田X、邱X等与务川自治县某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告田X、邱X被告务川自治县某房地产开发有限公司（以下简称XXX）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月11日、8月25日二次公开开庭进行了审理。原告田X及其委托诉讼代理人马X、余XX，被告委托诉讼代理人廖XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田X、邱X向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告XXX按照合同约定支付逾期交房违约金36447.36元（在庭审中变更诉讼请求为：按月租金每平方米14元计算至被告符合房屋交付条件并实际向原告交付房屋时止的逾期交房违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月，被告XXX通过出让方式取得务川自治县XX（现丹砂街道）河滨北XX总面积为41220平方米的建设用地使用权进行房地产开发。原告田X、邱X于2014年3月29日与被告XXX签订商品房买卖合同，向其购买上述地块（即洪渡河畔小区）第30幢楼第10层2号商品房一套。合同约定：所购房面积为109.14平方米，总价款为283764元，付款方式为首付85764元，余款198000元通过住房公积金银行按揭贷款支付；交付房屋时间为2014年12月31日。合同签订后，双方到房屋登记机关进行了合同备案登记，并依X履行了付款义务，但被告未按约定时间交付房屋，已经构成严重违约。时至2015年1月9日，双方为此达成补充协议，将交付房屋时间延长至2015年12月31日，之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金确定为每户每月1000元。然而，被告XXX未能在2015年12月31日前如期交付房屋，至今再次逾期长达1年零4个月。原告多次找到被告协商处理违约责任问题未果，遂提起诉讼。
被告XXX辩称，本公司在商品房销售过程中确实存在逾期交付房屋的行为。但认为：（1）双方已经就违约金问题签订了补充协议，对补充协议约定的违约期限内按补充协议约定支付违约金，超出该期限未约定部分仍然按销售合同规定支付房屋总价款每日万分之0.5的违约金；（2）原告已领取钥匙且实际入住，表明合同已实际履行，违约金计算的截止时间应当为原告领取钥匙之日；（3）由于原告逾期支付房款，违约在先，被告行使先履行抗辩权，则不应承担违约责任。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：原告田X、邱X于2014年3月29日与被告XXX签订商品房买卖合同，购买由被告XXX修建的位于都濡镇河滨大道XX第10层2号商品房一套。合同约定：原告所购买的第30幢楼第10层2号商品房一套，建筑面积为109.14平方米，套内建筑面积为89.65平方米，分摊面积为19.49平方米，按照套内建筑面积每平方米3165.24元计算，房屋总价款为283764元。付款方式为贷款方式付款，即首付85764元，余款198000元通过住房公积金银行按揭贷款支付；交付房屋时间为2014年12月31日。同时，合同还对双方逾期付款、逾期交房等违约责任进行了约定。合同第八条约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85764元，余款198000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但对逾期违约金未作明确约定。2014年4月23日，原告向被告交付了首付款85764元。2014年8月29日，原告向被告交付了余款198000元。
因被告XXX未按约定时间交付房屋，双方于2015年1月9日达成补充协议，一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条（逾期交房责任）一切条款及相关附属条款，决定执行新的延期交房补偿条款。该补充协议约定：将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金，不论购房金额、购房面积大小，一律确定为每户每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定；本协议签订后买受人不得解除商品房买卖合同，买受方不再追加任何附加补偿条款。此后，原告亦未领取违约金。至2015年7月16日原告领取了房屋装修钥匙。
经原、被告双方协商一致，由本院委托贵州XX对原告所在的该小区内同地段59户商品房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估，贵州XX于2017年7月18日出具德馨房估司字（2017）第010号估价报告，估价结果为综合租赁单价每月每平方米9.17元。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及就违约金问题于2016年11月9日达成的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依X向被告交付了购房款，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案争执焦点在于：1、房屋是否交付使用，交付使用的时间节点；2、违约金的计算标准如何确定。一、关于房屋是否交付使用和交付使用的时间节点问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，对于房屋的转移占有的通常方式即为房屋钥匙的交付，原告2015年7月16日领取了房屋装修钥匙，实际上形成了对其所购房屋的转移占有，应当视为对该房屋的交付使用。因此，原告领取房屋钥匙的时间，应当视为房屋交付使用的时间。虽然，原被告在合同中约定，房屋的交付使用应当满足相应条件：1、建筑工程竣工合格证明文件；2、商品房面积实测技术报告书；3、满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。但是，原告领取钥匙的行为，应当视为对上述交付条件的放弃，即是对自己民事权利的处分行为。况且，从原被告双方所签订的合同内容分析，该合同第十二条、第十四条、第七章专门就房屋质量问题及相关条件约定了相应的违约责任。如果交付使用后房屋质量出现问题或不符合相关条件，原告可依据该合同约定要求被告承担相应的违约责任。此外，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定实质上是规范建筑工程行业的管理性强制规定，不属于影响民事法律行为效力的效力性强制规定。被告若不按此规定进行验收而交付房屋，有关主管部门应当对其作出相应处罚。但是，并不影响原、被告双方已经实际交付房屋这一民事法律行为的法律效力。换句话说，原告从被告处领取房屋钥匙这一民事法律行为产生房屋交付使用的法律效力，而不受《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的限制。综上所述，本案中房屋交付使用的时间应为原告领取钥匙的时间，即2015年7月16日。二、关于违约金计算标准问题。本案中，根据双方签订的合同第十三条约定，对逾期交房在60日以内，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，而对逾期交房超过60日后的违约金计算方法约定不明。但是，原、被告双方就违约金问题于2015年9月22日达成了补充协议。根据该补充协议的约定，双方一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任条款，并将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金确定为每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定。而本案房屋交付时间为2015年7月16日。即按照双方的约定，被告逾期交房的时间从2015年1月1日起至2015年7月16日止，共计6个半月时间，被告应当支付了原告的违约金为6500元。因此，被告主张原告领取钥匙的时间即为房屋交付使用的时间，违约金计算的截止时间应当以此为准的辩解理由成立，本院予以采纳。针对贵州XX出具的评估报告，原告方认为评估价格过低，不能以毛坯房进行评估，原告申请评估的并非是对所涉房屋进行租金评估，故不能作定案依据，并要求补充鉴定。被告方认为评估价格过高，鉴定人评估方法不科学，评估对象是简装房而不是委托所要求的毛坯房，评估结论是综合租赁单价，而非毛坯房单价，故不能作定案依据，并要求重新鉴定。根据本案中原、被告双方在合同中约定，对逾期交房在60日内的，违约金的计算标准方法明确具体，可按合同约定执行，但对逾期交房超过60日的违约金计算标准约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告方应当提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，基于原告在本案证据交换中未提交该相关证据材料，本院依据原告方申请并征求双方意见，一致同意由法院委托有资格的房地产评估机构对此进行评估。故本院依法委托了具有评估资格的贵州XX对本案所涉房屋在逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准进行鉴定评估，并出具了评估报告。经本院审查，该报告评估程序合法，符合法院根据本案事实所提的委托要求，评估内容客观公正，可以作为本案违约金计算的参照标准。按照商品房销售的商业交易习惯，房屋开发商向购房业主交付的房屋一般为毛坯房而非简装房，且本案中被告向原告交付的也是毛坯房，故贵州XX按照本院要求进行评估得出所涉房屋毛坯房的综合租赁单价，符合本案客观事实。原告方认为应当以简装房进行评估以及被告方认为未按照毛坯房进行评估的辩解理由均不成立，本院不予采纳。此外，原告方为了证明该评估报告中的租金单价过低，当庭提交了同一小区内购房业主龚XX与徐X，邹X与钱XX，田XX与李XX，冯XX与陈X分别签订的四份租赁合同，经本院核实，只有邹X与钱XX签订的租赁合同中的租赁房屋与本案所涉房屋位于洪渡河畔以内，其他均不在本案所涉房屋的同地段内，故其租金不能作为本案参照的依据。因此，对原告方要求补充鉴定和被告方要求重新鉴定的申请，本院不予采纳。根据原被告双方所签订的合同第八条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期房款应于签订合同之日支付，原告于2014年4月23日向被告交付了首付款85764元，虽迟于签订合同之日（2014年3月29日），但被告已经接受和认可，不应当作违约处理。对于余款的支付期限双方约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”，从双方的约定可以看出，原告余款的支付，应以被告的书面通知为起点，但被告未提供其书面通知原告交付余款的相关证据，不能证明原告逾期支付余款，且原告于2014年8月29日向被告交付了余款198000元，已经实质履行了合同规定的购房款支付义务，被告已经接受和认可，亦不存在逾期付款问题。故被告提出原告逾期支付房款系违约在先，被告行使先履行抗辩权，则不应承担逾期交付房屋违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。原告于于为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条的规定，判决如下：
一、被告务川自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田X、邱X支付逾期交房违约金6500元。
二、驳回原告田X、邱X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费356元，由被告务川自治县某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书的次日起十五日内，按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。