小孙夫妇因没有北京购房资格，想让有资格买房的小王代为买房，双方签订合同约定房屋产权实际归小孙夫妇所有。那么，房屋能按约定归出资人所有吗？

小孙夫妇借用小王的名义买房，虽与小王签订了协议，但因他们不是该套房产的所有权人，其对房屋的所有权是无法从法律上得到保障的。

相关法条：

《民法典》第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《民法典》第210条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、的登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

律师评析：

小孙借名买房后采取亲自保管房产证，并与小王签署书面协议，约定房产归属的办法来规避风险。这种办法可以起到证明小孙是房款实际出资人的作用，但并不能够达到取得产权、规避风险的目的。原因在于：

首先，房屋作为不动产，其产权以登记为准，小孙虽然保管了房产证，但其并不是房屋登记的所有人。小王作为登记的产权人，完全可以通过挂失的手段重新取得房产证。届时，小孙会发现，自己手中的房产证不过成了一张废纸。

其次，由于小孙并不具有购房资格，其与小王签署的协议因违反了法律、法规的强制性规定，属于无效协议，起不到房产权归属约定的效果。

再次，法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益。因此，今后如果小王对外卖房，在第三人不知情的情况下，房屋买卖一般会被认定为有效。小孙可能面临被房屋买受人起诉腾退房屋的风险。

最后，以他人名义购买的房产还存在被名义购房人亲属继承的潜在风险。

律师提示：

尽量不要使用他人的名义购房，为了眼前利益使用他人的名义购房，不仅会使自己在买房后面临诸多烦恼，更可能出现“房财两空”的严重后果。

能够共同购买优惠房的，不要使用一方的名义购房。有些优惠房，如公房，政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多，参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房，而应当采取和父母联名的方式购房，并按份享有房屋的共同产权，从而避免纷争。

已经以他人名义购买的房产，应及时过户到自己名下。如果购买的是商品房，在缴纳转让相关税费后，即可办理过户手续。如果购买的是经济适用房，则需要经过当地规定的禁售期（从缴纳契税或领取房产证之日起算，如北京规定过该期限为5年）之后，方能办理过户手续。

在向名义产权人追讨产权失败的情况下，应及时起诉对方要求返还购房款。在司法实践中，经常出现实际出资人以房屋权属纠纷为由起诉名义购房人，要求确认自己是房屋产权人而败诉的情形。在这种情况下，实际出资人应该从名义产权人获得购房款没有合法依据入手，及时以不当得利为由起诉对方，请求法院判令名义出资人返还购房款和利息损失。一般而言，法院至少会判令对方返还已交纳的购房款，从而减轻实际出资人的经济损失。