居住权,其渊源来自罗马法,是地役权——人役权二元模式下人役权内容之一,居住权、使用权、用益权构建起了人役权的基本框架。简单的讲,居住权是指居住权人享有的对他人房屋占用、使用的权利。居住权设立初衷是为了解决特定群体的生存(居住)问题。
一、居住权
《民法典》第十四章规定,居住权是居住权人按照合同约定,以满足生活居住的需要,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。
由此可见,居住权是一种用益物权,其具有物权的属性,即具有对世性、绝对性和直接支配性等属性。
居住权不同于租赁权,租赁权是债权,是具有相对性的,不具有绝对的对抗第三人的属性。
二、如何取得居住权
按照《民法典》规定,居住权是由当事人通过合同方式或者遗嘱方式设立。居住权无偿设立,但是当事人也可以约定收取一定的费用。
居住权是设立在他人所有的建筑物上。因此,居住权就必须遵守不动产的物权方式,即居住权取得必须依法登记,未依法登记的居住权未设立。
三、居住权可转让和继承吗
根据《民法典》第三百六十九条的规定,居住权不可以转让和继承,居住权人的居住权期限届满或者居住权人死亡的,则居住权消灭。
居住权是所有人对居住权人一种“恩惠”的行为,原则上其是无偿的行为,即使收取费用也是低于租金的,因此居住权仅惠及居住权人本人,不可转让和继承。
四、居住权规定对其他人的影响
居住权的设立对于家庭成员来说,可以在不改变房屋所有权的基础上,对某些空间享有一定专属的物权;而基于居住权不能转让和继承,可以保障无不动产所有权的家庭成员的正常生活。
五、居住权的设立,影响将会十分深远
老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。
当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。
至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。
过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。
《民法典》居住权相关条款:
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益 物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应 当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人 另有约定的除外。第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
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