律师观点分析

合同的名实不符怎么办

案件代理人北京市盈科律师事务所刘洪章律师

基本案情：

在河北燕郊打工的老何最近接到喜讯，他的儿子小何找到了一个北京的女朋友。姑娘聪明漂亮，才貌俱佳，双方到了谈婚论嫁的地步，但女孩儿提出一个要求，就是要在北京市买套房子，用作婚房。老何的内心对这门婚事没有把握，很怕鸡飞蛋打，就长了一个心眼儿，以父子俩人的名义买房，以后房屋也登记在两人的名下。经过多方寻找，终于在通州区北苑路找到了一套房屋，总价120万元，大家对这套房都很满意。于是，老何父子俩作为买受人，与房东签订了合同。房东本身就是作房产中介工作的，对买卖房屋的事情是轻车熟路，还给老何说开玩笑说，让他省了一大笔中介费。小何发现合同的名称是《房屋买卖订金合同》，就此提出质疑，房东说，北京都是先签定金合同，网签时再签订正式合同。于是，父子俩签了名，并交了首付款。到了约定网签的时候，房东却提出涨价30万元，理由是市场价涨了。

法院判决：

因为老何在短期内无法拿出30万元，房东便以180万元的价格出售给了其他人，并办理了过户手续。老何无奈便起诉到了通州区法院，要求退还首付款，并承担违约责任。房东辩称双方只是签订了定金合同，没有签订买卖合同，所以不存在违约的问题，只同意退还首付款，不同意支付违约金。老何的代理律师刘洪章认为，决定一份合同的性质，并非是名称，而是内容。双方签订的定金合同里，对违约责任约定的很清楚，这样的约定对双方当事人都有约束力，被告应该按照约定的内容承担违约责任。最终法院判决对方承担了违约金。但老何认为违约金太少提起上诉，房东也认为不应该承担违约金也提起上诉，北京市第二中级法院都驳回了上诉，维持了原判。

点评建议：

在本案中，房东是中介公司从业人员，自以为懂得一些合同法的知识，就想利用合同谋取不当的利益。但是，我国的法律原则是依事实为根据，这里的事实又分为客观事实与法律事实。按理说两个事实是应该一致的，但在现实生活中，往往发生分离的现象。在法院审理案件中，法官看到的基本都是法律事实，所以很多判决书都对合同作出了：名为**合同，实为##合同的类似认定。同时，也奉劝合同的违约一方要竖立诚信意识，不要在法律面前耍小聪明，以防搬起石头砸自己的脚。