律师观点分析

?青芒所律师代理方：业主方（甲）
判决结果：胜诉

一、案情概述

甲（业主）与 A 公司（酒店管理方）签订《委托经营合同书》及补充协议，约定由甲将房屋交由 A 公司经营酒店，A 公司按固定标准支付租金收益。合同履行期间，A 公司长期拖欠租金，甲起诉主张欠付租金、违约金及维权费用。A 公司反诉要求解除合同，理由为疫情、市场下行、政策变化导致经营严重亏损，构成情势变更；同时主张其已与多数业主达成降租协议，应对全体业主生效。一审酌情减免两个月疫情租金、调低违约金，驳回解除合同请求。双方均不服，提起上诉。

二、法院核心观点

1. 不构成情势变更，合同不予解除

租金波动属于正常商业风险。A 公司系专业酒店运营主体，对市场变化应有合理预见。疫情、经济下行、行业政策调整均不属于订立合同时无法预见、非商业风险的重大变化。A 公司仍正常经营，无证据显示继续履行合同显失公平，不符合《民法典》第五百三十三条情势变更要件，解除合同请求不予支持。

2. 合同相对性原则适用，降租协议不及于未签约业主

A 公司与其他业主签订的租金减免、下调协议，仅约束签约双方。甲并非协议主体，不受其约束，双方租金标准仍按原合同及补充协议执行。一审酌情减免两个月疫情租金，利益平衡合理，二审予以维持。

3. 违约金过高依法调整，以资金占用损失为基准

合同约定日万分之三违约金（年化 10.95%），明显超出甲的实际资金占用损失。依据《民法典》第五百八十五条，法院有权调低违约金。一审酌定后续按日万分之一计算，符合公平原则。

三、实务启示

1.情势变更认定严格：经营亏损、行业下行多属商业风险，难以构成情势变更；解除合同难度大。

2.合同相对性不可突破：多数业主达成的降租协议，不能强制约束未同意业主。
3.疫情非必然减免租金：减免需结合实际损失、因果关系，由法院酌情裁量。

4.违约金不宜过高：约定过高易被司法调低，建议参考资金占用损失合理设定。