中介合同纠纷之“跳单”行为的认定及法律后果

一、前言

近年来，随着二手房市场交易需求的增加，房产中介服务通常成为买卖双方的必要需求，然而因各方经济利益的驱使、中介市场不够规范、委托人诚信缺失，使委托人与房产中介机构之间的矛盾日益凸显，实践中“跳单”现象也逐渐增多。《民法典》颁布并实施后，将违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制，明确禁止“跳单”行为。本文意在对“跳单”行为的认定及法律后果进行浅析，以期二手房交易市场的交易各方能建立诚信交易体系，维系交易稳定性。

二、什么是“跳单”行为

根据《民法典》第965条规定，跳单行为是指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。

“跳单”行为在具有中介需求的经济生活领域中都可能出现，比如，房产中介、劳务中介、商业中介的服务领域。“跳单”行为直接损害中介人正当利益，间接影响经济社会运转，同时也有碍诚信社会建设。《民法典》的规定在法律层面对“跳单”行为作出否定性评价，统一了对“跳单”行为的认定标准，确认了中介人报酬请求权，对于保护中介人合法权益、促进经济社会发展和建设诚信社会，具有多重现实意义。

三、“跳单”违约行为的认定

在司法实践中，人民法院对于是否构成“跳单”违约行为具有较大的司法裁量权。根据笔者检索的司法裁判案例及查阅相关法条理解与适用观点，在认定“跳单”行为时，人民法院主要考量以下几个因素：

（一）委托人是否接受了中介人的服务

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，如何准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利和义务。不论合同名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

（二）委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。”

   【类案裁判观点】

最高院1号指导案例上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，案号为（2009）沪二中民二（民）终字第1508号，法院认为，房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

（三）委托人是否绕开中介人直接订立合同以及其行为的原因

委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

“跳单”行为的一般目的主要在于为了省去中介费用的支出，若房源为公开信息，且委托人基于其他原因（如中介服务的优劣等），另行委托他家中介公司促成合同成立，并支付了相应的合理的中介费用，亦可能不构成“跳单”。

   【类案裁判观点】

如在（2021）沪0115民初61703号民事判决书中，上海市浦东新区人民法院认为：本案中，系争房屋并非原告处的独家房源，房源信息公开在网上，房屋的原产权人并非独家委托原告。虽然原告先带被告实地看房，但被告亦可以通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，被告有权选择其认为服务更好的中呈房产公司促成房屋买卖合同的成立。因此，被告未利用原告提供的信息和机会，故被告的行为难以认定为“跳单”。此外，所谓“跳单”的行为，一般指买家利用中介公司提供的房源信息，却“跳”过中介公司，直接和卖家进行交易，从而省去中介费用的支出。本案中，被告另行委托他家中介公司促成合同成立，并支付了相应的合理的中介费用，亦不构成“跳单”。

（四）“跳单”的前提条件是否已经成就

经笔者检索司法裁判观点，部分法院认为“跳单”的前提条件应当是中介方已经促成买卖双方的合同基本成立或在合同主要条款已经初步达成的情况下。

   【类案裁判观点】

如在（2021）沪0120民初14727号民事判决书中，上海市奉贤区人民法院认为，民法典第九百六十五条规定的就是买卖双方有“跳单”行为，依然需支付中介费，但是认定“跳单”行为而适用该条规定的前提是中介方已经促成买卖双方的合同基本成立。根据查明的事实，2021年3月30日，原告组织买卖双方就房价协商，达成总价10，700，000元的结果，但是对分期付款的具体方法并未达成一致意见，之后原告也未能促成双方就分期付款的具体方法、交易时间等一系列问题达成一致意见。并没有证据证明，2021年4月7日被告母亲何某与涉案房产原房东达成《房地产居间合同》中关于分期付款的结果系原告促成。因原告并没有确实证据证明已经促成了买卖合同基本成立，所以不能适用民法典第九百六十五条认定被告“跳单”。

四、“跳单”违约后的法律责任，即“跳单”后的报酬如何支付？

根据《民法典》第965条规定，委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。

那么报酬的标准如何确定，已成为交易各方的主要争议焦点。因“跳单”本质上是委托人违反中介合同约定的违约行为，故此时的报酬应属于委托人在中介合同项下所应承担的违约责任。考虑到完整的中介服务通常涵盖提供房源信息、上门带看、协助商谈价格与签约、协助办理贷款与过户等一般环节以及解除查封、涤除抵押等特殊环节，而在“跳单”纠纷中，若中介人仅履行了部分环节的合同义务，此时要求委托人支付约定的全部报酬，则违反权利义务一致的原则。经笔者检索，此种情形下，人民法院一般不会判令“跳单”的委托人按照约定全额支付报酬，而是根据具体情况酌情调减报酬金额。

【类案裁判观点】

如在（2014）青民二（商）初字第1781号民事判决书中，上海市青浦区人民法院认为，本案中，被告确认原告带领看房并签署中介服务协议的事实，本院对此予以确认。首先，从服务协议的履行过程看，原告所付出的仅是带被告经办人前往察看厂房，没有证据证明原告为促成被告与出租人之间的合同，已积极履行了如分析房源优劣、积极斡旋、协助签订租赁合同等中介服务，故本院酌情认定被告应支付原告中介费2,000元。

五、如委托人不构成“跳单”违约的，委托人是否需要向中介人支付费用？

根据《民法典》第九百六十四之规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

对此，人民法院一般从案件的实际情况出发，充分考量中介方已提供的服务内容和支出费用情况，兼顾公平合理原则，酌情确定必要费用数额。

【类案裁判观点】

1、如在（2017）沪0115民初6681号民事判决书中，上海市浦东新区人民法院认为，本案中，原告对涉案物业并未获得独家代理权，也并未与被告签订正式的居间合同，更未实际促成被告与业主签订出租协议。但从既已查明的事实看，原告确有带被告人员前往察看物业和提供物业信息的事实，被告亦确认已与第三人签约，从公平角度出发，本院酌定由被告给付原告20,000元费用。

2、如在（2021）沪0115民初61703号民事判决书中，上海市浦东新区人民法院认为，本案中，被告另行委托他家中介公司促成合同成立，并支付了相应的合理的中介费用，亦不构成“跳单”。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告并未促成合同的成立，故原告要求被告支付中介服务费及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。考虑到本案纠纷的一次性解决，为减少当事人诉累，并在原告主张相关中介报酬的前提下，可酌情处理原告支出的必要费用。现因被告确认原告的业务员曾陪同被告多次前往系争房屋在内的多套房屋内看房并用车接送以及与被告沟通购房事宜等，故本院从本案的实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情确定被告应支付原告必要费用3,000元。

六、中介合同所涉“禁止跳单”等违约责任条款的效力认定

实践中，中介人为保障自己的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对于禁止“跳单”条款的法律效力问题，司法实践中有不同的认识，有的认为，这是中介人利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了委托人的选择权，应属无效；有的认为，委托人在签订中介合同时对禁止“跳单”条款的内容和后果应当明知，应属有效。经笔者检索，有甚于同一法院内部都持有不同观点。

如上海市浦东新区人民法院在（2017）沪0115民初6681号民事判决书中认为，从《看楼确认书》的签订过程来看，其是原告单方提供的格式合同，原告也没有充分证据可以证明原告曾经向被告明确告知过所谓“跳单”后所需承担的法律后果，故该其相关条款的有效性存在瑕疵。在此案件中，浦东法院对“跳单”违约条款持效力瑕疵的观点。

又如上海市浦东新区人民法院在（2021）沪0115民初52727号民事判决书中认为，原告为被告提供了涉案场地信息，且《看房确认书》经过被告签字确认，其中载明的条款为居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，该约定应为合法有效。在该案中，浦东法院对“跳单”违约条款持合法有效观点，并认为合法有效的目的在于禁止交易双方无偿利用中介的劳动和信息获取不正当利益。

笔者倾向性认为，在多个中介人掌握同一房源信息的情况下，中介合同如约定：“中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则仍需支付报酬。”该约定属于典型的“旱涝保收”条款，即中介人完成带看服务后，无论报价高低、服务好坏、报酬多寡，委托人只能选择该中介人进行交易，否则就构成“跳单”违约。考虑到在多家中介掌握同一房源信息的情况下，不同中介的报价和服务差异明显，若允许部分中介人以有限的付出限制委托人的选择权，则双方利益明显失衡。

七、中介合同所涉相关法律规定

《民法典》第九百六十一条??中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《民法典》第九百六十二条??中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《民法典》第九百六十三条??中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

《民法典》第九百六十四条??中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

《民法典》第九百六十五条??委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《民法典》第九百六十六条??本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。 

八、结语

    以上文章内容系笔者依据相关法律法规及实务案例的基础上，进行的相关法律分析，不构成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其他法律属性的最终确认、保证或承诺，仅供阅读人参考，如有不足之处，敬请各位指正。

执笔人：上海锦维律师事务所

刘晓颖  律师

日期：2023年2月12日