案例简介

2013年8月21日，某公司与洪某签订两份《商品房购销合同》，就洪某购买某公司开发建设的两层商铺的具体事项进行约定。两份《商品房购销合同》分别约定了房屋总价款、分期支付时间以及违约责任。同日，双方对两份合同登记备案。洪某按照某公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向某公司汇款，同时还向某公司法定代表人张某某汇款，汇款总金额9840万元即为房屋总价款。某公司向洪某出具了十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张某某向洪某各汇款368万元。

因发生纠纷，洪某向云南高院起诉，要求某公司办理房屋过户登记并承担违约责任，而某公司辩称双方之间是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。

云南高院一审判决认定双方之间是借贷关系，从以下四个方面进行了分析：

1 . 案涉标的物商铺于 2011年完成竣工验收，且已出租给第三人承租，洪某对此知情，但是双方却约定交房时间为2013年12月14日，有违常理；

2 . 两层商铺的交易价格明显低于某公司已经出售的第四层商铺的单价，第四层单价大概是4万多一平，一、二层单价分别是2万多一平、9000多一平，价格明显过低；

3 . 合同约定分期支付房款，但是洪某却于合同签订当日一次性支付了全部房款，此与一般购房人正常付款习惯不符。且某公司开具的是十张收据而非购房发票，此亦违背了房屋买卖的交易习惯；

4 . 因双方当事人之间并无其他业务往来，某公司法定代表人却向洪某两次汇款368万元，双方对此款项未达成一致。因此，双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。

最高院二审认为，双方之间为房屋买卖关系，未认同一审云南高院的观点。

最高院在裁判文书中详细进行了说理分析：

首先，交付时间延迟是因为案涉房产因违规超建尚未报批出售的事实；其次，对不合理低价的判断，应以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。此案中当事人签约时（2013年8月21日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪某主张的本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款，案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪某所为一次性支付及某公司受领给付的共同作用下，应当认为其属于合同履行之变更。最后，对此案中736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。因此不应该通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。即该案的法律关系是房屋买卖关系，不是民间借贷法律关系。

本案评析

本案中，一二审法院对该案的法律关系作出了截然不同的认定。一审法院认为本案应是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，而二审法院认为本案没有隐藏的法律关系，双方的法律关系应该是房屋买卖的关系。

之所以一二审法院对本案法律关系的认定出现了争议，是因为本案的事实出现了不同于正常房屋买卖中的一般人的做法，即涉及是否符合所谓的“交易习惯”。

房屋买卖中正常的一般做法应该是，首先，卖房人与购房人对于交易价格达成一致，且该价格应该等于甚至高于同时间同地段房屋的价格；其次，在当前环境下，房屋价格本身就数额巨大，一般人根本无法一次性付清，正常情况下先付个首付，然后通过银行贷款的形式付清尾款；最后，购房人付清所有款项后，卖房人开具相关发票交付房屋。正是因为该案的诸多事实不同于正常的房屋买卖做法，使得一审法院的法官认为该案双方的做法不同于正常的交易习惯，进而作出了判断。笔者认为，该案中，一审法院运用交易习惯认定双方当事人合同关系的做法是否符合法律规定确实值得商榷。