姜某、宋某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

姜某、宋某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

上诉人（原审原告）：姜某。

委托诉讼代理人：唐军松，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宋某。

被上诉人（原审被告）：孟某。

俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈惠智，新邵县清源法律服务所法律工作者。

上诉人姜某因与被上诉人宋某、孟某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○二一年七月二十七日作出的（2021）湘0503民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

姜某上诉请求：撤销原判，改判支持姜某在一审时的全部诉讼请求或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由宋某、孟某负担。事实和理由：一、宋某、孟某所提供抵押的31.4平方米门面房屋与案涉门面房屋系处于同一地段隔壁位置，根据双方已经谈妥的隔壁门面交易价格计算，很明显该31.4平方米门面的价值远不足双方约定的200万元，而原判却认为姜某无证据证明宋某、孟某所提供的31.4平方米门面价值不足双方约定的200万元明显错误。二、原判认定宋某、孟某积极寻找第三方融资，亦因姜某不同意而未达成的事实错误。首先，宋某、孟某并未提供其寻找到第三方融资因姜某不同意而未达成的证据；其次，根据宋某、孟某在庭审中陈述其寻找到的融资第三方，约定利息为七天一个周期按2分计算，该融资第三方的利息已达到年利率104%，明显属于高利贷，因此即使该融资第三方真实存在，姜某也不可能认可和接受该融资。三、案外人刘某先前签订的案涉门面年租金为43万元，而宋某、孟某却告知姜某案涉门面年租金为45万元并在合同上签字保证，该行为已构成欺诈或隐瞒重要事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百条第二项的规定，姜某依法可以解除合同。

宋某、孟某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

姜某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2020年1月12日签订的《门面买卖合同》；2、依法判令宋某、孟某立即共同返还姜某已支付的购房款400000元整及利息30000元整(以400000元为基数，按年利率6%的标准，暂自2020年1月14日起计算至2021年4月13日止，顺延照计)；3、本案诉讼费由宋某、孟某承担。

一审法院认定事实：宋某、孟某与姜某于2020年1月12日签订了《门面买卖合同》。该合同中约定，甲方（宋某、孟某）自愿将坐落于邵阳市双清区，不动产权证号为（2017）邵阳市不动产权第0××2号的门面以6300000元的价格出售给乙方（姜某）；合同签订时，乙方付定金400000元，在不动产过户时，乙方支付首付房款3000000元整（包含定金），剩余款项由银行按揭付清。如乙方银行贷款未能贷下，则乙方有权分2次购买，甲方负责把该房产分户成2本证（每本证61平方米左右），乙方全款购买一间门面后，马上抵押贷款用于购买第二间门面。该交易方式尽量控制在50个工作日内。双方特别约定事项：由于该房产甲方在华融湘江银行有550万元贷款未结清，则双方约定乙方借款人民币260万元用于甲方赎证（该笔借款需甲方夫妻双方签字，并拿出价值200万元整的房产作为抵押担保），剩余250万元双方共同寻找第三方资金方进行赎证。从甲方赎证到过户变更为乙方名下这段时间的融资费用由甲方负责，过户到乙方名下后融资费用由乙方负责；若一方违约由违约方按总房款的20%赔偿给守约方。另姜某所持的合同下方有孟某手写并签名的“交付两间租金门面为肆拾伍万元每年”。合同签订后，姜某向宋某、孟某支付了400000元的定金。为实现双方在合同中约定的宋某、孟某向姜某“借款”（实为首付款）2600000元用以赎证的特别约定，宋某、孟某将原于2019年5月28日抵押给邵阳农村商业银行股份有限公司双拥路支行的一间门面解除抵押，并向姜某出示了该门面的编号为湘（2019）邵阳市不动产证明第0××7号的不动产登记证明，上面载明该房屋建筑面积为31.4㎡，原抵押担保的最高债权数额为2599900元，拟以此门面作抵押向姜某“借款”2600000元用以赎证，姜某认为该门面市值价不值双方所约定的2000000元，不愿接受以该门面作抵押而向宋某、孟某“出借”2600000元用于赎证。后宋某、孟某向第三方融资等事项多次主动联系姜某及其表弟，但由于姜某认为宋某、孟某向第三方融资的利率过高而拒绝，故赎证、过户事项一直未落实。在此期间，受新冠疫情影响，涉案门面的原租户提前终止了租期至2027年6月30日止、租金为45万元／年（包含租金43万元及因广告位向上移升2米增加的2万元）的租赁合同。为减少损失，宋某、孟某另行寻找承租人，于2020年7月8日将涉案房屋以31500元／月（378000元／年）的价格出租，租期至2023年6月30日止。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。宋某、孟某与姜某签订的《门面买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，双方签订的《门面买卖合同》中未约定合同解除事由，双方也未就合同解除达成一致意见，故本案的焦点问题是本案是否存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的合同法定解除的条件。宋某、孟某为履行合同，向姜某提供了原抵押担保金额为2599900元的另一门面用作抵押，以向姜某“借款”2600000元用于赎证过户，姜某并无证据证明该门面价值不值2599900元或不值双方约定的2000000元，但却以该门面价值不足为由而拒绝接受，导致案涉门面无法赎证（即解除抵押）以办理过户手续；在此情况下，宋某、孟某积极寻找第三方融资，亦因姜某不同意而未达成。由上述事实可知，宋某、孟某一直在积极履行合同，并无迟延履行、拒不履行等违约行为，不构成合同法定解除的条件。关于姜某所称，孟某在合同下方写明“交付两间租金门面为肆拾伍万元每年”，而之后宋某、孟某将门店租出的租金仅为378000元每年，系宋某、孟某在签订合同时存在欺诈行为的观点，一审法院认为，孟某在合同下方所写租金为450000元每年，系签订合同时门店的租金状态，并非承诺该门面以后的租金，也不构成合同的主要条款。受新冠疫情影响，原租户退租后，宋某、孟某另行寻租系其主动减少损失的行为。门面价格随行就市，疫情发生以来，全国范围内的门面租金都有所调整，故对姜某所称宋某、孟某在签订合同时存在欺诈的观点不予采纳。综上，对姜某所主张的要求解除双方签订的《门面买卖合同》的诉请不予支持。姜某所交纳的400000元系合同约定的定金，由于宋某、孟某并未违约，姜某无权要求解除合同，故对姜某要求退还400000元并支付利息的诉请，亦不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决：驳回姜某的全部诉讼请求。本案减半收取案件受理费3875元，由姜某承担。

二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，宋某、孟某用作抵押的另一门面与案涉门面均坐落于邵阳市双清区，该门面的不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权第0××1号，在2019年5月28日该门面的最高抵押额为2599900元。一审庭审中，宋某、孟某陈述通过中介公司介绍融资，七天按2分息计算。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是：姜某要求解除双方于2020年1月12日签订的《门面买卖合同》，并由宋某、孟某共同返还姜某已支付的购房定金400000元及承担定金占用期间的利息损失的主张是否应予支持？本院对此评判如下：双方在签订《门面买卖合同》后，姜某依约向宋某、孟某支付了购房定金400000元。根据《门面买卖合同》中的特别约定，姜某在向宋某、孟某支付“出借款”（实为首付款)2600000元用以赎证时，宋某、孟某需拿出价值2000000元的房产作为抵押担保，为此宋某、孟某将原抵押在邵阳农村商业银行的一间门面解除抵押作为担保，该门面虽然在2019年5月28日办理银行抵押担保时的最高债权数额为2599900元，但不能就此确定此后该门面的价值一直不变，按照双方于2020年1月12日签订《门面买卖合同》时达成的同一地段隔壁门面的交易价格计算，该31.4平方米门面房屋的价值已远不足双方约定的2000000元，姜某据此不同意以该门面作抵押而向宋某、孟某“出借”2600000元的理由成立；该31.4平方米门面房屋在2020年1月12日双方签订《门面买卖合同》时的价值是否符合双方约定的价值应当由宋某、孟某来举证证明，原判认为姜某无证据证明宋某、孟某所提供的31.4平方米门面价值不足双方约定的2000000元系举证责任分配不当。再根据《门面买卖合同》中的特别约定，剩余2500000元由双方共同寻找第三方资金方进行赎证。从甲方赎证到门面过户变更为乙方名下这段时间的融资费用（借款利息）由甲方负责，门面过户到乙方名下后融资费用（借款利息）由乙方负责。该约定虽然未对借款利息进行限制，但根据宋某、孟某的主张已通过中介公司介绍寻找到第三方融资，融资利息按七天一周期2分计算已属国家法律禁止的标准，姜某完全有正当理由不予接受。综上，由于双方当事人在签订《门面买卖合同》时对部分条款约定不明，且案涉门面现已由宋某、孟某另行出租，租期至2023年6月30日，该《门面买卖合同》已不能实现合同目的，故姜某要求解除双方于2020年1月12日签订的《门面买卖合同》，并由宋某、孟某共同返还姜某已支付的购房定金400000元的诉讼请求应予支持；但其要求宋某、孟某承担定金占用期间的利息损失的主张不予支持。

综上所述，姜某的上诉请求部分成立，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初1565号民事判决；

二、解除宋某、孟某与姜某于2020年1月12日签订的《门面买卖合同》；

三、由宋某、孟某在本判决书送达之日起10日内退还姜某已支付的购房定金款400000元；

四、驳回姜某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费3875元，由宋某、孟某负担1937.50元，姜某负担1937.50元；二审案件受理费7750元，由宋某、孟某负担3875元，姜某负担3875元。

本判决为终审判决。