小区的地面停车位到底归谁？

地上停车位~地下停车位~楼顶停车位~首层架空停车位~

是否觉得上述的四种车位很熟悉？

在我们的生活中小区车位种类多样，然而附随在各种类型车位的产权，究竟归属业主还是开发商，一直存在争议。

但是目前对于小区内的地面停车位到底归谁这一问题，最高人民法院已给出明确答案，接下来就跟随小编来看下这个案例吧~

2007年1月26日，重庆市规划局作出渝规建审（2007）九字第0340号《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）报送的帝景豪苑项目规划设计方案，该规划方案包含停车位地上393个，地下243个，共计636个。

2015年3月27日，我司拟将部分车位出租，但是业主委员会不同意。我司多次与之协商无果之下，向法院请求确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归我司所有。

豪运公司

小区地面车位使用的是全体业主共有的土地使用权，且豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主即共同享有小区全部土地使用权，小区地面停车位是利用小区的公共用地设立的，应当属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。

业主委员会

一审法院认定

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，当开发商将商品房向业主出售后建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。

本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

二审法院认定

首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中豪运公司与业主没有对涉案车位做出合法有效的约定；其次，豪运公司在诉讼中确认了本案争议停车泊位不能办理产权登记手续这一事实；最后，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关，但是2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也没有将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。

综上所述，涉案停车位应属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。

本案争议的停车泊位权属归全体业主。一审法院认定事实清楚，驳回上诉，维持原判。

再审法院认定

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”

案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

再审案号：(2017)最高法民申2817号

争议焦点

1 地面停车位不属于法定专有部分

本案所涉及停车位类型是地面停车位——没有建筑物，且不能办理产权登记成为专有部分，因此小区的地面停车位本质上是土地使用权。

2 地面停车位自商品房出售后，属于业主共有

当开发商将商品房出售后，建设范围内的土地使用权就归属全体业主，小区地面停车位属于行使土地使用权的形式之一。小区的地面停车位应认定为占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

法条链接

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章　所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

《中华人民共和国物权法》

第七十四条 【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

结 语

本案例仅对小区地面停车位的归属问题进行评议，但在实践中由于小区停车位的种类多样，其权益归属目前仍然存在争议。在适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定和《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定时常常陷入困境。

正所谓“法者，所以兴功惧暴也；律者，所以定分止争也；令者，所以令人知事也”，对于小区车位归属与流转这一争议性极大的问题，亟需立法者对之作出更为详尽且具备可操作性的规定。

来源：广东法匠律师事务所.iPro.律师团队