一、案件综述

(一)案情概要

2003年3月12日，桂冠公司与泳臣公司签订《基地定向开发建设协议书》，委托泳臣公司建设综合办公楼和住宅小区(财富国际广场)。后双方于2005年3月30日又签订《补充协议》，就合同条款进行了重新约定。在交付和违约责任方面约定了以下内容：（1）当泳臣公司无法按期交付时，桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如选择等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后桂冠公司仍然可以解除协议。（2）未经桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用权给第三方。泳臣公司若违反土地抵押约定，应当支付违约金，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失。（3）泳臣公司不能按本补充协议工作周期规定的时间完成有关工作，视为违约，泳臣公司应支付违约金。如逾期30天则视为泳臣公司无力继续履行协议，桂冠公司有权单方面终止协议。（4）如泳臣公司无法按协议约定时间交付，桂冠公司有权要求泳臣公司支付支付违约金。如果泳臣公司无法按时取得定向开发建设房产的《南宁市房屋所有权证》，则应当支付违约金，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、交通费用、因重新购建而产生价格上涨的损失等。《补充协议》签订后，原协议依然有效，本《补充协议》与原协议有冲突的，以《补充协议》为准。

《补充协议》签订后，截至2006年9月7日，桂冠公司以分期付款的方式总共向泳臣公司支付11050万元用于办公楼建设。但在2007年南宁市建筑工程质量检测中心对综合楼进行检测时，发现该工程存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，并且由于泳臣公司欠付工程款，造成承建该工程的中国建筑总公司停止施工，该工程至今处于停工状态。

由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格等严重违约行为，桂冠公司遂提起诉讼，请求法院判令：（1）解除《定向开发协议》及《补充协议》；（2）泳臣公司返还投资款11050万元及利息；（3）泳臣公司返还定金100万元；（4）泳臣公司支付工期逾期违约金5187万元；（5）支付办公楼抵押违约金5037.59万元；（6）赔偿桂冠公司办公楼项目损失13123.3万元。

(二)法院判决

   二审法院认为，定向开发的房屋买卖合同中，开发方负有按时向买受方交付符合安全质量标准的房屋的义务，而买受方有按照约定足额支付价款的义务。因房屋安全质量问题而停工，导致房屋无法按时交付，买受人所期望的合同目的已经不能实现。因此，买受人可以要求解除合同。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约方的责任承担方式并不表现为支付违约金。合同解除后，泳臣公司应返还桂冠公司的购房款和利息。鉴于合同解除后桂冠公司另行购买办公楼需要支付费用，而合同不履行也会给泳臣公司造成一定损失，故酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元，对桂冠公司的违约金主张不予支持。桂冠公司先前支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质，因此对桂冠公司主张双倍返还定金的主张不予支持。

(三)争议焦点

本案中争议焦点包括：第一，定向开发房屋买卖中，因房屋安全质量问题停工导致房屋无法按时交付的，买受方能否要求解除合同？第二，合同解除后，一方当事人能否要求另一方支付违约金？

二、案件评述

(一)本案判决思路

《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。在本案中，双方约定：当泳臣公司无法按期交付时，桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或者继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。依据本案事实，泳臣公司存在未按期交工、质量严重不合格等严重违约行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，依据双方合同约定，桂冠公司有权解除合同。对于合同解除后的责任承担问题，二审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。至于桂冠公司要求泳臣公司支付违约金的诉讼请求，法院认为“由于合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，而违约金是债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。由此可见，解除合同的后果，违约方的责任承担方式并不表现为支付违约金”。因此，一方当事人不能要求另一方支付违约金。关于办公楼重置费用，二审法院认为“鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠电力的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行也会给泳臣房产造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠电力1000万元”。

 (二)本案指导效力范围

本案案情较为简单，因一方当事人的违约行为符合合同约定的解除条件，解除权人行使解除权而解除合同。法院认为解除合同的效果是使合同关系消灭，因此违约金责任也就不存在。我国现行法律仅规定了合同解除后当事人要求赔偿损失的权利，并未明确规定当事人是否享有要求支付违约金的权利。但是，很多学者认为，依照《合同法》第98条“

合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，其中的“结算和清理条款”包括了违约金条款。因此，当一方当事人违约导致合同解除时，对方当事人可以要求支付违约金。这样，本案的判决与目前多数学说和司法实践很不一致。从案例研究角度而言，此种情形，既可以对判决本身展开批评，也可以在承认结论本身合理的基础上，对判决理由进行重构，当然也可以通过各种论证主张该案确立了全新的规则。但我国的案例指导制度与传统大陆法系和英美法系的判例制度存在较大差异，指导性案例由最高人民法院发布，且要求“各级人民法院审判类似案例时应当参照”。因此，即使学界反对，与多数学说和审判实践不一致的指导性案例也“应当参照”。

基于此，本文并不是简单地否定案例本身，而是采取了一种较为温和的解决思路，即通过判例识别技术发现和限定判例中的先例规范。在本案中，法院依照《合同法》第97条规定，在要求泳臣公司返还购房款和利息的同时，“酌定泳臣房产赔偿桂冠电力损失1000万元”，肯定了该条规定的“赔偿损失”。在此基础上，以合同解除后“违约方的责任承担方式并不表现为支付违约金”为由，否定了桂冠电力的违约金请求。因此可见，法院实际上是因为已判令泳臣公司赔偿了桂冠电力的损失为由而否定了违约金请求。这其实是因为赔偿性违约金本质上属于损害赔偿额的预定，与损害赔偿存在交叉的可能性。根据《合同法》第114条的规定，法律要求当事人约定的违约金要与将来造成的损失相一致。如果违约金数额过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少，而违约金数额低于违约造成的损失的，当事人可以要求增加。因此，违约金具有明显的填补损失的性质。正因为如此，若违约金请求权与损害赔偿请求权指向的是同一损害，应避免同时适用或进行数额调整。因为此时若允许债权人在请求违约金的同时继续获取损害赔偿，就会出现债权人双重获益的结果。

因此本案可以被解读为由于已赔偿了债权人因违约而遭受的损失，此时不得再请求违约金。结合本案，裁判要旨中所表述的“解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金”，实质上是指“因《合同法》第97条规定了合同解除后的赔偿损失，违约方的责任承担方式表现为损失赔偿，若损失赔偿足以补偿非违约方的损失，合同解除的后果，违约方的责任承担方式不再表现为支付违约金”。如此解读，本案判决与多数学说的矛盾得以部分解决。

(三)本案遗留问题

但是，本案判决仍然存在以下问题。首先，违约金请求权的优先性问题。赔偿性违约金源于当事人的约定，即使损害赔偿本身足以涵盖赔偿性违约金预定的损害，考虑到对当事人意思自治的尊重，法院应当优先适用违约金请求权。然后，依据《合同法》第114条确定的违约金调整方法调整即可：或认为违约金已涵盖了损害赔偿，不再支持损害赔偿请求；或认为违约金低于造成的损失的，依当事人之请求，可增加相应的数额。因此，从该角度而言，以损害赔偿足以涵盖违约金所指向的损害为由否定违约金请求的判决思路，有违背当事人意思自治之嫌。而且，依据《合同法》第114条的规定，若要调整违约金与实际损失之间的关系，须当事人“请求人民法院或者仲裁机构”调整。本案中，违约方就损害数额提出抗辩是否属于“请求调整”，尚不清楚。如若不是，则法院判决存在着“职权主义”之嫌。

其次，本案中确定的1000万元的损害赔偿，究竟指向何种损失不甚明确。不明确合同解除情形下损害赔偿所涵盖的范围，也就无法确定违约金所指向的损害与损害赔偿所指向的损害是否存在重复的问题，也就无法就两者作出调整。

最后，对于本案中约定的违约金，究竟是惩罚性质的违约金还是赔偿性质的违约金，尚有不同理解。依本案中合同的约定，合同条款的用于是在约定的违约金之外“并且赔偿”办公楼重置费等损失。若将其理解为惩罚性违约金，亦未不可。由于此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响，债权人除得请求违约金之外，还可以请求债务履行或请求不履行所生之损害赔偿。若如此解读违约金，本案中的损害赔偿与违约金就得以并存。当然，惩罚性违约金的约定是否合法有效，可以援引《合同法》第52条的规定，通过无效制度来规范此类条款的效力。但是，法院判决理由中并未涉及惩罚性违约金是否有效的判断，而是围绕合同解除后能否要求支付违约金做出判断，这是值得商榷的。因此，如果要否定本案的违约金请求，否定违约金条款的本身效力更具有说服力。

三、结语

本案中所涉及的合同解除情形之损害赔偿与违约金之间的关系，作为学说中容易忽略的问题被揭示出来，使得该判决具有积极的意义。但是由于该判决存在着上述诸多问题，使其难以获得法律共同体的认同，即使将本案的“指导效力范围”做限定性解读后（即本案是针对合同解除情形之损害赔偿与违约金的关系所做的判决），要获得法律共同体的承认，也是颇有难度的。因此，本判决能否形成具有约束力的“先例性规范”，尚需进一步观察。