房屋价值评估的法律依据

房屋价值评估的意义：在城市房屋征收过程中，行政机关要依法对被征收人的房屋给予补偿，除产权调换外，被征收人最关心的自然是货币补偿的金额。而确定货币补偿金额，要通过对房屋进行价格评估后确定。房屋征收补偿是被征收人在征收活动中经济利益最直接、最具体的表现。由于评估价格是确定拆迁补偿的重要参考，因此房屋价值评估在房屋征收活动中占有重要的地位。

其主要表现是：房屋价值评估是被征收房屋价格正确反映价值的重要手段。一些房屋因使用年代、维修养护以及建筑材料的价格变化等使得被征收时与建造时的价格发生明显的差异，建筑房屋时的造价已不能反映现时房屋的实际价值，只有通过评估反映出来才更为客观。房屋价值评估是确定拆迁当事人双方补偿与被补偿的依据。征收与被征收双方关系，既有公共利益的需要，也有被征收人的合法财产权益的保障，需要通过一定的规范进行调整，通过房屋评估可使双方的利益得到有效保障。房屋价值评估是行政机关依法行政的客观需要。

　　实行评估制度的法律依据：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定，实行评估制度具有明确的法律依据。国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。该规定是确立房地产评估制度的基本依据。在房地产估价中还需遵循关于土地使用权出让金最低价的规定，关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，以及关于征用土地补偿的规定等。

　　评估机构应具备相应的资质：确定被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构以评估的方式进行。房地产评估机构以及房地产评估人员都需要通过专门的认证程序才能在职责范围内开展工作。房地产价格评估要求房地产评估机构根据委托人不同的估价目的，按一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对房地产价格客观合理地估计、推测和判断。房地产价格评估机构是依法有资格从事房地产估价业务的机构，属于房地产中介机构的一种。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等；房地产中介服务机构应具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。只有满足上述条件，经过工商登记后，房地产评估机构才可视为“具有相应资质”。

同时，房地产评估人员也应具有相应资格。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，只有经过法定的考核并领取相应资格证的房地产评估人员，才能从事房地产评估工作，出具房地产评估报告。由于房地产价格评估是专业人员遵循估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产评估时的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，所以，房地产评估结果准确与否，与评估机构、评估人员的业务水平、职业道德密切相关。对房地产价格评估的机构和人员应有更高的要求。　　

评估的主要方法：主要的评估方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法等以下几种：市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做合理的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产；成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；收益法是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对被征收房屋运用假设开发法求取熟地价值（指已做补偿安置的城市空地价值）的目的是对市场比较法和成本法得出的拆迁房屋货币补偿金额进行验证。注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用市场法评估；被征收房屋或其类似房地产有经济收益的，应选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应选用假设开发法评估。可同时选用两种以上评估方法评估的，应选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

评估的程序：以下一些环节是房屋征收过程中不可或缺的主要程序：接受评估任务。指房屋作价评估的具体工作人员，接受上级主管部门或委托单位的委托开展具体评估工作。接受评估任务时，应弄清征收项目的地点、范围、时间要求、方式方法，办妥有关手续；评估前的准备。指以充分完备可靠的实际资料为基础，准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必需的资料；

现场勘查。指评估人员对被征收房屋的各项技术资料进行现场测定的行为；资料的综合和分析。其目的是合理地确定被征收房屋作价补偿的基本数据，为补偿工作提供可靠的依据；编写评估报告。指评估人员综合被征收房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被征收房屋价格的重要过程。一般可采取表格形式和文字形式两种。

在具体工作中采取表格形式的评估报告比较简单方便，一目了然，但遇到较复杂特殊的建筑物难以在表格内表达清楚时，应采用文字形式的评估报告把评估中的全部内容表达清楚详尽；评估复核和审批。指在评估工作人员完成评估工作后，由复核人员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。审批人员认为有必要，可请评估工作人员或复核工作人员作出解释性说明，以免发生失误。评估的复核人员与审批人员应对已完成的各种成果资料负责。