律师观点分析

农村房屋动迁补偿的认定和分割

案情简介：2011年张三拥有的在上海某区集体土地上的房屋动迁，动迁时该房屋内有张三，张三妻子毛某，以及儿子张晓三，动迁利益产权置换房屋后，在2007年已经迁出户口且离婚的张三前妻子以及女儿张大三起诉张三，要求分得拆迁利益换来的两套房子中的一套。张三不同意。

法院判决：支付房屋价款30万元。

律师观点：

集体所有土地房屋拆迁补偿即农村宅基地的拆迁补偿款如何认定和分割?了解好这方面的知识后，对宅基地拆迁补偿款项有争议的，如应得到的补偿却不能得到，则可以通过法律武器来维权。

一、农村宅基地的拆迁补偿项目

农村宅基地房屋的动迁补偿，一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。具体项目一般如下：

（一）土地使用权基价价格补贴        

（二）建筑重置价（房屋建安重置单价） 

（三）二次装潢及附属物补偿款

（四）搬家补助、设备迁移、临时安置补助

（五）奖励费

二、农村宅基地的拆迁补偿款的分配

1.土地使用权的补偿即上述项目中（一）归土地使用权人享有。

农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，且应由本集体组织成员享有。当该户出现人口减少或个别转出本集体组织的，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。如该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员、但在他处已取得宅基地使用权的，则由该户原权利人的继承人取得补偿款，但集体经济组织明确表示反对的除外。

2.地上物的补偿即上述项目的（二）、（三），应当归房屋权利人享有房屋权利人享有，原权利人已死亡的，可依继承关系处理。

3.非拆迁地居民因继承享受动迁利益的时，也仅以房产的动迁价值为准，不享受其他的动迁政策。最主要的还是要依据本拆迁地块的动迁政策而定。

确定宅基地房屋权利人的具体份额时，也应充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

另外，当请求分割被拆迁人实际应享有的财产权益已物化到系争安置房屋内的，可以将应得相应的价值以现价值评估价为参照价款按平均单价计算。

三、如何认定宅基地房屋所有人以及宅基地使用权人

动迁过程事实上就是按照户籍登记结合土地使用人登记为主。根据相关动迁政策规定，动迁房屋认定宅基地房屋所有人以及宅基地使用权人主要看该房屋土地使用权人，实际使用人，以及户籍登记等。但因农村宅基地使用权具有很强的身份属性，非本村居民是不能作为安置对象的。

未成年人与其他家庭成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权或房屋建设的许可，其父母等投资建造的行为，可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，该未成年人享有共同所有权。

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