笔者近来代理的商品房纠纷中，涉及到开发商交房是否满足交付使用条件的问题。现整理涉及商品房交付使用的强制性规定问题，以期为面临同样问题的同行和购房者提供参照。

一、以下为涉及的强制性规定：

1、规定法规的强制性规定

《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效，……”；第四十五条：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”

规划法第三十九条属于“效力性强制性规定”，根据该规定，不符合规划条件的国有土地使用权出让合同是无效的合同，由此导致在该土地上建设销售商品房的一系列行为无效，因此，符合规划条件也是商品房交付的必要条件之一。规划法第四十五条将规划验收明确为竣工验收的前置程序，同时做了强制性规定（未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收），这样，符合规划条件成为了竣工验收的前提条件，从而成为商品房交付的必要条件之一。

根据上述规定，结合房地产实践，商品房交付的必要条件之一是：竣工验收前，向规划部门申请核实工程是否符合规划条件。在竣工验收后六个月内，向有关部门报送竣工验收资料，并取得《建设工程规划验收合格证》。

2、建设法规的强制性规定

《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

该规定明确将工程竣工验收合格作为商品房交付使用的强制性规定。根据房地产实践，住宅工程必须取得建设、施工等部门的《建设工程竣工验收报告》方可交付使用。因此，取得该法律文件也是商品房交付的必要条件之一。

3、消防法规的强制性规定

《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”；第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”

上述规定改变了之前原消防法的强制性规定，将商品房的消防验收模式改为备案模式。所以，取得《建设工程消防备案表》也是商品房交付的必要条件之一。如果经消防部门抽查不合格的，应当认为不符合商品房交付条件。但注意：大型人员密集场所和其他特殊建设工程依然是消防审核前置于工程验收。

4、人民防空法规的强制性规定

《中华人民共和国人民防空法》第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第二十三条：“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。人民防空工程专用设备的定型、生产必须符合国家规定的标准。”

该法没有“不符合前述标准的民用建筑不得投入使用”的强制性规定，因此，该法关于人民防空工程建设的规定属于管理性强制性规定，商品房合同中有关交楼条件的约定违反了该规定并不导致条款无效，开发楼盘是否符合该法要求都不能作为判断能否交付使用的条件。

二、强制性规定与合同约定的交楼条件的关系

笔者认为：在涉及商品房交付条件的法律规定上具有两类：一类是法律的强制性规定，包括效力性强制性规定和管理性强制性规定；一类是法律的任意性规定。在这些法律规定与当事人约定的商品房交付条件同时并存时，适用的顺序应当是：

1、效力性强制性规定优先适用：如果当事人约定的商品房交付条件违反了此类规定即约定条件低于效力性强制性规定的，约定无效。

2、当事人约定排除管理性强制性规定及任意性法律规定的适用：在当事人约定商品房交付条件高于法律规定的效力性强制性规定的前提下，适用当事人约定。

3、在当事人约定不明的情况下，管理性强制性规定和任意性法律规定可以起到补充解释当事人约定内容的作用。

同时，由于质量瑕疵担保义务是所有买卖合同都必须具备的条款，因此，即使法律没有规定，合同也没有约定，哪些影响到商品房正常使用的水、电、气、必要装修和设备等问题也应当作为商品房交付使用的必要条件。

三、交楼条件的完整理解

广州市中级人民法院《商品房预售合同纠纷统一处理做法》第二条明确规定：“（交楼）必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件。”（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）

综上所述，一般商品房交付的条件为：规划验收合格、竣工验收合格、消防验收备案并不存在抽查不合格问题、永久水、电、气通过验收、电梯等商品房使用密切相关的配套设施符合使用条件，不存在影响商品房正常使用的显著房屋质量瑕疵。

附：广州中院统一商品房预售合同纠纷审理做法

广州市中级人民法院就审查商品房预售合同纠纷中的一些难点、热点问题进行了研究，并就其中的一些问题统一的审判标准。该审判标准中的一些做法虽值商榷，但不能否定的是该做法有其独到之处，特别是在化解社会矛盾，造建和谐关系方面能起到一定的积极作用。法律最重要的价值在于对利益的平衡以达成社会矛盾的化解和社会和和谐发展，而不应固守于某种法律理念或判断。该做法在一定程度上反应了该种价值追求。
商品房预售合同纠纷统一处理做法
一、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条
答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持;根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
二、“交楼”标准应如何确定
答：1.必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。
2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
三、面积差异的房款结算应如何处理
答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数，具体标准以约定为准)的，买卖双方互不作任何补偿;
2.面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数)、在3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%;
3.面积误差比绝对值超过3%(不含本数)，买受人有权退房;
买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;
房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理
答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。
产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。
五、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定
答：1.有关业主共同权益的诉讼(比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件)，业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。
2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
3.以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。