律师观点分析
案件经过
2021年2月，某银行因与陕西某公司的诉前财产保全一案，依据生效民事裁定书申请执行，西安市莲湖区人民法院查封了陕西某公司名下位于西安高新区的两处房产。案外人张三（化名）以其系该两套房产的实际所有权人为由，向法院提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
张三诉称，其与陕西某公司已于2020年6月30日签订了两份《房屋转让协议书》，约定陕西某公司将案涉两套房产转让给张三，转让价款分别为366万元和893万元，从陕西某公司关联企业深圳某公司应付张三所代表全体理财员工的借款本息中直接抵扣，并于2020年7月2日完成了物业和相关权益资料的移交。张三认为，其在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其权利足以排除强制执行。
某银行则抗辩称，不动产权证载明权利人仍为陕西某公司，张三所持协议系以物抵债性质，不构成合法有效的房屋买卖合同。该行委托诉讼代理人张钊律师在诉讼中紧扣物权法定原则和以物抵债协议与买卖合同的本质区别，从协议约定的“赎回权”条款入手，精准论证了该协议不具备买卖合同的确定性和终局性，为法院驳回张三诉请提供了有力的法律支撑。
判决结果
一审法院经审理认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，案涉房产权利人仍为陕西某公司，法院查封合法有据；张三与陕西某公司签订的《房屋转让协议书》虽在查封前签订，但协议约定陕西某公司可在清偿借款本息后赎回房屋，该约定不符合买卖合同的法律特征，实为以物抵债协议，张三仅享有普通债权，不足以排除强制执行。一审判决驳回张三诉讼请求，案件受理费46800元由张三负担。
张三不服提起上诉，西安市中级人民法院二审审理认为：协议约定的“赎回权”条款表明陕西某公司仅凭一定条件即可请求返还房屋，符合形成权中解除权的法律特征，进一步确认该协议并非合法有效的书面买卖合同，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费46800元仍由张三负担。
案件心得
本案是一起典型的案外人执行异议之诉，核心争议在于以物抵债协议能否等同于“合法有效的书面买卖合同” 。最高法第二十八条规定的四个要件中，第一个便是查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案张三虽有协议在手，但协议中约定了出卖方的“赎回权”——这一条款成为致命硬伤。法院正是抓住这一约定，认定双方之间并未形成终局性的买卖合意，出卖方并未真正丧失物权期待利益，买受人也难以取得足以对抗执行的权利地位。
张钊律师的代理策略值得关注：其并未纠缠于张三是否实际占有、是否支付对价等事实争议，而是直击协议性质这一根本问题，将“赎回权”条款与合同效力挂钩，从法律定性上切断对方适用第二十八条的前提。这种以法律定性替代事实抗辩的思路，在案外人执行异议案件中尤为有效，避免了在占有、付款等事实层面的拉锯。
对实务操作的启示至少有三：第一，以房抵债作为一种常见债务清偿方式，在协议起草时若希望获得买卖合同的同等保护，应避免设置出卖方回购、赎回等条款，否则在后续执行异议中将难以被法院认定为合法有效的买卖关系。第二，案外人执行异议之诉中，法院对“合法有效的书面买卖合同”的审查不仅看形式，更关注实质内容是否具备买卖合同的确定性和终局性，带有担保或附条件返还安排的协议无法满足这一要求。第三，对于金融机构和执行申请人而言，在审查被执行人财产线索时，也需注意识别附有回购条款的以物抵债安排，此类安排虽使房产在形式上被他人占有，但在法律上仍难以对抗强制执行，张钊律师在本案中的成功抗辩即为此提供了有力例证。
