张艳丽律师
律师观点分析
一、案件基本背景
委托人夫妻为实现子女2028 年入读上海松江区某重点公办小学的核心目的，通过房产中介购置对口学区房。签约前，委托人多次向中介确认：出售方子女已于 2023、2024 年使用学区名额，是否影响 2028 年入学，中介明确答复不影响。
三方签订《房地产买卖（含居间）合同》，买卖双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，委托人支付100000 元购房款（含定金）。签约后委托人拨打 12345 市民热线核实，官方明确回复：该校2023 年起执行 “五年限一户” 政策，涉案房屋名额已占用，子女 2028 年无法对口入学，购房核心目的落空。
委托人立即告知出售方与中介，要求协商解约退款未果，遂委托本人代理提起诉讼，请求撤销合同、返还款项并赔偿损失；出售方随即提起反诉，主张委托人单方违约，要求承担总房价 20% 违约金及律师费。
二、委托人核心诉求
撤销《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《补充协议》；
判令出售方返还已付购房款100000 元并支付资金占用利息；
判令出售方赔偿律师费损失10000 元；
驳回出售方全部反诉请求。
三、关键事实与证据固定
（一）核心事实脉络
签约前：委托人明确告知中介购房目的为学区入学，反复确认名额占用不影响 2028 年入学，中介予以肯定答复；
签约时：《补充协议》载明 2025 年政策为 **“两年内未使用即可入学”**，未提示 “五年限一户” 长期风险；出售方确认子女 2023、2024 年使用名额；
签约后：2025 年 9 月 15 日委托人咨询 12345，9 月 18 日获官方明确回复2028 年入学受限；9 月 19 日告知出售方及中介，要求协商解约；
争议发生：出售方拒绝退款，催告继续付款；委托人发函终止履行，出售方回函解除合同并主张高额违约金；
合同状态：涉案房屋网签于 2025 年 11 月 14 日撤销。
（二）我方核心证据
微信聊天记录：证明委托人明确学区购房目的、中介错误答复不影响入学；
12345 咨询记录与官方回复：证明五年限一户政策、入学名额无法使用；
合同及补充协议：证明双方对政策存在共同错误认知；
付款凭证：证明已支付 100000 元；
终止履行通知函及送达记录：证明委托人及时主张权利；
法律服务合同、律师费发票：证明律师费损失。
四、各方观点与争议焦点
（一）我方代理观点
委托人系因中介与出售方对政策的错误解读陷入重大误解而签约，符合《民法典》可撤销情形；
购房核心目的为学区入学，现目的完全落空，合同应予撤销；
委托人无违约故意，发现问题后立即沟通止损，不应承担违约责任。
（二）出售方（反诉原告）观点
出售方仅承诺名额使用时间真实无误，未对未来入学作出保证；
政策解读风险应由购房人自行承担，委托人签约后核实政策，未尽审慎义务；
委托人单方拒绝付款，构成根本违约，应按合同约定支付总房价 20% 违约金及律师费。
（三）中介（第三人）观点
已告知 2025 年现行政策，未来政策以教育局为准；
不存在隐瞒或欺诈，无过错。
（四）案件核心争议焦点
本案是否构成重大误解，合同是否可撤销；
委托人拒付房款是否构成根本违约；
违约责任如何认定，违约金是否过高。
五、法院审理认定与裁判理由
不构成重大误解：出售方已如实告知名额使用情况，《补充协议》已载明 “五年限一户” 政策，委托人可通过官方渠道提前核实，对政策的错误认知不等同于法律上的重大误解，撤销合同于法无据；
委托人构成根本违约：合同合法有效，委托人未按约支付第二期房款，逾期超 15 日，出售方有权解除合同；
违约金调整：法院综合违约情形、过错程度、房价波动等因素，将总房价 20% 违约金酌情调整为 100000 元，与已付购房款相冲抵；
律师费支持：合同明确约定违约方承担守约方律师费，故判令委托人支付出售方律师费 5000 元；
驳回委托人全部本诉请求。
六、裁判结果
驳回委托人全部诉讼请求；
确认涉案房屋买卖合同及补充协议于2025 年 10 月 29 日解除；
委托人已付 100000 元购房款冲抵违约金，出售方无需返还；
委托人于判决生效之日起十日内支付出售方律师费5000 元；
本诉、反诉案件受理费由委托人负担。
七、办案复盘与风险提示（律师总结）
（一）案件败诉核心原因
重大误解不成立：法院认为政策风险属于商业决策风险，而非对合同内容的重大误解；
举证不足：无直接证据证明出售方对入学作出保证性承诺；
签约顺序不利：先签约、后核实政策，被认定为未尽审慎注意义务。
（二）学区房交易核心风险提示
政策核实前置：学区房必须签约前向教育局、官方热线核实，以书面 / 官方回复为准，切勿轻信中介口头答复；
合同条款固化：将 “学区无法使用则无责解约、全额退款” 明确写入合同，作为解约与免责条件；
义务明确划分：约定中介对学区政策未尽审慎告知义务的违约责任；
避免先签后核：未完成政策核实前，不支付定金、不签署正式合同。