律师观点分析

　　原告：黄XX，男，汉族，1973年7月2日出生，住XX合浦县。

　　原告：余XX，男，汉族，1951年4月14日出生，住XX合浦县。

　　原告：李XX，女，汉族，1952年5月10日出生，住XX合浦县。

　　原告：黄X，女，汉族，2009年4月26日出生，住XX合浦县。

　　委托诉讼代理人：朱XX，XX先导联合律师事务所律师，同时接受四原告的委托。

　　委托诉讼代理人：杜X，XX先导联合律师事务所律师，同时接受四原告的委托

　　被告：XX****房地产开发有限公司，住所地XXXX市香港路工业园区综合楼409号，统一社会信用代码：91XXXXXXXX。

　　法定代表人：顾XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，XX天惠律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：曾XX，XX天惠律师事务所律师。

　　审理经过

　　原告黄XX、余XX、李XX、黄X诉被告XX****房地产开发有限公司（简称“****公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案于2017年11月2日立案受理后作出（2017）桂0502民初3743号民事判决书，被告****公司不服该判决上诉至XX市中级人民法院，XX市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）桂05民终977号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）桂0502民初3743号民事判决，将案件发回本院重审，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄XX、余XX、李XX、黄X的共同委托诉讼代理人朱XX、杜X，被告****公司的委托诉讼代理人曾XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告黄XX、余XX、李XX、黄X的诉讼请求如下：1、被告协助原告将位于XX市海城区房屋的不动产权证办理至原告名下；2、被告支付违约金160550元（以38万元为基数，按照银行同期贷款利率上浮30%，自2012年5月31日暂计至2017年10月31日止，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：2012年3月10日，黄XX、余XX与被告签订《商品房买卖合同》，约定黄XX、余XX向被告购买位于XX市海城区房屋，总价款为38万元。合同签订后，黄XX、余XX依约向被告支付了全部价款，被告开具了购房发票并交付了房屋，但一直未将不动产权证办理至黄XX、余XX名下，余XX于2017年10月25日死亡，四原告为维护自身合法权益诉至本院。

　　被告辩称

　　被告****公司辩称：1、原告请求违约金没有事实和法律依据，原告已经取得房屋的使用权，不应主张过高的违约金，合同已经约定了违约金的计算方法，应该参考合同第十五条第二款处理；2、本案不能办理不动产权证的原因是施工方拒不交付竣工验收备案材料，不属于普通商业风险，是被告不能控制的范围。

　　本院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告****公司对原告提交的证据3《商品房买卖合同》的关联性有异议，认为恰好证明了原告违约金的诉讼请求没有依据，合同已经违约金为房款的1%。对当事人提出异议的证据，因均无相反证据予以推翻且确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

　　综合全案证据，本院查明的法律事实如下：

　　2012年3月10日，黄XX、余XX作为买受人，****公司作为出卖人，双方共同签订《商品房买卖合同》（编号：oqhjy1798）一份，主要约定黄XX、余XX购买****公司开发的位于XX市房屋，建筑面积87.62平方米，房屋总价款38万元；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内返还已付房价款并按已付房价款的1%赔偿损失给买受人；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。

　　黄XX、余XX向分别于2012年3月21日、2012年5月28日被告支付购房款11.4万元、26.6万元，共计38万元。

　　2012年3月10日，被告将案涉房屋交付给黄XX、余XX使用，但一直未将案涉房屋的不动产权证办理至黄XX、余XX名下。

　　另查明，被告与案外人吴XX建设工程施工合同纠纷一案，被告向XX市中级人民法院提出先予执行的申请，XX市中级人民法院于2014年3月21日作出（2013）北民一初字第18-1号民事裁定书，裁定吴XX于本裁定送达之日起十日内将香槟郡第19#、20#、21#、22#工程竣工验收备案登记所需的各项资料（包含分包项目的资料）交付给****公司。

　　再查明，黄XX、余XX系夫妻关系，余XX于2017年10月25日死亡，余XX、李XX系其父母，黄X系黄XX与余XX的婚生女儿。

　　本院认为

　　本院认为，黄XX、余XX与****公司签订的《商品房买卖合同》（编号：oqhjy1798）是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务，黄XX、余XX已经依约支付全部价款，被告却未自2012年3月10日交付房屋使用之日起360日内将办理案涉房屋的权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，致使黄XX、余XX无法办理不动产权证，已构成违约。余XX死亡后，黄XX、余XX、李XX、黄X作为其第一顺位的合法继承人向本院主张权利，共同要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证，合法有据，本院予以支持。

　　本案是原、被告之间基于《商品房买卖合同》形成的买卖合同关系而产生的纠纷，被告作为合同相对方，应当承担因其违约行为给原告造成的损失，被告抗辩称逾期办证是因案外人吴XX拒不移交竣工验收备案材料所导致的，属于不可归责于被告的事由，但本院认为被告与案外人吴XX之间的建设工程施工合同纠纷，属于商业风险，是可预测及避免的，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。

　　《商品房买卖合同》虽载明了逾期办证时，买受人在退房及不退房两种情况下的违约责任，但黄XX、余XX与****公司在签订合同时仅选定适用买受人退房情况下的违约责任，即双方并未约定适用“买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金”条款，故本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，将违约金调整为以已付房款38万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月3日起暂计至本判决书确定的履行期限最后一日止，提前履行的，计至实际履行之日止。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　被告XX****房地产开发有限公司协助原告黄XX、余XX、李XX、黄X办理位于XX市海城区房屋的不动产权证至原告黄XX、余XX、李XX、黄X名下（案涉房地产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）；

　　被告XX****房地产开发有限公司支付违约金（违约金以38万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月3日起暂计至本判决书确定的履行期限最后一日止，提前履行的，计算至实际履行之日止）给原告黄XX、余XX、李XX、黄X；

　　驳回原告黄XX、余XX、李XX、黄X的其他诉讼请求。

　　案件受理费9204元，由原告黄XX、余XX、李XX、黄X负担1840.8元，由被告XX****房地产开发有限公司承担7363.2元（该费用原告已向本院预交，被告在本判决书生效之日起十日内付还给原告）。

　　上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或XX壮族自治区XX市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于XX壮族自治区XX市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9204元（收款单位：XX壮族自治区XX市中级人民法院，帐号：455XXXX00181XXXX8416，开户银行：交通银行XX分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。）