业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

其中，建设单位“专有部分的面积”是指未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：

停车库：依法归全体或者部分业主共有的物业；

配电房、避难层、储藏室：不能单独办理产证的其他物业。

（2）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（1）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（2）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，通过召开业主小组会议或者采用业主推荐的方式推选一名业主作为召集人参加业主大会会议（以下简称“召集人”）。

推选召集人参加业主大会会议的，召集人应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由召集人在业主大会投票时如实反映。召集人因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选召集人参加。

筹备组应当根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5-15名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员的候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开召集人座谈会、发放推荐表等方式产生，具体方式由居(村)民委员会确定。

业主委员会候选人应当符合下列条件：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（5）具有一定的组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

业主在本物业区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员；业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

业主大会召开会议前十五日，由业主委员会（或筹备组、换届改选小组等，下同）将会议的时间、地点、内容以书面形式在物业管理区域内公告，并书面通知物业所在地的房管办事处、居（村）民委员会，邀请其派代表参加，听取意见、建议。

采用书面征求意见形式的，业主委员会在业主大会召开前15日，将征询意见表或表决票（选票）内容在物业管理区域内公告，并书面通知所在地房管办事处、居（村）民委员会，邀请其派代表监督开票，听取其意见、建议。

选票、表决票应送达全体业主，主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收；如确需采取按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，或者投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内的方式送达的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会的工作人员证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

筹备组自成立之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议，并作好会议书面记录。首次业主大会会议应当表决通过如下事项，并按规定办理备案手续：

（1）表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；

（2）选举产生业主委员会委员。

业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。