王军强律师
一、借名买房除因购买政策性保障住房损害社会公共利益或存在其他《民法典》规定的合同无效情形外，合同应为有效。借名人基于买房合同享有要求出名人转移房屋所有权的债权请求权，但不直接对房屋享有所有权。
借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，以后再将房屋所有权转移登记到借名人名下的合同法律关系。
借名买房合同系当事人真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形的，合同有效。但是当事人借名购买经济适用房等政策性保障住房的，损害了社会公共利益，一般应认定借名买房合同无效。
当事人为规避限购、信贷政策借名买房的，一般不宜认定借名合同无效。借名买房合同的核心内容是当事人关于借名登记以及房屋权益实际归属的合意。但是借名买房合同中关于房屋权属的约定不能发生物权变动效果，借名人仅享有要求出名人转移登记的债权请求权，不享有物权。借名人对登记在出名人名下的房屋享有的权利，不能对抗善意交易受让人，原则上也不能排除法院执行。
当事人对借名买房关系存在争议的情况下，法院可以结合双方是否存在借名约定、购房款实际出资情况、房屋控制管理情况、购房合同及产权证原件持有情况以及借名动机是否合理等因素，综合判断借名买房关系是否存在。
二、未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任。
《买卖合同解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。
三、恋爱期间，男方在购置房产时将女方的名字共同登记在房产证上，分手后男方以实际产权人名义欲出售该房产，仍需要征得女方同意并签署买卖合同。
从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。”
故男女双方恋爱期间，男方出资购房，登记在双方名下，即便双方并未登记结婚，也无论双方确定的份额是多少，该房产仍应为双方共有。
虽然该房产为男方出资，但由于房屋登记在双方名下，仍应认定为双方共有的房屋，该房屋在交易时，仍需征得女方同意，并需要女方配合办理相关房屋买卖手续。
四、房屋买卖合同履行过程中，房屋出卖人死亡的，买受人有权要求出卖人之继承人协助继续履行合同。如出卖人没有继承人，或继承人均放弃继承的、买受人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。
房屋买卖合同履行过程中，房屋出卖人死亡的，除双方另有约定外，合同权利义务关系不终止。
房屋出卖人有继承人且继承人未放弃继承，买受人请求继承人协助继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，未放弃继承之继承人应当予以协助。买受人未支付全部价款的，应向未放弃继承之继承人支付剩余房屋价款。
房屋出卖人没有继承人，或继承人均放弃继承的，买受人可以向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。买受人未支付全部价款的，应缴纳剩余房屋价款作为国有财产。
五、房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额
对于房屋买受人要求出卖人将全部户口从涉案房屋内迁出的诉讼请求，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围。《户口登记条例》第10条规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”。此项规定在性质上属于管理性的强制性规范，不影响合同效力。无论出卖人户口未迁出是否影响买受人户口迁入，只要出卖人未按照合同条款履行义务即构成违约。违约金数额约定过高，法院可以依法酌情调整；斟酌的因素包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度，以及给对方造成的损失等。违约金数额的处理，有固定数额违约金和按日或月计算的持续性违约金两种方式。