索雯婧律师
律师观点分析
一、案件基本概况
（一）当事人信息（全部脱敏屏蔽）
申请执行人（委托人）：某运输集团有限公司（被拆迁人）
被执行人（异议申请人）：某房地产开发有限公司（开发商）
代理律师：索雯婧 北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷执行异议
（二）案件背景
委托人与开发商因房屋拆迁安置补偿事宜涉诉，双方于 2021 年在法院主持下达成民事调解书，核心约定：
开发商于 2022 年 5 月 30 日前完成案涉商住一层、二层商业用房解押、竣工验收备案，并向我方委托人交付房产作为拆迁补偿；
若开发商到期无法交付房屋，则应于 2022 年 6 月 10 日前一次性支付 3000 万元回购款，作为替代履行方案。
调解书生效后，开发商长期拒不履行交房义务。我方委托人依法申请强制执行，法院先后启动首轮执行、终本程序，后于 2025 年恢复执行，发布腾房公告，责令相关占有人限期迁出案涉商铺。
开发商为拖延执行、逃避交付房屋义务，向法院提起执行异议，申请停止对案涉房产全部强制执行，抛出三项核心抗辩理由，试图阻断执行程序。
二、被执行人（开发商）三大异议主张
履行方式抗辩：调解书第二条为选择权条款，逾期未交房即自动转为 3000 万元金钱债务，我方无权继续要求交付房产；调解书载明 “解除抵押” 存在文字错误，实际应为解除案外人网签备案，备案未解除则交付条件未成就。
标的权属抗辩：案涉房屋网签备案登记在案外人名下，产权不清，无法强制执行；开发商已代案外人清偿银行贷款，房屋实际权益归备案人所有。
交付障碍抗辩：案涉商铺被施工方、债权人、前员工以以物抵债、占用等方式实际控制，强制腾退会引发信访维稳风险，不具备交付条件，应停止执行。
同时开发商声称已申请破产清算，主张本案执行应当中止。
三、索雯婧律师代理答辩核心思路与举证策略
接受委托后，团队第一时间梳理全套调解卷宗、执行裁定书、公告、网签备案材料，固定案外人书面证明，围绕三大争议焦点分层抗辩，完整形成闭环代理意见：
焦点 1：调解书履行方式为 “主交付、次金钱替代”，申请执行人享有单方选择权
从文义结构拆解协议逻辑：调解书第一条是开发商核心主给付义务（交付拆迁安置房），第二条仅为不能履行时的兜底替代方案，并非开发商可自由二选一。拆迁安置纠纷核心目的是实现产权置换，而非单纯金钱赔偿，允许开发商随意以 3000 万元抵房，完全违背拆迁安置合同根本目的，违反诚实信用原则。
从履行期限逻辑论证选择权归属：交房期限（5.30）在前、付款期限（6.10）在后，期限届满不代表交房义务消灭，仅赋予我方两项择一行使的权利；开发商有履约能力前提下，我方有权坚持要求交付房屋。
文书纠错程序区分：调解书系双方自愿签署、法院司法确认的生效法律文书，若开发商认为文字表述存在笔误，只能通过再审、审判监督程序修正，无权在执行异议中直接否定文书效力、对抗执行。且解押、解除备案均属于开发商自身应完成的义务，不能以自身不作为阻却执行。
焦点 2：网签备案不产生物权效力，开发商无权代案外人主张实体权利
区分行政备案与物权登记：依据《民法典》不动产物权变动规则，网签仅为房管部门行政管理手段，不发生所有权转移；案涉房屋所有权仍登记在开发商名下，法院查封、处置合法有据。
异议主体不适格：依据民诉法执行异议规定，主张标的实体权利、排除执行，只能由案外人本人提起案外人异议；开发商作为被执行人，无权替备案人主张权利，该抗辩不属于本案审查范围。
行为过错归责开发商：开发商明知房屋已约定为拆迁补偿物，仍自行将房屋网签至第三方名下，属于恶意处分安置房产，由此产生的全部障碍应由其自行承担，不能对抗在先安置债权。同时提交案外人书面证明，佐证网签仅为借款担保，并非真实房屋买卖。
焦点 3：房屋被第三人占用属于执行实施问题，不能阻却整体执行
房屋存在第三方占用、腾退困难，属于执行实施阶段处理事项，并非停止执行的法定事由。法院已发布腾迁公告，拒不腾退可依法强制清场；若占有人对房屋享有权利，应由占有人单独提出异议，开发商无权以此为由停止整体执行程序。
补充抗辩：破产清算无有效证据支撑
开发商仅口头陈述提交破产申请，但未提供法院破产受理通知书，无法证实破产程序已经启动，中止执行的前提不成立；即便后续破产受理，开发商也可另行依据破产法主张权利，不能在本次异议中直接阻却执行。
四、法院裁判结果
法院合议庭全面采纳我方代理律师索雯婧全部答辩意见，作出裁定：驳回该房地产开发有限公司全部执行异议请求，继续推进案涉一层、二层商业用房强制腾退、交付执行程序。
裁定同时明确：开发商若不服裁定，可在送达之日起十日内向中级人民法院申请复议。
五、案件胜诉核心亮点与实务价值
厘清拆迁安置调解书履行顺序规则本案明确拆迁补偿类调解协议中，房屋交付为核心义务，金钱回购款仅为兜底替代方案，被拆迁人享有优先选择交付房产的权利，打破开发商 “到期自动转金钱债务” 的通用抗辩套路，同类案件具备参考判例价值。
区分网签备案与物权效力，堵死开发商恶意网签逃债路径实务中开发商常以房屋网签第三方为由主张产权不清、无法执行，本案法院明确网签不产生物权，且被执行人无权代案外人提异议，从程序、实体双重否定该类抗辩，有效遏制开发商通过虚假网签、以房抵债恶意阻碍执行。
区分执行实施障碍与执行异议审查范围房屋被第三方占用、腾退难度大、维稳风险等，均属于执行实施环节处理问题，不属于能够停止执行的法定事由，为同类房产腾退执行案件提供清晰裁判标准。
有效打击被执行人恶意拖延执行行为开发商借执行异议程序拖延交付千万级商业房产，经我方律师完整举证、分层法律论证，全部异议理由未被法院采信，委托人拆迁安置权益得以落地，避免千万级安置房产执行落空。
六、律师办案心得（索雯婧）
本案属于房产开发商利用执行异议拖延交房的典型案件，办理此类拆迁安置执行异议案件，核心三点：
先抓文书基础：吃透调解书条款结构，区分主义务与替代义务，从合同目的、期限逻辑锁定申请执行人选择权；
区分权利主体：开发商、案外人、实际占有人异议路径完全不同，抓住主体不适格可直接剔除对方一大抗辩理由；
区分程序边界：分清 “实体权利排除执行” 与 “执行实施困难” 两类事由，对方以占用、维稳为由要求停执，直接归为执行实施问题，无法律支撑。
面对开发商多重抗辩，需完整调取调解、执行、网签、第三方书面佐证全套证据，层层拆解对方抗辩逻辑，精准援引民法典、执行异议复议规定、民事诉讼法相关条文，方可实现全部抗辩观点被法院采纳，保障委托人安置房产顺利交付。