房屋买卖中20%的违约金应否支持？

——房屋买卖中买方违约导致合同解除，违约金的裁判规则

在房屋买卖，尤其是二手房（存量房）交易中，买卖双方出于各种考虑，往往都会在合同中约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

鉴于近些年日益高涨的房价，总房价20%的违约金，对于普通民众来说可以称得上是一笔巨款。如完全按照上述约定履行，则对于违约方是惩罚性违约金为主，还是补偿性违约金为主？这一问题始终存在争议。在实务中，如果一方违约，导致相对方单方面行使合同解除权的，作为守约方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？本文试图对此问题予以分析。

一、法律规定

关于违约金的规定，见于《中华人民共和国民法典》合同编：

《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

上述规定与《合同法》关于违约金的规定没有本质区别

以上法律规定第一款，系支持当事人关于违约金的约定。但是在该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。（需注意的是：《人民司法·案例》2017年第2期，林敏东与漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷上诉案中体现出，“约定的违约金过分高于造成的损失的，应由主张过分高于损失的一方当事人承担举证责任”，体现出合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限地承认违约金的惩罚性。）

在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。

二、相关案例

本文所列案例均为二审案例，属买方违约，卖方依法行使合同解除权的情形。

案例一、徐某某与仲某某、朗某某房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：

徐某某主张应按合同约定的20％标准支付违约金，仲某某、朗某某则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲某某、朗某某支付徐某某违约金45万元，尚属合理，应予维持。

案件结果：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款520万元，约定违约金20%，法院判决45万违约金。实际违约金占比为8.65%。

案例二、高某某、宋某某等房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：一审法院结合合同履行情况、朱某某的过错程度及高某某、宋某某、宋某的实际损失，酌定朱某某应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱某某还应另行偿付高某某、宋某某、宋某违约金5万元，并无不妥，本院予以认同，故对朱某某的上诉请求不予支持。高某某、宋某某、宋某上诉主张一审法院酌定朱某某承担违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失，但高某某、宋某某、宋某提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对其上诉理由不予采信。

案件结果：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款308万元，合同约定违约金20%，法院判决10万违约金，实际违约金占比为3.246%

案例三、董某与戴某房屋买卖合同纠纷案

关于违约责任认定及违约金，上海市第二中级人民法院认为：由于董某既未提供其已办妥银行贷款手续的相关证据，亦未提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，故一审法院认定董某违约，应按合同约定承担违约责任，于法有据。同时一审法院鉴于戴某对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素，对违约金金额酌情调整为40万元，并无不妥，本院予以维持。

案件结果：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款2120万元，约定违约金20%，法院判决40万违约金。实际违约金比例为总房价款的1.886%

案例四、张某某与宋某某房屋买卖合同纠纷

本案中，一审法院依法调整违约金总金额为1,000,000元，买方仍然认为过高，上海市第一中级人民法院认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了违约方应支付守约方相当于总房价款20%的违约金。张某某在一审中提出合同约定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。故一审法院在综合考虑上述因素的情况下对违约金进行了调整，酌减后的金额亦属合理。张某某上诉主张酌减后的金额仍然过高，但缺乏有效证据佐证，故本院不予采纳。

案件结果：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款840万元，约定违约金20%，法院判决100万违约金。实际违约金比例为总房价款的11.9%

从上述几个案可以看出，房屋买卖合同纠纷案件中违约金的裁判标准不一，各法院裁判尺度不同，最低的违约金仅占合同总价款的1.89%，最高的为11.9%。法院在判定违约金是否过高以及调低违约金幅度时的理由均系引用“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素”，然后由其自由裁量，确定案件中违约金的具体数额。

因此，在此类案件中，需格外注意法院考量的因素。

三、违约金调整的考量因素

（一）关于实际损失的情况

实际损失是违约金调整基础，可以说是重中之重，其他所有的考量因素只不过是在此基础上兼顾考虑。在司法实践中，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为“过分高于造成的损失”（原《合同法》司法解释二第29条规定）。

针对二手房买卖中，由于一方违约导致卖方解除合同的，作为守约方最难证明的就是实际损失情况，同样违约方也更难证明守约方的实际损失情况。因此，在实务中，除非守约方能够证明实际损失究竟是多少，否则只要违约方一提出约定的违约金过高的抗辩，法院基本都会对违约金予以调整。而调整违约金后，一方不服再上诉的话，法院就会根据“谁主张、谁举证”的基本原则来分配举证责任。

因此，在此类案件中，尽量说服法官将损失的举证责任分配给相对方，以期获得较好的判决结果。（在房价涨跌的幅度较大时，损失更多的应当是房屋差价，系可得利益的损失）。

（二）关于合同履行情况

在房屋买卖合同纠纷中，如果一方仅存在轻微违约行为而达到合同解除条件时，守约方即行使合同解除权的情况下，可适当降低违约金数额；而如一方存在根本违约，比如买方根本无力支付购房款，导致合同无法继续履行的情况下，违约金调整的幅度可能会比较小。另需考虑的是守约方对于合同义务履行的程度，以及其为合同履行做出的准备性工作，均可作为调整违约金时守约方的抗辩理由。

（三）过错程度

在房屋买卖中，违约方主观过错程度较小或者守约方也有过错时，可以适当调整违约金的数额。在违约方属于恶意违约的情况下，如双方当事人签订合同后，遭遇到房地产调控政策，房地产价格突然下跌时，买方违约不买，此时违约金的调整幅度可能就较小。

（四）预期利益等其他因素

就房屋买卖合同本身而言，在房价比较稳定的情形下，买方的违约导致卖方行使合同解除权的，一般不会严重影响卖方预期利益实现，除非双方在合同中已约定卖方获得的房价款需要用于特定的用途，比如换房、或其他重要投资等，否则，一般难以考量卖方预期利益的受损情况。除此以为，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。

四、应对建议

在当下二手房交易过程中，中介提供的房屋买卖合同或者买卖双方自行签订的合同基本都会约定合同总价款20%的违约金，以期将高额的违约成本作为合同履行的担保。但是在司法实务中，法院对于违约金的支持与否，必须考虑上述诸多因素。在目前人民法院对于违约金调整幅度不一，标准不同的情况下，实际裁判文书的结果可能超出我们的认知。

虽然如此，在房屋买卖合同中，仍建议约定违约金。毕竟约定违约金比不约定一定要好！不约定违约金，在一方违约后，另一方只能主张损失赔偿，那么守约方将更加被动。

但如果我们签订合同时，就设想对方一旦违约，一定要拿到20%的违约金的话，那建议利用定金罚则，约定高额的定金条款，或在合同中约定双方均放弃请求人民法院和仲裁机构调整违约金的权利。（最高院在（2019）最高法民申3344号案例中，就支持当事人的约定，认定放弃调整违约金的权利对当事人均有约束力，没有调整违约金。）不过上述案例并非指导性案例，并不能完全避免法院在实务中调整违约金的可能。

总而言之，虽然在房屋买卖中约定的20%的违约金，几乎不太可能完全拿到，但是在房产交易中，仍需对违约金予以明确约定，至少对相对方有一个震慑力，让对方积极履行合同义务。同时可考虑适用定金罚则，或者预先放弃调整违约金的权利。