土地转让合同约定过户相关行政收费由受让方承担的,土地增值税属行政收费故应由受让方承担
裁判要旨
土地转让合同约定过户过程中发生的相关任何行政收费由受让方承担,而土地增值税属于行政收费的范围,故按照合同约定土地增值税应由受让方承担。
案情简介
一、2010年,金泰公司与万佳和公司签订土地转让合同,约定金泰公司将53.6亩的出让土地使用权过户给万佳和公司用于房地产开发,每亩单价80万元,过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。
二、合同签订后万佳和公司已向金泰公司支付土地使用权转让费950万元,金泰公司已将39.979亩的土地使用权过户给万佳和公司。金泰公司向阿克苏市地税局缴纳土地增值税、滞纳金、罚款等共计1124075.51元。
三、金泰公司向阿克苏中院提出诉讼,请求支付土地转让价款。阿克苏中院认为,金泰公司在履行合同中垫付了税金,根据双方合同的约定,过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担,故万佳和公司应承担相关税金费用。判决:万佳和公司支付金泰公司23607275.51元(39.979×800000元-9500000元+1124075.51元)。
四、万佳和公司不服阿克苏中院判决,向新疆高院提起上诉称,阿克苏中院认定由万佳和公司承担协议中已过户土地的相关税金与合同约定不符,请求依法撤销阿克苏中院判决,驳回金泰公司的诉讼请求。新疆高院判决驳回上诉,维持原判。
五、万佳和公司不服新疆高院判决,向最高法院申请再审,最高法院裁定驳回其再审申请。
败诉原因
案涉土地转让合同约定,过户过程中发生的相关任何行政收费均由受让方万佳和公司承担。万佳和公司主张,金泰公司缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款等共计1124075.51元不属于合同约定的过户过程中发生的行政收费。对此,最高法院认为,上述费用属于行政收费的范围,“二审判决依照合同约定,判令在案涉土地使用权转让过程中,金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款共计1124075.51元,由万佳和公司承担,适用法律正确。”
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
一、土地转让交易当事人如欲达到由受让方承担土地增值税等税费的交易目的,应当在转让合同中直接约定“土地转让所发生的一切税费”均由受让方承担,并应尽可能明确具体税种。仅约定土地过户费用由受让方承担的,可能会对土地增值税等税费是否属于土地过户费用发生争议,实践中亦有司法案例认为土地转让相关税费不属于土地过户费用。
二、土地转让合同可约定由受让方承担土地转让相关税款,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效约定。请参阅民商事裁判规则公众号2017年2月12日推送的文章:《土地转让合同约定转让方税款全部由受让方负担的条款合法有效吗》。
相关法律规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第二条
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
以下为该案在最高法院审理阶段,裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述:
关于万佳和公司是否应承担1124075.51元税费问题。
案涉《土地转让协议》约定,过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。二审判决依照合同约定,判令在案涉土地使用权转让过程中,金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款共计1124075.51元,由万佳和公司承担,适用法律正确。万佳和公司认为,金泰公司有关上述费用不属于行政收费,其不应承担,缺乏依据,其该项申请再审理由不成立。
案件来源
阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书,最高人民法院。