村民500套、对外销售170套)，底商、商铺、车库也已经售出一部分。售房款现由北海公司掌握。

2008年2月，河北省人民政府作出《关于某某市2007年度实施第二批次城市建设用地的批复》，将案涉土地列入征收建设用地范围，但该土地至今尚未办理相关征收手续。

2013年，M村村委会向一审法院起诉称，案涉土地属于村民集体所有M村民之外的人无权购买宅基地上所建房屋，北海公司无权将房屋对外销售。请求：(1)北海公司返还所有尚未销售的房屋。(2)北海公司返还已经销售的房屋的销售收入扣除开发成本(其中已含5%代建费)后的差额部分共计3500万元以及相应利息。案件审理过程中，根据双方当事人的申请，一审法院委托中介结构对“锦绣家园”工程造价进行司法鉴定和财务审计，鉴定意见为工程总造价为1.1亿元，审计结果为北海公司已收到售房款1.3亿元。

法院裁判情况

一审法院认为：

《项目建设委托合同》系当事人自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，双方应严格遵守，认真履行。根据合同法第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。案涉用地，因至今未办理征用手续，仍为集体用地，销售对象应为本村村民，办理相应的土地出让手续后才能对外出售。但在合同实际履行中，通过对外销售房屋，确实存在收益，对此收益不按双方的约定进行分配，与诚实信用及公平原则不符。在M村村委会未办理相关土地出让等手续的情况下，北海公司作为专业的房地产开发公司，仍然接受委托对外进行销售，虽然双方均存在过错，但北海公司应承担主要责任。故酌定对外销售的利润中70%归M村村委会，30%归北海公司。根据鉴定意见，工程总成本为1.1亿元，北海公司应收取的代建费按5%计算，金额为550万元。款项相抵，北海公司已经取得的房屋销售款减去工程总成本、代建费和30%对外销售利润后剩余的代建盈余款及相应利息，应返还给M村村委会，尚未出售的房屋亦应返归M村村委会所有。

北海公司和M村村委会均不服一审判决，提起上诉。北海公司主张应按照《项目建设委托合同》第五条约定比例对未出售房屋的预期收益和已出售房屋的利润进行分配；M村村委会主张《项目建设委托合同》第五条约定应为无效，北海公司不应得到对外销售利润。

二审法院认为：

根据《项目建设委托合同》的约定，超出村民集资房部分对外销售的前提应当是取得合法审批手续之后，但该项目至今未取得商业开发的合法手续，案涉土地的性质仍为集体所有，地上房屋并不具备对外销售的条件，已对外销售的房屋亦不能产生合法利润，因而也不存在利润分配问题，《项目建设委托合同》第五条约定应为无效。北海公司对于未售出的房屋以及已售出而不能进行利润分配的盈余款项均应返还M村村委会。据此对一审判决作出改判。

北海公司不服二审判决，申请再审。申请再审的主要理由仍是《项目建设委托合同》第五条约定的效力以及利润分配问题。