长期以来，农村宅基地管理较为宽松，农民建房比较随意。农村房屋普遍面积比较大，有不少自建的多层小楼，动辄四、五百平。一旦面临拆迁，这些房屋也就常常遭遇补偿难题。是按正常房屋面积来赔，还是按地方规定的人均安置面积来赔偿?对于超出的面积，只给几百元/平的材料成本费是否合理呢?

今天即明拆迁律师就以案释法，为大家科普这个农民朋友关心的农村超面积房屋拆迁问题。

自建小楼遇拆迁，补偿方案公布： 160平内算合法面积，其余补偿500/平

当事人刘先生前段时间咨询即明拆迁律师说，他房屋面积太大，在拆迁的时候遇到麻烦了。“我家700平房子，给出的补偿方案是：160平以内按1:1给安置房，多出的面积只能给点材料费，按500/平补偿。”

这么大面积的房子是不是违建呢?刘先生说：“也没有认定违建，就是说不符合地方的文件规定，超过规定的赔偿面积了。”

这房子是刘先生在2010年修建的，属于砖混结构的多层楼房，也依法办理了宅基地使用权证，此后该房也没有进行改扩建。

此次拆迁，当地征收方采取了房屋安置和货币补偿相结合的方式，每人给40平方安置房，超出的部分给货币补偿。刘先生家符合安置的户口有4人，总计可拿160平安置房。但剩余的面积，征收方按照补偿500元/平来补偿。

刘先生强调说，现在他们村非常靠近城区，周边房价在6000-8000元/平。他算了一笔账，他家还有540平房屋面积补偿标准偏低。“按这个标准，我要损失300多万，这个字没法签的。”

律师分析：超面积农房不≠违建

房屋是否违建，主要是看其有无土地、房屋的证件或相关手续。假设有了其中一种证件，那么就说明其建房是具有一定合法性基础的。

刘先生是在批准的宅基地上建设的多层楼房，虽然多达700平，但其房屋建设没有超出宅基地范围，并未超扩建。还取得了宅基地证。

那么其房屋具有一定合法性基础，不能一刀切认定为违建。其房屋应当公平地评估，依法给予合理补偿。

地方征收文件不能高于法律，不应无理由压低补偿

上述案例中，征收方制定了补偿方案，一个户口只允许拥有40平安置房，这没有错。但对于刘先生700平房屋，给了160平安置房后，却对其剩余540平房屋只提供500元/平的补偿，确实不太合理。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时…，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持…。

而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

刘先生房屋所在地紧靠城区，周边已经开发为商品房，属于典型城郊农村。在拆迁时，应当参考国有土地上房屋来补偿，并结合其地段的价值及周边房价补偿。周边房价6000，拆迁补偿给500/平，有悖公平补偿的原则。地方文件不能高于法律。如果房屋具有合法性的基础，就要依法合理补偿。

对于像刘先生这样遭遇的农村被征收人，律师的建议是：对于征收方制定的不合理征收文件，咱们可以先试着协调谈判解决，不行的话，可以申请行政复议或提起行政诉讼来提高补偿。