【案情回放】

2015年1月27日，银行与李某、开发商签订《个人购房借款/担保合同》，约定：李某向银行借款637万元，用于购买房屋，本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；李某同意将购买的房屋抵押给银行，为借款提供担保，并同意银行代位申请抵押登记；开发商承担阶段性连带责任保证，保证期间为发放贷款之日起至房产办妥抵押登记之日止；银行自接到开发商转交房屋所有权证之日起30个工作日内完成抵押登记；无论何种原因导致抵押登记未能办理，开发商继续承担保证责任。

合同签订后，银行向李某发放贷款637万元。李某自2016年3月起开始出现逾期还款情形。同年11月7日，开发商将李某的产权证交付银行。涉案房屋在2017年1月6日被公安机关查封。

现银行诉至法院，以李某违约及不能办理抵押登记为由，要求李某立即偿还全部贷款及利息，开发商承担连带保证责任。开发商主张其已依约将房产证交给银行，因银行未及时办理抵押登记致使房屋被查封，其不应承担保证责任。银行对此辩称，因李某拒不配合，导致抵押登记未能办理，己方不存在过错，开发商应承担保证责任。

一审法院经审理，判决李某承担还款责任，开发商对此承担连带保证责任。开发商不服提起上诉，二审法院认为银行怠于办理抵押登记，改判开发商不承担保证责任。

【不同观点】

本案的争议焦点在于,银行未能按期取得抵押权证，开发商是否应当承担保证责任。对此存在以下两种观点：

第一种观点认为，开发商应承担保证责任。合同系当事人之间的法律，对当事人均有法律约束力，合同责任系无过错责任，过错并非承担责任的要件，故判断开发商是否承担保证责任应当依据合同的约定，无须考量过错因素。本案中，双方签订的合同明确约定，在房屋抵押登记办妥之前开发商承担保证责任，亦约定无论何种原因导致抵押登记未能办理，开发商继续承担保证责任，现房屋抵押登记未办理，依照该约定，开发商当然需承担保证责任。另外，一般情形下，办理抵押登记确实需要抵押人的配合。本案中，李某在取得房产证之前已经违约，该违约行为发生在合同约定的开发商承担保证责任的期间，据此开发商也应承担保证责任。

第二种观点认为，开发商不应承担保证责任。阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，如抵押登记办妥，开发商的保证责任免除，非因银行的原因导致抵押登记未办妥，开发商承担保证责任。合同法第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就。本案中，银行明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果，但未有证据表明银行在收到房产证后积极办理抵押登记，应当认定银行怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定的情形，开发商予以免责。另外，据了解，在商品房按揭贷款实践中，银行在贷款时往往已经让抵押人出具相关文件，可以自行办理抵押登记，并不必然需要抵押人的配合，银行称抵押人不配合，没有任何证据予以佐证。至于“无论何种原因导致抵押登记未办理，开发商继续承担保证责任”的约定，根据合同法第四十条、第五十三条的规定，应当认定无效。