律师观点分析

　　广东省从化市人民法院

　　民事判决书

　　(2014)穗从法房初字第530号

　　原告:广州XX物业管理有限公司,住所地广州市广州大道XX商务中心X楼。

　　法定代表人:伍某某,董事长。

　　委托代理人:高某某,该公司职员。

　　委托代理人:余一爱,广东广信君达律师事务所律师。

　　被告：广州市XX房地产有限公司,住所地广州市从化江埔街从城大道XXX。

　　法定代表人:林某某,执行董事。

　　委托代理人:陈丽妃、徐科,广东海派律师事务所律师。

　　原告：广州XX物业管理有限公司诉被告广州市XX房地产有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2014年7月3日立案受理后,依法由审判员江某某担任审判长、与审判员马某某、代理审判员张某某组成合议庭适用普通程序审理,分别于2014年8月22日、11月21日两次公开开庭进行审理。8月22日开庭时,原告委托代理人余一爱、陈光庆以及被告委托代理人陈丽妃、徐科到庭参加诉讼,庭后原告撒销委托陈光庆;11月21日开庭时,原告委托代理人余一爱、高某某以及被告委托代理人陈丽妃、徐科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称:原告系一级资质的物业服务企业。2011年11月, 原告经合法招投标程序,竟聘成为被告所开发的自编“XX商贸城”(下称国际商贸城)的前期物业服务单位,并与被告签署了XX商贸城前期物业服务合同(下称前期物业服务合同).该合同对物业基本情况、物业服务内容及质量、服务费用、物业承接验收、违约责任、合同期限等进行了明确约定。

　　根据物业管理条例及广东省物业管理条例规定,物业管理区域内尚未出售或已出售尚未交付的物业, 物业服务费由建设单位按照同类物业标准数纳。因此,在原告对国际商贸城A区、B区实施物业管理后,针对物业管理区域内尚未出售或已出售尚未交付的物业,应由被告承担物业服务费的支付义务。但经原告多次催告,被告一直拒绝支付相应物业服务费。截至2014年5月31日,被告已经拖欠国际商贸城A区物业服务费3939633.02元,拖欠国际商贸城B区物业服务费3224739.60元。根据前期物业服务合同第二十九条的约定,被告逾期支付物业服务费,应接照每逾期1日支付应交物业服务费2%。的标准,向原告支付逾期物业服务费的违约金。

　　综上,被告无正当理由拒付物业服务费的行为,已造成原告巨大经济损失, 并严重影响国际商贸城物业服务工作的正常开展。为维护原告和广大物业买受人、物业承租人的合法权益,故诉清法院判令:一、被告向原告支付国际商贸城A区2013年9月1日至2014年5月31日的物业服务费及违约金,其中物业服务费3939633.02元,违约金为1166995.69元,合计5106628.71元;二、被告向原告支付国际商贸城B区2014年2月1日至2014年5月31日的物业服务费及违约金,其中物业服务费为3224739.60元,违约金为426396.82元,合3651136.42元;三、被告承担原告为本案支付的律师费20000元;四、被告承担本案诉讼费用。

　　被告辩称:原告起诉我司要求支付物业费严重违反双方签订的合同约定,系滥用诉权的行为,具体答辦理由如下:

　　一、原、被告合作的背景。被告于2009年取得国际商贸城项目地的开发权,原告对国际商贸城项目的物业管理非常有兴趣,鉴于此,原告法定代表人伍某某多次与被告法定代表人林某某协商,希望获得国际商贸城项日的物业管理,林某某比较看重与伍某某的深厚友情,在选择物业管理企业的招投标过程中,给予原告较多的倾斜,直接影响了原告中标。

　　二、原告要求支付物业管理费违反了双方签订的多项合同,不符合双方合作的真实意思表示。根据双方的约定,XX物业从化分公司为被告提供物业服务,被告向XX物业从化分公司支付维持XX物业从化分公司正常经营的费用。

　　综上所述,原告一直按约定履行义务,已根据约定向原告支付了应付的费用, 原告起诉要求支付物业管理费设有事实和法律依据,请求依法,驳回原告的全部诉讼请求。

　　2013年9月23日,原告向被告发出关于催缴返还款的函,认为被告共欠1215843. 02元,该欠款除双方共同注资1000000元外,另一部分为客户装修押金及水电周转金,要求被告于9月27日前返还上述欠款。

　　2013年9月28日,原告向被告发出关于催讨返还应承担支付款项的函,认为分公司自成立之日至2013年8月,根据双方签订的物业服务项日合作协议第三条第3款规定,因被告未能按合作协议条款执行,已导致分公司无法正常运营,要求被告于9月30日前返还上述款项。

　　2013年12月28日,广东广信君达律师事务所,认为原告按照前期物业服务合同第二条的约定开展了大量前期介入工作,截至2013年11月30日累计支出费用3432500元,被告仅支付1450800元,尚欠1529100元。

　　提出:一、依照物业服务合同第七条约定:“乙方在为甲方提供服务时发生的费用,按乙方实际发生费用结算。”被告应依约向原告支付前期介入服务费用。二、原告不承担该项日建筑工程保修期间的保修责任。

　　2014年9月29日,原、被告双方为解决物业服务收费的分歧,各派代表共同协商,达成如下备志:一、被告派一名物业管理专业的副总经理到虹宇物业从化分公司, 就被告提出派一名财务到虹宇物业从化分公司一事,待原告评估后再予以确定。二、关于財务结算, 1k[1宇物业从化分公司收取商户、住户的物业服务费不足以弥补物业管理成本的, 差额部分由被告支付给1k1:宇物业从化分公司,虹宇物业从化分公司每月10日前将」时务数据提报给被告, 被告5天内予以审核,被告在审核完成后3天内向虹宇物业从化分公司支付差额(如有)。被告有权随时查阅1l[l:宇物业从化分公司的账目资料。三、关于停率场的利润分配及运营模式,由双方另行协商处理。

　　本案经本院多次调解,原、被告双方仍各抒已见。

　　本院认为:原、被告双方签订的物业服务项日合作协议、前期物业服务合同、 物业管理合同是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订, 是双方当事人的真实意思表示, 其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同约定履行义务。

　　本案的主要争议焦 点、是物业服务费以什么标准计算。

　　首先,从双方合作的背景来看,双方为了管理涉案物业,签订了合作协议, 共同设立了虹宇物业从化分公司进行管理,并对出资、股份、利润等进行约定。物业服务项日合作协议约定, 虹宇物业从化分公司配合甲方(被告)相关工作产生的费用及开办费,由乙方(原告)制定具体预算明细,报甲方审核,甲方审核认可的费用,按实际发生额由甲方承担。甲方物业交付后,根据项日公司年度财务预算方案, 如已交付管理费收入不足以支撑项日公司运作, 在甲方按照与项日公司约定的空置物业管理费缴纳标准缴纳相应费用后项日公司仍出现亏损的,按甲方承担30%、乙方承担70%的比例分担。

　　其次,从双方实际履行情况来看, 根据原告发给被告的商件,双方是按照实际发生费用进行结算的。如:2013年11月18日的函中提出:根据合作协议第三条第3款以及服务合同第三章第七条的规定, 为保证分公司能按前期物业服务开展正常物业服务管理工作,要求被告于11月底前将未到位的前期应支付的服务费用一次性拔付到分公司账户;从2013年12月份起按月、按审批的预算及时、足額拔付应承担所有服务费用至分公司,保证分公司正常运行。又如:2013年12月28日的律师函中更认为依照物业服务合同第七条的约定,截至2013年11月30日累计支出费用3432500元,被告仅支1450800元,尚欠1529100元。而本案中,原告主张A区从2013年9月起即进入“前期物业服务”,并主张从2013年9月起按.?前期物业服务合同第八条约定计算物业服务费, 故原告该主张自相矛盾。

　　综上,本院认为,双方对空置物业的物业服务费标准未作明确约定,但是,从双方合作的背景、实际的履行情况及诉讼过程中的协商处理情况来看, 双方是按原告在涉案物业服务期间收取商户、住户的物业服务费不足以弥补物业管理成本的,差额部分由被告支付的方式(即按实际发生费用)进行结算。

　　因双方未能提供按实际发生费用进行结算的相关证据, 本院无法按双方约定的实际发生费用计算具体的服务费用。庭审中,本院询问原告是否需要变更诉讼请求,原告表示坚持诉讼请求不变更。故对原告在本案中坚持以前期物业服务合同 第八条约定的标准主张物业服务费的上述诉讼请求,本院不予支持。

　　诉讼中,被告提出原告管理服务差的问题,但未提起反诉,故本院对该问题不作处理。

　　综上,依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定,判决如下:

　　驳回原告的全部诉讼请求 。

　　本案受理费73244元,由原告负担。

　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院进交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

　　当事人上诉的,应在递交上诉状的次日起七目内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额 (对财产案件提起上诉的,按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费)向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。