周亚楠律师

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  • 执业机构:北京市国乐律师事务所

  • 擅长领域:继承合同纠纷债权债务房产纠纷刑事辩护

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房屋买卖合同纠纷

发布者:周亚楠律师|时间:2018年11月27日|分类:合同纠纷 |330人看过

律师观点分析

案件简述:

 吴某某与被告吴某某房屋买卖合同纠纷一案,因房屋价格发生大幅波动,原告无能力支付房屋对价,因此向西城区法院起诉请求返还已付定金,北京市国乐律师事务所周亚楠律师接受被告吴某某委托,向北京市西城区法院提起反诉,请求原告承担违约责任,并对房屋贬损造成的损失进行赔偿,最终北京西城区法院判令原告赔偿被告违约金60万元。

   2017年3月7日,原、被告双方在北京链家公司居间服务下签订房屋买卖合同及补充协议、定金协议等文件,约定原告购买被告所有的位于宣武区广安门外南街59号409房产一套,房屋成交价格为684万元,2017年3月17日,北京市多部门联合出台房地产限购政策,提高商品房及非商品房首付比例。新政出台后,原告没有主张以此解除合同,双方于2017年3月25日、2017年5月31日先后签订补偿协议及变更协议。2017年9月8日原告通过中介告知被告,因新政影响无力继续履行合同,并提出解除合同,返还定金的要求,被告在与周亚楠律师沟通后,拒绝原告的不合理要求。原告随后向西城区人民法院提起诉讼,被告委托周亚楠律师处理此案,并最终胜诉。

 

  此案西城区法院审理,最终判决结果为:

  北京市西城区人民法院 (2018)京0102民初4174号 

  自判决生效之日起七日内,原告向被告支付购房违约金60万元。

 

律师解析案例焦点

 本案焦点:


   一、原告是否有权以受3.17新政影响为由解除合同:

  合同签订后,双方应当遵守契约精神,因政策的影响导致合同陷入履行不能,其原因力必须由政策的突然变化,导致双方无法达到原有订立合同的预期或双方因政策的实施,丧失履行的实际能力。本案中,显然原告并没有达到因政策无责解除的程度,3.17新政出台后,双方均对新政有充分的认知和了解,居间方北京链家公司也向双方进行了告知,且双方在2017年3月25日、2017年5月31日先后签订变更和补充协议,双方均有继续履行合同的意愿。2017年9月8日,原告以新政影响为由,要求解除房屋买卖合同,显然不存在合理性。因此,原告提出无责任解除合同,法院不予以支持。

   2017年12月18日,北京市高级人民法院下发《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的的会议纪要》,第七项明确指出,(“连环买卖”处理原则)买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋,因“3.17新政”原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任,法院不予支持。


  二、房屋遭受的价值贬损是否应当支持:

  合同签订后,履行期间内。因房地产市场波动而导致房屋价值的增益与贬损,如果房屋买卖合同未能履行完毕,作为合同的守约方,可以向违约方主张房屋增值或贬值的经济损失。因此,本案中被告有权提出原告承担因北京市房地产发生大浮波动,导致合同项下房屋价值贬损的实际损失,但在诉讼程序中,被告因急需出售房屋,缓解自己压力,向本律师表明不申请评估。


     关于增值或贬损价值损失的确定:以房屋买卖合同成交价格减去诉讼时评估房屋的实际价值。

     注意:房产价值评估并非诉讼的必要环节,应当由当事人向法院申请,房产评估需承担一定的费用和时间周期。


  三、房屋买卖合同违约责任赔偿的认定:

   合同自签订之日,双方应当依照约定全面履行自己的义务,在履行期间,严格恪守契约精神,尽可能实现合同目的。合同约定明确的违约事项,在不违反法律、法规及国家政策强制性规定的情况下,对合同双方均有约束力,因此一方违反合同约定,导致合同陷入不能履行的状态,由其承担违约责任。

   违约责任赔偿的金额,合同约定仅作为法院判决的参考因素,法院对于违约金的数额,需要结合案件的实际情况、过错程度、履行程度、合同双方当事人的经济能力等诸多因素确定。


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