孙仁杰律师

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无源之水、无本之木 ——评析一起土地使用权转让合同纠纷之判决(二)

发布者:孙仁杰律师|时间:2019年10月18日|分类:拆迁安置 |385人看过

上诉理由:

原告不服一审判决,提出如下上诉理由:

一、一审判决未对被告是否有权转让合同、转让什么合同及转让合同的效力等予以审查,存在适用法律错误。涉案土地签约时属农村集体所有,根据《城市房地产管理法》、最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等的规定,原被告间合同均为无效。

二、认定2005年4月10日的协议书为真实有效,属事实认定错误。作为合同主体,且是涉及核心利益的一方即华建公司没有盖章,不能认定合同成立。

三、认定原告对被告不享有债权并超过诉讼时效,是缺乏事实和法律依据的。被告未完全履行合同义务,且原告知道自己权利受到侵害时至起诉尚在法定诉讼时效内。

二审结果:

庭审中,嘉强公司原董事长XXX向法院出具《上海某高科园区1号地块(某南0805号工业地块)前期开发和出让的补充说明》中载明:嘉强公司于2002年5月10日与被告签订的《土地合作协议》,是合作对拟建工业项目用地的前期开发,按照谁开发谁优先的招商原则,《土地合作协议》签订后被告有参与前期开发和工业项目立项的优先权以及办理征地手续的优先权,还有待前期开发完毕后向房地局申请协议出让用地的优先权。但该证人不愿出庭接受质证。

二审法院认定前述证人证言后认为,在被告与华建公司第二份协议已确定多付185.6万元的情况下,华建又在2005年1月5日向被告支付60万元,原告就此无合理解释,又同意一审法院关于签章处因同一法定代表人故其姓名章可视同华建公司公章的认定,应认定2005年4月10日协议书为真实,且加总后的涉案金额940万元正如协议书所谓,是补偿款。综上,驳回上诉,维持原判。

 

本案评析:

本案涉及五组关系,即被告与嘉强公司的土地合作合同关系;被告与华建公司的转让合同关系;原告与嘉强的土地合同关系;华建公司股东因华建公司注销而与华建公司形成的债权债务承继关系;原告承受原华建公司股东权利转让而与被告形成的债权债务关系。未理顺这些关系、未认清这些这些关系的实质,就无法正确处理本案。

一、被告与嘉强公司的土地合作合同、原告与嘉强公司的土地合作合同,实质都是土地使用权转让合同,皆为无效合同。

(一)最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释【2005】5号)第十四条规定“合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”;第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”

(二)在本案中,被告与嘉强公司在2002年5月签订的《土地合作协议书》约定,嘉强公司供地约80亩,被告支付开发费480万元。其实质是嘉强公司将系争土地提供给被告,不承担经营风险,只收取固定收益。同理,于2003年12月、2004年11月原告与嘉强公司签订的《土地合作协议书》、《征地包干协议》,这显然也是转让土地使用权。

(三)上述当事人签约时系争土地属于农用地,根本不能作为建设用地出让或转让。同时,嘉强公司和本案被告自始至终也未取得系争土地的使用权,同样无权转让。因此,嘉强公司无论与被告或与原告所签土地合作协议,均只能是无效合同。

二、被告与华建公司的转让合同同样属无效合同。

(一)为防止、遏制炒地皮行为,维护房地产开发市场秩序,我国《房地产管理法》第38条明确规定“不符合本法第三十九条规定的条件的”、“未依法登记领取权属证书的”“不得转让”。

可见,通过出让途径取得土地使用权的转让也必须符合法定条件。本案中,因嘉强公司并无涉案土地的使用权,原告最终是通过房地局公开出让方式取得该土地使用权的,故嘉强公司此后也只能与原告签订解除征地包干协议,同意将所收土地出让金600万退还。被告同样未取得土地使用权,且对嘉强公司没有任何支出,不存在任何合同权利或法定权利,故也无法通过转让土地使用权或所谓合同权利来收取款项。

(二)《上海市高级人民法院在民商事审判中处理转让无效合同中的权利纠纷案件的研讨意见》(沪高法民二【2003】13号)中,关于转让无效合同中的权利纠纷案件的审理思路表述道“相对独立性”的处理原则,即“受让人与债权人之间就权利转让协商一致,且意思表示真实,符合法律规定的要件和程序,不违背社会公共利益,则受让人与债权人之间的权利转让合同依法成立,受让人在受让权利的范围内对债务人享有请求权。债权人与债务人之间的合同有效与否,一般不影响受让人与债权人之间权利转让合同的效力。”另规定,“法院经审查,债权人对债务人的权利属于非法债权,该权利不受法律保护,受让人基于该非法权利形成的权利转让合同应认定无效,并判决驳回受让人对债务人的诉请”。可见,原被告间合同权利转让的法律关系有效与否,也应以被告对嘉强公司存在合法债权为前提的。

本案中,被告与嘉强公司间《土地合作协议书》的权利内容实为农村集体土地使用权的转让,且被告仅付嘉强公司20万元也拿了回去,不存在任何合法债权。那么,被告拿什么合法权利转让给华建公司或原告呢。由是观之,被告与华建公司的权利义务转让或项目转让合同也是无效合同。

三、即便不论合同效力,被告也未履行合同义务,原告对被告享有债权。

按合同约定,被告负有垫资等义务,协助原告办理嘉强公司土地使用权转让的手续,帮助原告从嘉强公司处取得系争土地使用权,而非只要原告与嘉强公司签约即为履约完毕。一审判决认定原告与被告签订的土地开发项目转让合同已履行完毕,曲解了合同权利义务的内容。原告支付价款为受让土地,在被告未履行完其义务前,华建公司对被告当然享有要求其履行合同约定的权利。仅享受权利无需承担义务,显然不符“权利义务相一致”原则。

四、落款日期为2005年4月10日的协议书,不应认定为真实有效。

(一)从合同内容可见,被列为合同一方当事人且最具实质和核心关系的华建公司,在合同上既未签字也未盖公章,依《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。”的规定,合同不能成立和生效。法院仅从法定代表人为一人和华建注销后其股东已将债权转让原告来认定协议有效,显然牵强附会。因为,华建公司并未委托他人放弃本方权利,注销后将权利转给原告,并不等于原告在取得权利之前就有权代之处分。倘若,本案是由原华建股东起诉,该协议书还能作为不支持原告诉请的定案判决依据吗?

(二)协议书内容和布局足以引起合理怀疑。试问,有谁会傻得签字同意“不管今后是否取得该地块土地使用权,已付940万元均不要求退还”?而且,协议主体明确写了独立的三方当事人,在合同文本中怎会只预留不包括华建公司的其他两方的签字盖章栏呢?这表明该文本的制作者在制作时就未准备让华建公司盖章确认或已估计到华建公司不可能盖章确认。

(三)二审判决以华建公司在已多付185.6万元情况下,再付被告60万元不能做出合理解释,又与2005年4月10日协议金额940万元等相互印证为由,推断此协议书真实有效,存在逻辑错误。协议书本身就是在前述付款时点后的产物,完全可以在制作时包圆兜底去自圆其说,怎能以此证明协议真实呢?何况,在华建公司与被告所签第二份协议金额已比第一份协议减少的背景下,华建公司又怎会轻易同意增加费用且永不要求退还呢?显然,二审法院并未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条,“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理…”的规定,对协议书的采信纯属满足主观需要。

五、原告的诉讼并未超过时效。

华建公司在注销时双方对合同履行未有争议,原被告等仍在为取得土地使用权努力。先前原告、华建公司并不知道被告未作垫付(嘉强公司也从未就合同的履行提出过异议),更不可能知道被告根本无法履行土地转让合同(从一、二审认定合同有效的判决来看,连法院都不清楚)。至2008年12月19日原告与某区房屋土地管理局签订出让合同后支付土地出让金时,原华建公司股东始知自己权利受到侵害,故将权利让渡于原告起诉。因此,该诉请并未超过时效,二审法院就此未支持一审判决是正确的。

六、二审判决以采信嘉强公司原董事长的证言作为判决依据,有悖于证据规则。

(一)该证人与本案有利害关系。本案纠纷的源头来自于嘉强公司。若没有嘉强公司与被告及后续与原告签订土地合作协议,先后收取原被告款项,本案纠纷就不会发生。嘉强公司当然要说,谁与之合作谁有优先权,否则他就无法也无理由收钱。

(二)嘉强公司作为受政府委托从事土地前期开发的主体,显然无权代政府决定如何出让土地及出让给谁。有出让权的依法只能是区县级以上人民政府土地主管部门,而非嘉强公司,故不存在嘉强公司来决定或证明谁有受让优先权。何况,涉案地块是按“三公”原则通过招拍挂的市场方式出让的,根本不存在优先权问题。可见,该董事长证词的内容已与法律相悖,怎能采纳?依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项“下列事实,当事人无需举证证明:(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实。”的规定,嘉强公司无权决定且先能公司也不具有土地出让优先权,不言自明。

(三)该证人明确表示不愿出庭接受质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款“证据应当在法庭上出示,由当事人质证。未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据。”这样的证据,法院怎可作为定案依据并在判决中引用?

纵观本案,合同效力是法院处理合同纠纷的前提和基础,也应以债权人对债务人存在合法权利为基础,故人民法院应通过审理,查明合同的效力以及权利的具体内容。若不能准确理清原被告间的关系,则无法形成清晰的审理思路,更无法实现个案正义。

本案的判决结果,实际是认可连地皮都没沾边的被告,能以所谓涉案地块的合同权利转让堂而皇之向华建公司收取高额价款。换言之,原告要取得土地使用权,除在政府公开出让市场上招拍挂竞价支出外,还要额外付出一笔代价不菲的所谓垫付款、咨询费,这是极其荒唐的。如果这种判决不被纠正,将鼓励他人假借咨询劳务费之名,行内外勾结或通过其他手段操纵土地市场、损害国家利益而谋私利之实。不仅我国的整套土地制度和“三公”原则毫无意义,还将对我国整治腐败、避免暗箱操作、保护国家利益和促进土地市场健康有序发展,造成严重的负面影响。

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