广州宅基地合作建房在什么情况下有效？宅基地官司律师

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以下戴律师为您介绍宅基地纠纷相关案例：

农村宅基地买卖合同无效，但租赁合同有效。

原告向一审法院起诉请求：1．要求解除原告与被告于2021年签订的《协议书》及2022年7月15日签订的《补充协议》；要求被告将房屋腾退返还给原告。

一审法院认定事实：某地（以下简称4号院或涉案宅院）宅基地登记在原告名下。

2021年9月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定因甲方资金困难、无力翻建，由乙方出资160万元将4号院重新翻建二层楼房。二层楼房建成后，乙方留出东南角一间交于甲方居住，乙方对翻盖后的房屋享有10年出租权，自2022年8月15日至2032年8月15日，乙方全权负责对新建二层楼房的出租工作，乙方对房屋可采取整租或分租形式对外出租，所得租金收益均归乙方所有。乙方的10年租期届满后，一、二层房屋归甲方所有，如甲方继续将房屋对外出租，则乙方享有优先承租权。在补充条款双方约定付给甲方的生活补偿费自起租日开始计算。原告在该协议的甲方处签名盖章。

2022年7月15日，双方又签订一份《补充协议》，双方确认甲方同意乙方使用的宅基地面积及位置，并确认乙方现已建成整栋二层楼房及楼房三层房屋4间，双方约定楼房一层三间交给甲方居住，其他房屋均归乙方对外出租使用，甲方自住房屋由甲方自行装修，甲方给予乙方免费招租期延长至2023年8月31日，乙方对翻建房屋享有的出租权期限直至房屋被腾退（拆迁、回迁）之日止。乙方对翻建房屋享有完全使用权，协议期内，如遇政府要求腾退或拆迁、回迁等（包括但不限于）政策，双方约定4号院落地上物及附属设施设备的补偿费用全部归乙方所有。甲方基于翻建房屋被腾退或拆迁、回迁等获得安置房屋超过1套时，甲方同意将其中1套房屋（面积大的房屋）按照政府给予的安置回购价格出售给乙方。双方确认乙方翻建房屋总支出约为200万元，如甲方违反《协议书》十三条约定，需按照200万元的2倍赔偿乙方的损失。原告及被告分别在合同落款处签名捺印。

2022年7月28日，原告向被告出具收款收据，内容为：今收到被告已提前预付生活费24万元，至2029年8月份前生活费以付清。

法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案合同的签订及履行均发生于民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立；第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原告在《协议书》和《补充协议》中签名、按指印，是原告的真实意思表示，两份协议自双方签名按印之时成立。从协议内容看，原告将其宅基地租赁给被告用于建房，被告按年向原告给付租金，双方应为土地租赁合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。故现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地，结合本案两份协议的内容，并未改变涉案宅基地使用权人主体，本案现有证据不足以证明《协议书》和《补充协议》存在违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，两份协议应为有效。按照双方约定，被告每年给付原告租金4万元，每12个月给付一次。结合双方提交的证据包括被告转账记录、租金收据、原告于2022年7月28日给被告发的微信内容等，均可认定被告已向原告支付了6年的租金，到目前为止，被告不存在违反合同约定逾期支付租金的情形。因此，原告无权单方解除合同，其要求解除两份协议并要求被告返还房屋的诉讼请求一审法院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款以及《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。

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