贵州XX公司、普定县人民政府租赁合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：贵州XX公司，住所地：贵州省某某县XX城。

法定代表人：晁某某，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：某某县人民政府，住所地：某某县穿洞街道。

法定代表人：赵XX，县长。

委托诉讼代理人：郭XX，贵州XX律师。

代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：吴XX，贵州XX律师。

代理权限：特别授权。

上诉人贵州XX公司（以下简称“某某XX公司”）因与被上诉人某某县人民政府（以下简称“某某县政府”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省某某县人民法院（2020）黔0422民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

某某XX公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，并发回重审或依法查清本案事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定诉讼主体错误，被上诉人并非系案涉合同相对方，无权向上诉人主张案外人XX公司主体所享有的相关权利首先，案外人XX公司（以下简称“某某XX公司”）系经安顺市某某县市场监督管理局核准，于2016年3月7日依法设立的有限责任公司（国有独资）。某某XX公司应独立享有民事权利和承担民事义务，应作为案涉当事人独立提起诉讼及诉请，并非系由本案被上诉人进行代为诉讼。其次，一审法院认为“原告对XX公司的行为是认可和追认的，而且XX公司与某某XX公司进行民事活动，某某XX公司已默认XX公司代表原告，故XX公司从事XX超市的行为对原告具有约束力，原告是适格主体。”

二审期间，某某县政府答辩称：一、关于主体资格问题。被答辩人以答辩人系行政机关为由，认为答辩人不具有原告主体资格，答辩人认为被答辩人的这一理由不能成立。二、关于“商业管理费和设备维护费”的性质。1.被答辩人以其不是该两笔费用的收取主体为由，认为不具有返还责任。答辩人认为被答辩人的说法明显系推诿，租赁合同》第十一条第3款明确约定：“租金分为三个部分组成（房屋租金、商业管理费、设备维护费）”，这足以说明“商业管理费和设备维护费”属于租金范围，至于如何开具收费发票，是被答辩人采取的避税措施，并不能改变该租金组成的约定；2.被答辩人所称的“商业管理公司和物业管理公司”与答辩人没有合同关系，答辩人无权依据该《租赁合同》向“商业管理公司和物业管理公司”请求返还，否则便违反了被答辩人一直强调的“合同相对性原则”。三、关于案涉合同是否已经合意解除。被答辩人将“退还保证金”与“合同已经解除”划等号，这显然是错误的。因为设立保证金的目的是保证出租人的权利，约定保证金的退还条件是防止承租人违约。根据《租赁合同》第三条第四款的约定，退还保证金的条件是双方的费用已经结清，但被答辩人在整个一审程序中没有拿出任何证据来证明“双方的费用已经结清”，而是等待司法确认责任。如果支持“退还保证金”等同于“解除合同”的观点，那么出租人可以采取单方“退还保证金”的方式来解除合同并免除承担违约责任，这显然违背了“双方协商一致，可以解除合同”的法律原则。四、关于损失与赔偿责任认定问题。被答辩人上诉称没有证据证明“商品或者设备实际毁损”，这是对实际损失的曲解。而按照30%来认定损失，并非经营风险，而是商品或者设备不能进行销售所产生损失，与经营风险和经营一点和第三点理由，因已经分别作了答辩，故不再赘述。综上，答辩人认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，依法应当予以维持，请驳回被答辩人的上诉请求。

某某县政府向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除某某县XX办、某某XX公司签订的《商铺租赁合同》;2.判令某某XX公司返还我方租金147144元、商业管理费141204元、设备维护费235339元、购货损失892628.4元、安保费82000元、借款利息150000(暂计至2020年3月20日)、杂费675456元、设备损失XXX元、装修损失XXX.4元、违约金82368.7元,合计XXX.5元;3.诉讼费用由某某XX公司承担。

某某XX公司一审辩称：本案讼争合同已经双方协议解除，本案系原告方违约，我方为化解矛盾纠纷已作出巨大让步，原告方的起诉无事实及法律依据。此外，本案虽为租赁合同纠纷，但核心为电子商务运作管理，原告方X对“电子商务”理解偏差引发此案。

一审判决认定的事实：2015年8月4日，中共某某县委办公室、某某县人民政府办公室以普办通字（2015）74号文件通知成立某某县XX扶贫和XX服务三农行动计划工作领导小组，目的是为了开展“互联网＋山地高效农业＋农产品冷物链＋仓储物流＋XX扶贫”，领导小组下设某某县电子商务办公室，某某县电子商务办公室（以下简称“XX办”）系原告设立的临时部门。2016年3月3日，原告以普府函（2016）16号批复成立XX公司（以下简称“XX公司”），公司注册资金1000万由某某县人民政府出资，并经登记机关某某县市场监督管理局登记注册，统一社会信用代码915XXXX0422ＭＡ6ＤＫＬ8Ｅ1Ａ。2017年6月1日，为推进某某县省级电子商务进农村综合示范县建设项目，原告通过会议纪要方式明确某某县贵农网XX超市及农商互联网集配中心由XX办及XX公司落实完成，并委托XX公司办理XX超市相关事宜，由某某县工业和经济贸易局及时划拨电子商务进农村综合示范县建设项目资金至县XX办，县XX办按规定和程序将资金划拨至县XX公司，并要求县XX公司对建设资金的使用要坚持原则，按程序使用，确保2017年12月某某县省级电子商务进农村综合示范县建设项目顺利通过检查验收，并出具授权委托书安排某某XX办与某某XX公司签订商铺租赁合同，委托某某县供销合作联社、XX公司参与办理XX超市相关事务。2017年6月8日，某某县电子商务办公室（乙方）与某某XX公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定“一、甲方将位于安顺市某某县，房号为商场1-38号，建筑面积1961.16平方米出租给乙方经营XX超市使用；二、租赁期限为15年，自2017年6月1日起至2032年5月30日止；三、按建筑面积计算：租金为19元／㎡／月、商业管理费6元／㎡／月、设备维护费10元／㎡／月，合计：单位：35元／㎡／月，乙方以转账方式每年5月30日向甲方支付租金、商业管理费、设备维护费，从第五年开始逐年递增5％（包含租金、商业管理费、设备维护费），同时甲方给与乙方24个月的免租期，不收取租金、商业管理费、设备维护费。免租分四年赠送，乙方交第一年送第二年，交第三年送第四年。第五年开始无赠送，租金一年一付，第一年交纳12个月租金447144元整（大写：肆拾肆万柒仟壹佰肆拾肆元整）、商业管理费141204元整（大写：壹拾肆万壹仟贰佰零肆元整）、设备维护费235339元整（大写：贰拾叁万伍仟叁佰叁拾玖元整），合计823687元整（大写：捌拾贰万叁仟陆佰捌拾柒元整）；乙方需交纳租赁保证金为100000元（大写：壹拾万元整）给甲方，该保证金在签订本合同时支付，并于合同期届满或其他原因终止合同而结清所有费用，甲方在3个月内无息退还剩余保证金给乙方；四、甲方将完好的商铺交给乙方后，乙方自行装修及修缮，租赁期限届满而终止合同或出现解除合同，乙方可拆除可移动资产及设备，不得破坏已装修部分及商铺架构；五、物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，价格为每月1.5元／㎡；六、租赁期间，乙方将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方书面同意；七、合同解除甲方有下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任并赔偿由此给乙方造成的一切损失：1、私自将商铺收回、转让或转租给他人；2、未按合同条款履行；乙方有下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回商铺；乙方所交租赁保证金不予退还且乙方须向甲方承担违约责任：1、利用承租商铺进行违法经营、犯罪活动及损害公共利益的；2、拖欠租金、商业管理费、设备维护费60天以上的；3、严重违反城市管理规定，造成恶劣影响的；八、违约责任甲方有下列情形之一，构成根本违约，应向乙方承担违约责任，乙方可以单方解除合同，并可要求甲方向乙方承担合同标的10％的违约金责任，同时，甲方应承担由此给乙方造成的一切损失：1、未按本合同约定向乙方交付符合要求的商铺；2、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同将商铺收回、转让或租给他人；3、因甲方的原因构成根本违约，导致乙方单方解除合同的。乙方有下列情形之一，构成违约，应向甲方承担违约责任：1、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方应向甲方承担合同标的10％的违约金责任；2、因乙方的原因构成根本违约，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担合同标的10％的违约金责任；3、乙方逾期交付租金、商业管理费、设备维护费，除仍应补交欠租金、商业管理费、设备维护费外，并按实欠租金、商业管理费、设备维护费的1‰加收滞纳金。十一、其他约定事宜甲方提供商铺一、二楼正面门头位置处给乙方作为安装ＬＥＤ显示屏等使用，乙方享有自主安排权，甲方投放广告无需任何费用。租金分为三个部分组成（房屋租金、商业管理费设备维护费）税费开票由甲方开具，具体开具形式：租金（贵州XX公司）、商业管理费（某某县XX商业运营管理有限责任公司）、设备维护费（贵州某某XX物业管理有限责任公司），另外，物业管理发票由（贵州某某XX物业管理有限责任公司）开具”。

合同签订后，原告于2017年7月14日向某某XX公司支付房屋租金447144元及保证金100000元，并按照某某XX公司指示将商业管理费141204元转至某某县XX商业运营管理有限责任公司（已注销）账户，将设备维护费235339元转至贵州某某XX物业管理有限责任公司账户。

一、本案讼争的《商铺租赁合同》是否已经解除；二、某某XX公司是否违反《商铺租赁合同》，是否应承担违约责任；三、若某某XX公司违约，赔偿原告的损失如何确认。

一审法院认为，有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。某某县电子商务办公室作为原告设立的临时机构，因没有独立的经费和行政职能，其从事民事活动所享有的权利和义务应由设立法人即某某县人民政府享有和承担。原告安排某某县电子商务办公室与某某XX公司签订《商铺租赁合同》，该合同对原被告双方具有约束力，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，予以确认。

对于某某XX公司辩称原告不具备主体资格，应由XX公司对某某XX公司主张权利，因XX公司（简称“XX公司”）是某某县政府出资设立的公司，而且又不是租赁合同相对方，只是某某县政府为推进某某县省级电子商务进农村综合示范县建设项目，某某县政府通过会议纪要方式明确某某县贵农网XX超市及农商互联网集配中心由XX办及XX公司落实完成，并委托XX公司办理XX超市相关事宜，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，某某县政府对XX公司的行为是认可和追认的，而且XX公司与某某XX公司进行民事活动，某某XX公司已默认XX公司代表某某县政府，故XX公司从事XX超市的行为对某某县政府具有约束力，某某县政府是适格主体。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订合同后，原告已按照约定向某某XX公司支付房屋租金447144元及保证金100000元，并按照某某XX公司指示将商业管理费141204元转至某某县XX商业运营管理有限责任公司账户，将设备维护费235339元转至贵州某某XX物业管理有限责任公司账户，某某XX公司已按照约定向原告提供商铺1961.16㎡，但原告在装修及营业准备工作中，某某XX公司认为原告经营范围违反双方的约定，并派遣工作人员采取断电等方式阻止原告装修及营业准备工作，致使XX超市不能正常经营。

一、原告预经营的XX超市是否违反双方的约定。原告在装修及营业准备工作中对外公示“某某XX超市隆重招商某某XX超市整体面积2000㎡，能满足周边居住人口的日常购物所需，我们将倾力打造商品齐全，品质优良，线上线下的综合购物平台，我们会以周到的服务。舒适的环境迎接全县父老乡亲。诚聘店长1名、财务4名”，该公示未违反法律法规的规定，是一种邀约也是一种承诺。某某XX公司虽提供《省人民政府关于大力发展电子商务的实施意见》、百度百科中关于“电子商务”的概念描述等欲证实原告在租赁的商铺内陈列并打算经营零售百货与合同约定相悖，但“电子商务”与“XX超市”并非同一事物。XX是电子商务的简称，是指以信息网络技术为手段，以商品交换为中心的商务活动，也可理解为在互联网、企业内部网和增值网上以电子交易方式进行交易活动和相关服务的活动，是传统商业活动各环节的电子化、网络化、信息化。XX超市则是基于互联网的在线超市销售平台，经营的商品种类与传统超市无区别，可线上订购，下线配送，为消费者提供物美价廉、种类丰富的超市批发、零售服务，是一种新型的购物方式。双方签订的《商铺租赁合同》中约定商铺用作“XX超市”,原告为经营XX超市，进行招聘和承诺，并向多家商家订购商品，其行为未违反双方的约定，即使原告经营的商品与“好又多超市”经营的商品同类，也未违反双方约定和法律法规的规定，某某XX公司与案外人翁XX签订《商业用房租赁合同》，虽特别约定“租赁期限内，甲方（某某XX公司）不得在出租房屋所在的物业范围内引进、自营或参与经营单店面积500平方米以上的任何第三方超市或生鲜卖场，对此特别约定，甲方应在向本合同以外的第三方出租本合同租赁房所在物业的其他房屋时进行相应的书面约定或说明，对该第三方进行相应约束。在本合同租赁期限内，一旦甲方违反本特别约定。即视为甲方单方违约，甲方应向乙方承担本合同规定的单方违约责任，并赔偿乙方由此遭受的一切损失。”，但该约定对原告没有约束力，某某XX公司辩称原告经营范围违反双方的约定，不予采信。

二、原被告签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，庭审中某某XX公司提交《承诺书》和退款收据佐证双方已解除合同，双方在租赁合同中虽约定“乙方需交纳租赁保证金为100000元（大写：壹拾万元整）给甲方，该保证金在签订本合同时支付，并于合同期届满或其他原因终止合同而结清所有费用，甲方在3个月内无息退还剩余保证金给乙方”终止合同的情形，某某XX公司按约定将保证金10万元退还原告，并出具《承诺书》，但该承诺书仅能证实双方纠纷可以通过司法途径确定双方责任，某某XX公司退还保证金仅证实某某XX公司在合同履行期限未满之前，已明确表示不履行合同主要义务，不能证实双方协议解除合同；因案涉商铺某某XX公司已出租案给他人已实际经营使用，《商铺租赁合同》已不能继续履行，现双方同意解除合同，故对原告诉请解除合同的诉请，予以支持。

三、对某某XX公司是否违反《商铺租赁合同》，是否应承担违约责任问题。本案中，签订商铺租赁合同后，原告在装修及进行营业准备过程中，某某XX公司认为原告拟经营的XX超市与传统生活超市相同，影响某某XX公司及某某XX公司项目内其他商家利益，某某XX公司派遣安保人员强行断电阻止原告装修，原告提供商铺装修工人证人证言予以证实，庭审中某某XX公司虽对该证人证言不予认可，但结合安顺市XX公司出具的证明、原告向某某县供电局报备断电的记录及原告2018年3月14日主持召开XX超市专题会议纪要、原告向某某XX公司发送的律师函、处置意见函及某某XX公司于2018年1月19日向原告发送的《关于某某县XX馆入驻XX城事宜相关报告》的内容，一审法院综合认定某某XX公司采取断电方式阻止原告装修的事实成立，某某XX公司在原告使用租赁物过程中强制断电和其他方式进行干扰，致使原告无法正常使用租赁商铺进行经营活动，某某XX公司的该行为已违反合同约定。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九十七条、第一百六二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1.解除某某县政府与某某XX公司签订的《商铺租赁合同》；2.某某XX公司于本判决生效之日起十五日内返还某某县政府交纳的租金、商业管理费、设备维护费523687元；3.某某XX公司于本判决生效之日起十五日内赔偿某某县政府因解除合同产生装修、电费、宽带费、物业管理、搬家、商品损失等损失XXX.36元；4.驳回某某县政府的其他诉讼请求。案件受理费49618元，由某某县政府承担21465元，某某XX公司承担28153元。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

二审查明的事实与一审认定的事实一致。

从一审查明的事实来看，《商铺租赁合同》系某某县XX办与贵州XX公司所签订，故《商铺租赁合同》项下的合同权利和义务应由某某县XX办承担。某某县XX办是由某某县政府为推进某某县省级电子商务进农村综合示范县建设项目、解决发展电子商务中存在问题而设立的临时机构，自身并没有独立承担民事责任的能力，其在法律上的权利和义务应由某某县政府承担。

对于某某XX公司是否应承担违约责任的问题。某某XX公司认为XX超市经营范围违反其与案外人翁XX约定，但在其与某某县XX办签订的《商铺租赁合同》无特别约定的情况下，某某XX公司不得以与案外人翁XX的约定限制某某县XX办，其在XX超市装修及营业准备工作中采取断电等方式阻止XX超市装修及营业准备工作，并将商铺收回出租给案外人使用，案涉《商铺租赁合同》已经解除，违约一方在于某某XX公司，某某县政府要求某某XX公司承担损害赔偿责任于法有据。

对于某某县政府可要求某某XX公司承担违约责任的范围。本案中，某某县XX办以某某县供销社的名义向某某XX公司支付了租金、保证金，向某某县XX商业运营管理有限责任公司支付商业管理费，向贵州某某XX物业管理有限责任公司支付设备维护费，某某XX公司辩称商业管理费及设备维护费并非由其收取，对此没有返还义务，但从《商铺租赁合同》第十一条第三项的约定来看，租金分为三个部分组成（房屋租金、商业管理费、设备维护费），故商业管理费、设备维护费均属于租金。租金的交纳方式明确为“乙方以转账方式向甲方支付租金、商业管理费、设备维护费”，故某某XX公司是租金、商业管理费、设备维护费的真正收款方。同时在合同中指定了商业管理费、设备维护费要转至贵州某某XX物业管理有限责任公司、某某县XX商业运营管理有限责任公司账户，某某县XX办是按照某某XX公司指示付款。综上，某某XX公司应退还案涉租金、商业管理费、设备维护费。

虽然《商铺租赁合同》是某某县XX办与某某XX公司签订、XX超市相关事宜由XX公司办理，但以上事项XX办及XX公司均是按照某某县政府的指示进行。且因《商铺租赁合同》解除产生的装修、电费、宽带费、物业管理、搬家、商品损失等损失问题，前述损失均是因《商铺租赁合同》解除产生。某某XX公司主张《商铺租赁合同》的合同主体已经转让给了XX公司，但并无证据证明《商铺租赁合同》项下的合同主体已经变更至XX公司，故合同权利和义务并未转让给XX公司，因《商铺租赁合同》产生的装修、电费、宽带费、物业管理、搬家、商品损失等损失应当由某某县政府代替某某县XX办行使。对于装修损失，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(1)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，某某XX公司系违约方，应承担装修损失。对于XX超市商品损失的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因某某XX公司违约造成XX超市不得不另寻地点开办，由此造成的装修、电费、宽带费、物业管理、搬家、商品积压损失属预期利益，应由某某XX公司承担赔偿责任。

综上，上诉人贵州XX公司的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。

一审案件受理费49618元，由某某县人民政府负担21465元，由贵州XX公司负担28153元。二审案件受理费49618元，由贵州XX公司负担。

本判决为终审判决。