【拍案说法】“带封过户”执行新模式 给被封房屋“解扣”

抵押房被多家法院查封还能过户？

市民齐刚前不久在济南买了一套二手房，可就在过户时却出了岔子，让他意想不到的是，精心挑选的房子却被多家法院先后查封。

双方通过合同约定，齐刚以130万元购买被执行人的房产，因该房产设有两个抵押，双方约定齐刚支付的首付款36万元，只能用于偿还两个抵押权人，以便解除抵押后办理过户手续。被执行人收到齐刚支付的首付款后违反合同约定，将36万元首付款挪作他用，导致合同不能履行。法院判决被执行人返还首付款。

案件进入执行程序后，法院调查发现案涉房产除了设定的两个抵押，还被其他法院轮候查封。经初步计算，被执行人的债务总额已经超出了房产的价值，房屋处置后不能覆盖全部债权，如果采用传统拍卖的方式，差距会更大。被执行人希望法院同意其自行处置，以便归还更多的欠款。

与以往办理的“带封过户”案件不同的是，本案还有其他抵押债权人、轮候查封债权人，要想自行处置，应首先征得他们的同意。济南历下法院直面问题，攻坚克难，逐个联系了债权人，详细告知了本案适用“带封过户”处理的工作思路，联合公证处开展全部主体即本案申请执行人齐刚、被执行人、抵押权人、另案轮候查封债权人参与的调解工作，最终抵押权人同意在房屋出售款中优先拿出10余万元，用于偿还轮候查封债权人，轮候查封债权人同意被执行人自行处置，轮候查封债权人也因此拿到了按照传统拍卖款分配顺位不可能拿到的钱。所有主体共同签署了调解协议，最终齐刚用带封房产抵押贷款，房屋过户到其名下后，按照调解协议清分提存款项。

本案公证处参与执行调解工作，在平衡各方利益的基础上，最终调解成功。齐刚如愿购买到了自己心仪的房屋，房主和其债权人也化解了纠纷，困扰多方的难题通过“带封过户”完美破解，一次“带封过户”解决四起纠纷。

承办法官表示，“带封过户”执行模式以问题为导向，秉持有解思维，创新性地解决司法实践中遇到的难题，积极回应人民群众对查封财产自行处置的需求。在司法实践中发现，被执行人希望自行处置查封财产的案件数量占有一定比例,但由于各方互不信任、处置空间小、法院不轻易适用等问题，带封财产的自行处置少之又少，既影响执行质效，又降低了人民群众司法获得感，“带封过户”模式保障了各方利益，打通了自行处置的瓶颈。

通过“双预告登记”办理“带封过户”

《民事诉讼法》第258条明确规定了当事人可自行处置财产，《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第17条规定“探索建立被执行人自行处置机制”。历下法院开创的“带封过户”执行新模式是积极落实上级规定的有力举措，激活了长期休眠的条款规定。此外，历下法院积极探索府院联动，打造让申请人、被执行人、买受人放心、安心的“带封过户”制度机制。并与济南市不动产登记中心、齐鲁公证处，共同达成“带封过户”合作协议。

具体实践中，承办法官积极发挥府院联动作用，将“带封过户”与“预告登记”相结合，实现带封不动产融资。前不久，在申请执行人陈杰与被执行人马峰金融借款合同纠纷一案中，法院判决马峰偿还借款200余万元，陈杰对抵押房产的折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。执行中经网络询价，抵押房产价值约380万元。房子挂出后，却少有人问津，随后法官向当事人介绍了“带封过户”的执行新模式，刚开始双方半信半疑，但眼看时间一天天过去，房子变现的机会渺茫，抱着试试的态度联系了承办法官。

随后由马峰自行寻找买家，可是买家一时间拿不出这么多钱，马峰向法院反映需要用案涉房产再行抵押贷款。为了本案“带封过户”的顺利推进，法院积极与公证处、济南市不动产登记中心、买方贷款银行联动，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，确定了法院出具同意债务人自行处置法律文书，买受人先行支付首付款到公证处提存账户，然后向济南市不动产登记中心申请办理预告抵押登记和预告买卖登记，即“双预告登记”。运用民法典规定的预告登记制度解决了买受人因房产仍在被执行人名下而无法用此房抵押贷款的问题，也保障了银行的权利，让银行安心放款。

随后，银行根据抵押预告登记结果将贷款支付至公证提存账户，在办理完成房产过户、清偿债务、解除查封手续后，抵押预告登记转为抵押正式登记。最终，买受人通过“双预告登记”从银行成功贷款解决了资金不足问题，取得了房屋所有权；被执行人通过“带封过户”还清了全部欠款；贷款银行拓展了贷款业务，抵押预告登记从法律上保障了其权利。

承办法官表示，买受人资金不足的情况下，需要利用查封的被执行房产抵押贷款，因房产在被执行人名下，买受人不能用此房抵押贷款。本案创新查封不动产融资机制，适用民法典预告登记制度，保障买受人、贷款银行将来要实现的所有权、抵押权，先进行买卖预告登记、抵押预告登记，解决了买受人不能用案涉房产贷款的问题。法院与公证处、不动产登记中心、金融机构等多部门联动，实现了带封不动产无负担融资，盘活了资产，降低了交易成本，促进了经济高质量发展。

本案中，法院主动联合不动产登记部门、公证处等，积极作为，攻坚克难，主动求变创新，将“带封过户”与“预告登记”结合，实现带封不动产融资，解决买受人资金不足问题。与执行财产分配制度相结合，解决存在抵押权和多重查封不动产的“带封过户”的法律难题，保障各方当事人权益。

通过“带封过户”分割夫妻共有财产

在一起离婚纠纷案件中，经一审、二审后，法院最终判决婚姻存续期间购买的房产归男方所有，男方给付女方100余万元补偿款。进入执行程序后，男方表示自己并非有意拖欠补偿款，确实无力一次性拿出100万元给女方，并表示从媒体上看到过济南历下法院“带封过户”自行处置房产的新模式，希望法院同意自己处置房产，既能支付女方的补偿款，还能还清剩余的70余万元房产贷款。

法院征求女方意见后，立即启动“带封过户”业务程序。男方向法院反映，之前有个意向买家，但听说房产被查封后就不同意购买了，法院主动联系买方做工作，耐心解答其关心的资金流向及过户手续等问题，详细解释业务流程，介绍以往成功案例，经过多次沟通，买卖双方最终以220万元的价格成交。最终，本案通过“带封过户”的方式女方拿到了全部补偿款，男方还清了所有银行贷款，案件顺利执行完毕，家事纠纷通过“带封过户”达到真正的案结事了。

承办法官表示，房产是家庭财产的重要形式，共有房产的分割是家事案件中普遍面临的问题。现实中往往存在双方都不愿意要房子或一方虽要房子却无力支付补偿款的问题，且家事案件当事人“思想的疙瘩”往往难解，对抗情绪严重。“带封过户”自行处置的模式，其理念就是充分尊重当事人意愿，更适合运用到家事案件中，既能保障房子不降价，还能避免或减少双方的对抗，有利于社会稳定。本案通过“带封过户”模式成功解决了共有财产的分割问题，拓展了“带封过户”适用范围。

据济南市历下法院副院长许莉介绍，“截至2024年9月底，济南历下法院采用不动产‘带封过户’模式在审判、执行等各阶段共成功处理案件33件，不动产成交金额达1.3亿元。这一执行模式在一定程度上缓解了案多人少的矛盾，突破了司法拍卖效率不高的瓶颈难题，确保交易价格公平合理，有效保障当事人各方的合法权益，促进严格规范文明执法，减少了当事人对抗，公正得以最终实现。”据了解，2023年济南历下法院“带封过户”执行模式减少衍生案件30余件，为当事人节省诉讼成本约50万元。（文中当事人均为化名）

【名词解释】

什么是“带封过户”？

“带封过户”是指，案件进入执行程序后，被执行人申请自行处置被查封的不动产，由公证处组织申请执行人、被执行人、购房人进行调解，调解成功后，购房人将购房款提存至公证处账户，法院向不动产登记中心发出解封裁定和协助执行通知书，不动产登记部门先办理过户手续，再进行解封，最后公证处将购房款支付给申请执行人，剩余款项支付给被执行人。“带封过户”执行新模式解决了强制拍卖周期长、程序繁、费用高、折损多等问题，平衡保护了债权人、债务人、买受人各方权益，实现了当事人权益保护的最大化，让人民群众看到真变化、感到真成效、获得真实惠。

（来源山东商报?速豹新闻网）