购买二手房，一定要避开这10类风险房
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买房，作为人生一大事，必须慎之又慎。
相对于期房，买二手房可以很快实现自住或者投资需求，而买期房则会承担相当大的时间和机会风险。但当今市场上，不乏一下具有风险的二手房存在，如何提前规避有风险的二手房，成为重中之重。
【1】慎选抵押房
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押。如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋，如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
案例：
韩先生购买了一处小两房，该房屋是原业主通过按揭购买，后抵押给银行借款。双方约定签订合同后10个工作日内办理提前还款，但在韩先生支付房款后，原业主却一直不办理解押，期间房屋也因其他原因别查封，交易也无法进行。
【2】防范抵债房
用房屋买卖做幌，隐瞒高利借贷的实情，同时办理委托售房和房屋抵押公证，变相以房抵债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。
案例：
陈先生因需要钱将房产抵押，并委托刘女士办理，授权刘女士有权带期办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。之后陈先生未能还款，刘女士将房子出售给常某，但陈先生却以房产证是自己的名字为说辞，起诉常某，并要求撤销买卖合同。
【3】
巧签共有房
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效。
案例：
景先生将房屋出售给马先生，合同签订后马先生支付了定金。不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产，丈夫未征得同意擅自卖房合同无效，后景先生也不再履行合同。
【4】
看清多户房
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。在交易中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。
案例：
董女士将房子卖给王女士，约定合同签订后起10日内将原有全部户口迁出，否则将支付总价10%的违约金。不过董女士继子的户口一直未迁，最终王女士将董女士上诉至法院。
【5】
验明学区房
许多人想要购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房、违约如何赔偿等情况写入合同。
案例：
马女士为孩子上学，通过中介以高于周边房价16%的价格买了一套“学区房”。签订合同后，马女士才得知购买的不属于重点校划片房屋。马女士诉至法院，要求中介赔偿差价损失，并退还居间费。中介则称，合同中未约定购买的是学区房，故不同意诉讼请求。
【6】
慎选央产房
买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
案例：
何某，约定过户时间为合同签订之日起120日内。但何某后来被购房指标限制，必须花时间卖掉名下一套房屋。等原业主走完手续后，已超过约定过户时间。且在房源核验中，因房屋未办理央产房上市手续被退回。
【7】
警惕代理房
实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。
案例：
旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。后孙先生通过中介将房卖给赵先生。周女士回国后，认为房屋成交价过低，拒绝履行合同。
【8】
慎选在租房
不少二手房出售时处于出租状态，法律有“买卖不破租赁”的说法，因此为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
案例：
李先生将房子租给梅先生，期间又将房子卖给杨先生。之后，梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿10万元。
【9】
了解拍卖房
拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，是否存在未缴清的水电费、物业费用等。
案例：
某公司倒闭后资产抵偿给银行，其中包括一处房屋。银行将房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时因原房屋产权公司已注销，故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户。
【10】
应对涨价房
因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
案例：
程女士将房屋卖给沈先生，合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士发出解除合同通知，沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了，故诉至法院要求对方继续履行合同，引起许多不必要纠纷。
