律师观点分析

上诉人（原审被告）：董X1

委托诉讼代理人：董X2（董X1之子）

被上诉人（原审原告）：金X1

委托诉讼代理人：于会军，山东XX律师。

上诉人董X1因与被上诉人金X1农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

董X1上诉请求：撤销原判，改判驳回金X1的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.董X1在涉案房屋买卖中不存在过错，即使存在过错，一审法院认定其承担80%的过错责任，显失公平。2.威海XX公司（以下简称XX公司）出具的估价报告与事实不符，于法无据，不应采信。

金X1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决所依据的估价报告不存在程序违法的情形，应予采信，请求驳回上诉，维持原判。

金X1向一审法院起诉请求：1.判令董X1赔偿因房屋买卖无效给金X1造成的损失约10万元。2.诉讼费由董X1承担。诉讼中，金X1将诉请数额变更为118200元，诉中鉴定费要求董X1承担。

一审法院认定事实：2006年3月，董X1将登记在其名下的位于威海市文登区的涉案房屋出售给金X1，价款为11800元。金X1购买涉案房屋后进行了大量修缮。2020年8月17日，董X1向一审法院提起诉讼，要求确认与金X1之间的房屋买卖合同无效，金X1返还房屋。一审法院经审理，作出（2020）鲁1003民初4467号民事判决，确认双方之间的房屋买卖合同无效，金X1于判决生效之日起六十日内返还涉案房屋，董X1于判决生效之日起六十日内返还金X1购房款11800元。金X1对上述判决不服，提起上诉，后又撤回上诉。后金X1向法院提起本诉，要求董X1赔偿因房屋买卖合同无效造成的损失。金X1为证实其损失，申请对房屋价值进行鉴定。一审法院依据金X1的申请另行委托XX公司进行鉴定。经鉴定机构出具估价报告，估价结果为涉案房屋在2021年10月22日的市场价值为130000元，其中正房每间40000元，厢房适当计价10000元，后出具估价基准日修正说明1份，将鉴定基准日变更为2020年11月30日，房屋价值调整为123800元。经质证，金X1对评估报告以及修正说明均无异议。董X1对该评估报告的合理性与合法性有异议，其不同意本次鉴定，也未参与鉴定，对鉴定报告中依据的照片获得途径有异议，其对鉴定机构进行鉴定不知情，且评估的价值也系房屋现在的价值，并非之前的价值，且前后两次鉴定的方法类似，均无证据证实评估价值；对修正说明不予认可，对房屋价值作出的估算没有实质性的证据，对该说明的合法性有异议，认为房屋价值评估并不能真实反映金X1的损失。

综上所述，一审判决：董X1于判决生效后十日内给付金X1房屋补偿款89600元；驳回金X1的其他诉讼请求。案件受理费2664元及诉中鉴定费2000元，由金X1负担1129元，董X1负担3535元。

本院二审期间，董X1围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。董X1提交新证据如下：证据一，微信收款记录截图一张，拟证实在案房屋的评估价值远远高于房屋坐落地的交易价格。证据二，房屋照片四张，拟证实金X1搬离涉案房屋之前引发火灾致涉案房屋严重损毁，XX公司的估价报告依据的是涉案房屋火灾之前的照片，不应作为定案依据。证据三，长会口村村委会证明一份，拟证实涉案房屋所在村落目前没有纳入政府拆迁规划，侧面印证XX公司的估价报告与客观事实不符。董X1另提交申请书一份，申请法院对关联房屋的交易价格予以调查以确定涉案房屋的价值，该申请书罗列了文登区长会口村其余四栋房屋的交易价格，均在3-3.6万元之间。

经质证，金X1对董X1提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，认为该证据无法确认交易双方的真实身份，且不能证明涉案房屋的价值，不能推翻经过法院委托，由评估公司依法作出的估价报告；对证据二的真实性有异议，无法确认该照片系涉案房屋照片，即使是真实的，金X1已将涉案房屋交付给董X1，双方在一审中对交付前的状态均陈述仅厨房一处墙壁是黑色的，与董X1提交照片不符；对证据三的真实性无法核实，即使证据是真实的，也无法证明董X1所主张的该村房屋成交价格为3-4万元，更不能以此推翻XX公司的估价报告；对董X1申请对关联房屋价格进行调查核实的申请不应准许，申请书中列举的房屋交易价格不能真实反映相关房屋的交易价格，在案的估价报告不存在违法情形，基于此做出的判决应予维持。

本院依法调取了XX公司出具的关于《估价报告》委托方的说明、一审法院司法鉴定委托书、山东法院委托鉴定系统截图等证据，并组织双方当事人进行了质证。金X1对上述证据无异议。董X1发表如下质证意见：其对XX公司启动鉴定程序不知情、未参与，XX公司承揽该业务时，涉案房屋的钥匙在其处，XX公司未通知其配合打开房门进行现场勘查走访，估价报告所附照片系房屋失火之前的老照片，故对于上述证据材料不予认可。

本院对一审查明的其他事实予以认定。

本院认为，本案的争议焦点为：1.董X1、金X1在涉案房屋买卖中是否存在过错，过错责任如何承担。2.XX公司出具的估价报告是否应予采信。

关于焦点1。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因合同无效所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金X1与董X1签订涉案房屋买卖合同因金X1非本村村民，合同违反法律的强制性规定应认定为无效，双方对金X1非本村村民均系明知，应认定双方对合同无效均有过错，在此情况下，金X1应承担返还房屋的责任，董X1应承担赔偿金X1因房屋买卖合同无效所受到的损失的责任，至于双方的过错程度及责任的承担问题，一审法院依照金X1对涉案房屋的居住使用年限及本案的具体情况，酌情判定董X1承担金X1损失的80%，无明显不当，应予维持。

关于焦点2。一审法院在委托XX公司进行鉴定前已经征询董X1的意见，并告知董X1有权参与鉴定机构的选择，董X1无正当理由拒不参与。涉案估价报告做出后，一审法院即组织双方进行质证，董X1对估价报告提出异议，但经审判人员询问，其明确表示不申请鉴定人员出庭接受质询，在XX公司具备相关鉴定资质，在案评估报告及修正说明系依法做出的情形下一审法院采信该评估报告并无不当。董X1现主张该评估报告无效并要求重新确定涉案房屋价值，于法无据，本院不予支持。

综上所述，董X1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2040元，由上诉人董X1负担。

本判决为终审判决。