上海市第一中级人民法院民事判决书
(2017)沪01民终11685号
上诉人(原审被告):上海星和电机有限公司,住上海市松江区九亭镇伴亭路
500号第2-5幢、第7幢东区102室、东区2层。
法定代表人:江川和彦,执行董事。
委托诉讼代理人:吉峰,上海博拓律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):上海哲武实业发展有限公司,住所地上海市松江区松汇中
路326号。
法定代表人:孙小平,总经理。
委托诉讼代理人:高洁,上海乾业律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄万春,上海乾业律师事务所律师。
上诉人上海星和电机有限公司(简称星和公司)为与被上诉人上海哲武实业发展有
限公司(简称哲武公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院
(2017)沪0117民初5945号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后
,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星和公司上诉请求:依法撤销原判;驳回哲武公司的诉讼请求;一、二审诉讼费由
哲武公司承担。事实和理由:1.本案所涉租赁房屋原为星和公司所有,后转让给白某、
钱某,因当时转让价格远低于市场价格,且该房屋的物业管理、日常维修、商业投保等
都由星和公司承担,故该房屋租金低于市场价格。后哲武公司购得该房屋,并在取得房
屋产权证前向星和公司提出调整租金的不合理要求,星和公司予拒绝。哲武公司遂将诉
讼请求变更为解除双方租赁关系,而原判予以支持。该判决违背了“买卖不破租赁”的
相关规定。星和公司在此房屋长期经营,并经原房主许可已分租他人,原判在未查清相
关租赁事实的情况下解除租赁关系,偏袒一方,显失公正,将会造成星和公司及分租方
巨大损失。2.哲武公司原诉请为变更租金,后要求解除租赁关系,两者非同一法律关系
,原判准许哲武公司变更诉请,并据此判决,诉讼程序有误。3.星和公司与原房主约定
2014年后房租另约,但事实上2014年至2016年的租金均为120万元,即使按2014年前的做
法,房租的涨幅也应每年上涨10万元,绝非原判所认定的租金没有约定或约定不明,故
原判认定事实和适用法律均有错误。
哲武公司辩称,涉案房屋转让价格低于市场价格与本案无关,租赁关系以房屋租赁
合同为准。根据该合同,2014年开始房租另外约定,为此其曾与星和公司多次协商,按
市场行情、交易习惯或价格评估等提出租金的调整方案,但星和公司均予回绝,致合同
事实上不能履行,故其有权要求解除合同。其系本案的原告,有权在起诉后变更诉讼请
求。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,要求驳回星和公司的上诉,维持原判。
哲武公司向一审法院起诉请求:确认将2010年12月签订的《房屋租赁合同》年租金
调整为4,000,000元,自2017年3月14日起算。后诉讼请求变更为:1、请求解除2010年
12月签订的《房屋租赁合同》;2、判令星和公司向哲武公司返还上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋;3、判令星和公司向哲武公司支付自2017年3月14日起至实际返还上
述房屋之日止的使用费,按照每年1,200,000元为标准。
一审法院认定事实:2010年12月,星和公司与案外人白某、钱某签订了一份《房屋
租赁合同》,约定星和公司承租白某、钱某位于上海市松江区XX镇XX路XX号的系争房
屋,租期为2011年5月1日至2021年4月30日,房屋可在亲自管理下分割转租。租金自
2011年5月至2011年12月为500,000元,2012年1月1至2012年12月为1,100,000元,2013年1月
至2013年12月为1,200,000元,2014年开始房租届时另外约定。房屋及所属设施的维修责
任由星和公司承担。同月,白某与星和公司签订了授权委托书,授权星和公司对系争厂
房进行管理。
星和公司于2011年10月19日支付当年租金500,000元,于2012年10月19日和24日支付
当年租金1,100,000元,并先后于2013年11月5日、2014年11月5日、2015年10月16日、
2016年10月分别支付各年的当年租金1,200,000元。
2017年2月20日,哲武公司向星和公司发出通知书,载明由于系争厂房已经由哲武
公司取得所有权,故此将房屋租金涨为每年4,000,000元,且每年递增5%,半年支付一次
,押金为一个月租金330,000元。此外,由于星和公司不经允许将厂房层层分租,违背了
亲自管理下分割转租的约定,故此哲武公司欲逐步收回该厂房。
庭审中,除了证明上述事实的证据外,星和公司为支持其抗辩,还提交了2013至
2016年其作为白某的代理人维修系争厂房聘请案外人上海XX有限公司进行维修施工所
产生的工程概况和费用发票、支付系争厂房水电费、保险费和管理人员工资的凭证、雨
污水整改通知单、建设工程施工合同等。哲武公司拟证明其为系争厂房的管理付出了巨
大努力。星和公司质证称,维修工程的证据真实性无法确认,且和本案无关,房屋租赁
合同约定了房屋设施的维修应当由星和公司自己承担。对于雨污水工程的证据,造成雨
污水混合现象是星和公司自身造成,与哲武公司无关。
一审法院认为,星和公司与案外人白某、钱某之间签订的房屋租赁合同系双方当事
人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。现由于涉
案厂房发生所有权变动,哲武公司继受了白某、钱某的地位成为原租赁合同关系的出租
人,故哲武公司、星和公司之间成立房屋租赁合同关系,均应受到上述房屋租赁合同的
约束。依据该租赁合同,双方对于2014年开始的房租应当另外约定,诉讼中,哲武公司
主张租金标准自2017年3月14日起上涨至每年4,000,000元,或者按照系争房屋2017年的市
场价格评估确定,星和公司均不予同意,双方对租金标准无法协商一致。原审法院认为
,此种情形构成事实上的不能履行,哲武公司据此主张解除合同,于法有据,予以支持
。至于合同解除的时间,原审法院确认以哲武公司解除合同的相应诉请送达星和公司之
日即2017年6月14日为准。合同解除后,星和公司应当将系争厂房返还哲武公司,并支
付哲武公司自2017年3月14日起至系争厂房实际返还给哲武公司之日的使用费。哲武公
司的主张于法有据,予以支持。星和公司坚持继续履行合同的辩称意见,不予支持。依
据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第(二)项、第一百一十条第
(一)项的规定,判决:一、哲武公司与星和公司基于2010年12月签订的《房屋租赁合
同》形成的房屋租赁合同关系于2017年6月14日解除;二、星和公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋返还给哲武公司;三、星和公司于判
决生效之日起十日内支付哲武公司自2017年3月14日起至实际返还房屋之日的使用费
(按照每年1,200,000元的标准计算)。案件受理费7,460元,减半收取3,730元,由星和公
司负担(于判决生效之日起七日内交付原审法院)。
本院二审期间,当事人没有提交新的证据。原判认定的事实无误,本院予以确认。
审理期间,哲武公司表示不愿意接受调解。
本院认为,上诉人星和公司与案外人白某、钱某就涉案房屋签署的《房屋租赁合同
》合法有效,相关当事人及合同继受人应当全面履行合同。合同生效后,当事人就质量
、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达
成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中,上述《房屋租赁合同》
约定,房屋租赁期至2021年4月30日止,原房主授权星和公司对该房屋进行管理,允许
星和公司亲自管理下分割转租。相关证据表明,星和公司对涉案房屋履行了管理责任并
作分割转租,房屋租金已支付至2016年10月。由此可见,诉讼双方成讼之前,该合同一
直在有效履行之中,只是哲武公司于2017年3月成为新房主后,欲调整租金而不得,双
方产生争议致讼,并不存在构成事实上不能履行之情形。同时,租赁合同为出租人将租
赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的协议,其中支付租金的内容为合同的
主要款项,且本案因租金调整分歧而起,故不能简单套用《合同法》第一百一十条有关
非金钱债务履行的相关规定。本案诉讼双方争议的焦点还在于,对《房屋租赁合同》中
有关“2014年开始房租届时另外约定”如何理解和执行。被上诉人哲武公司认为,星和
公司与原房主于2014年就房屋租金问题没有“另外约定”而致该租金过低,其作为新房
主有权推动这一合同条款,落实该“另外约定”。但事实上,星和公司自2014年后连续
三年向原房主白某、钱某支付各年租金1200,000元,且尚无证据证明白某、钱某对此拒
绝接受或提出异议。可见,星和公司与白某、钱某虽然没有将“另外约定”落于书面
,但双方用实际行为认可、接受了上述房屋租金,故该“做法”因多年的实际履行而在
双方间已经形成交易默契或新的合意,这本身也可视作一种约定。只是按照合同此项
“另外约定”,除已经交付的租金外,这一租金仍然因“另外约定”之条款而具有可变
性。对此,哲武公司在购买涉案房屋时有义务全面了解该房屋占有、使用、收益、处分
的相关情况,如有异议应及时向原房主提出或作出他选。哲武公司购得该房屋,当然地
成为该房屋原业主所享有权利和承担义务的继受者。对此,应当推定哲武公司已经明知
并愿意继续履行附着于该房之上的一切权利和义务。现哲武公司要求解除原房屋租赁合
同,但又未提供星和公司违约或依法足以解除合同的相关证据,故其本案的诉讼请求缺
乏事实和法律依据。
综上所述,上诉人星和公司的上诉请求予以支持。被上诉人哲武公司要求解除星和
公司与案外人白某、钱某签订的房屋租赁合同及返还涉案房屋等附属诉讼请求均不能成
立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,但适用法律错误,应予改判。据此,依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十四条及《中华
人民共和国合同法》第六十一条之规定,判决如下:
一、撤销上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初5945号民事判决; 二、驳回上海哲武实业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取人民币3,730元,由上海哲武实业发展有限公司负担。二
审案件受理费人民币7,460元,由上海哲武实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王列宾
审 判 员 王 奕
人民陪审员 胡天和
书 记 员 谢瑄瑄
二○一七年十月三十一日
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