房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：冯X，女，汉族，住天津市北辰区××路××道××号楼××号。

委托诉讼代理人李XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人郑XX，天津XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：黄XX，男，汉族，住天津市武清区。

委托诉讼代理人：徐XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：徐XX，天津XX律师。

被上诉人（原审被告）：张XX，男，汉族，住天津市北辰区××路××道××号楼××号。

委托诉讼代理人李X，天津XX律师。

委托诉讼代理人杨X，天津XX律师。

原审第三人：天津XX公司，住所地天津市和平区福安大街与禄安大街交口天汇中XX。

法定代表人：赖XX，董事长。

委托诉讼代理人：孙XX，男。

上诉人冯X因与被上诉人黄XX、张XX，原审第三人天津XX公司（以下简称中原XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

冯X上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄XX要求冯X向其返还购房定金340000元的诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由黄XX负担。事实和理由：1.《房产交易合同》、《补充协议》系黄XX与张XX、中原XX签订，冯X并非该合同当事人，依据合同相对性原则，一审法院判决冯X与张XX共同返还黄XX购房定金340000元属于适用法律错误；2.黄XX也存在违约行为，一审法院判决冯X与张XX共同返还黄XX定金340000元数额过高。

黄XX辩称：1.黄XX支付了全部定金，但冯X与张XX未还清房屋贷款且拒绝配合办理过户手续，其存在根本违约行为，依据法律规定应当双倍返还定金；2.因冯X、张XX的违约行为给黄XX造成了严重损失。故认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

张XX辩称：1.诉争房屋登记在张XX名下，但在交易过程中张XX患病，交易细节并不知情，现张XX同意继续履行合同；2.在交易的过程中，书面文件均为冯X转交，定金也由冯X收取，如合同无法履行也应当由冯X承担返还义务及违约责任；3.一审法院认定的违约责任过高，黄XX获得双倍定金有悖于公平原则，要求予以改判。

中原XX述称，同意一审法院判决。

黄XX向一审法院起诉请求：1.依法判决解除黄XX与冯X、张XX及中原XX在2019年12月3日签订的《房产交易合同》；2.判决冯X、张XX承担违约责任向黄XX双倍返还购房定金340000元，并给付黄XX已支出的中介费用15670元，共计人民币355670元；3.本案诉讼费用由冯X、张XX承担。

一审法院认定事实：2019年12月3日，黄XX与张XX及中原XX签订了《房产交易合同》（合同编号ＴＪＭ2019-000874），该合同约定：黄XX购买张XX名下位于天津市北辰区××路××道××号楼××号的房屋，该房屋建筑面积86.36平方米；价款为人民币XXX元，签订合同之时支付定金人民币40000元；张XX于2019年12月30日前还清贷款并注销该抵押权；双方须于2020年2月3日前亲自到该房地产所属辖区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并依约定办理买卖手续；黄XX须于2020年2月3日前将剩余房款存入资金监管中心；张XX收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给黄XX；依照天津市政策及合同之相关约定，张XX和黄XX应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续；张XX未按约定注销抵押权的，黄XX未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，张XX房地产可另行出售，黄XX可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；双方需变更合同有关条款，应取得中原XX书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力；合同发生争议协商不成时，可提交房地产所在地人民法院解决。

合同签订后，2019年12月3日黄XX依约支付了40000元定金，张XX出具了定金收条，同时黄XX向中原XX支付中介费用15670元，中原XX为黄XX出具了收据。2019年12月30日，张XX没有依约还清贷款并注销买卖房屋抵押登记。张XX要求黄XX追加购房定金，案外人曹XX于2020年1月23日向被告冯X账户支付追加定金30000元，张XX出具收据，该收据载明2020年2月13日前办理买卖协议和过户手续。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，双方未如约办理相关手续。2020年3月13日张XX与黄XX签订了由中原XX业务员起草的《补充协议（追加定金）》，该协议约定：黄XX于2019年12月3日向张XX支付定金40000元，于2020年1月23日向张XX支付定金30000元，于2020年3月13日向张XX支付定金100000元；疫情过后办理房产交易手续，待过户完毕后15日内进行房屋交接手续；本补充协议是2019年12月3日《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）或之前的补充协议发生冲突，以本补充协议中的约定为准。2020年3月13日案外人曹XX向被告冯X账户支付追加定金100000元，张XX出具收据。2020年4月初张XX将还清贷款及注销房屋抵押登记等手续办理完毕。中原XX业务员在房产登记管理部门进行预约（预约号B007号），并联系张XX、冯X和黄XX共同于2020年4月17日办理过户交易手续，黄XX、张XX及中原XX业务员如约到场，冯X因家庭矛盾纠纷拒绝到场，以致于无法办理房屋交易过户手续。2020年5月1日黄XX向张XX和中原XX发出解除合同通知书，并于当日邮寄张XX，物流信息显示张XX于2020年5月3日本人签收，张XX当庭否认签收。

张XX与冯X系夫妻关系，于2007年8月18日登记结婚。2019年12月1日至2019年12月14日天津市中医药研究院附属医院张XX病案记载：入院情况神志清、精神可，出院情况神志清、精神可。本院邮寄送达张XX诉讼材料未果，2020年7月6日，现场向张XX送达了民事起诉状等相关诉讼材料。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房产交易合同》是否应当解除，何时解除；二、黄XX主张双倍返还定金是否应得到支持；三、黄XX要求在定金之外赔偿中介费应否得到支持。

对于争议焦点一，黄XX与张XX及中原XX2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）及2020年3月13日张XX与黄XX签订的《补充协议（追加定金）》合法有效，双方应依约履行各自义务。张XX未按约定期限办理还清贷款及注销房屋抵押登记等手续，冯X作为张XX妻子因家庭矛盾纠纷拒绝配合，以致于无法办理房屋交易过户手续，应属违约。合同约定若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，但2020年4月17日无法办理房屋交易过户手续，至黄XX20**年5月1日发出解除通知之时，尚未满足约定条件，此时合同并未解除，中原XX和冯X均表示同意解除合同，故此合同解除时间应为一审法院向张XX送达民事起诉状的日期即2020年7月6日。对于争议焦点二，根据合同约定和法律规定，张XX和冯X违约，应双倍返还黄XX定金，且为夫妻共同债务。根据《补充协议（追加定金）》定金数额为170000元，双倍应为340000元。对于争议焦点三，根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。但黄XX并未举证证实约定的定金不足以弥补违约造成的损失，故此对于黄XX要求赔偿中介费的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄XX与张XX及天津XX公司2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）于2020年7月6日解除；二、张XX及冯X于判决发生法律效力之日起十日内共同返还黄XX定金340000元；三、驳回黄XX其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6636元，减半收取计3318元，由黄XX负担146元，由张XX和冯X共同负担3172元。

二审期间各方当事人均未提供证据。

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。案涉《房产交易合同》签订后，张XX未按约定期限办理还清贷款及注销房屋抵押登记手续，后合同各方通过追加定金及签订补充协议的方式变更了合同约定的部分内容。但在中原XX进行预约后，冯X未到场予以配合，导致合同无法继续履行。冯X及中原XX在一审期间均表示同意解除合同，一审法院认定案涉合同在送达民事起诉状之日解除并无不当，本院予以确认。冯X虽并非案涉合同的签订人，但其系张XX配偶，且全程参与房屋买卖过程并收取了定金，一审法院结合合同实际履行情况要求冯X与张XX共同承担合同义务并无不当，本院予以维持，冯X不同意承担合同义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。黄XX作为支付定金的一方，在合同无法继续履行的情况下，要求张XX、冯X承担双倍返还定金的违约责任，符合法律规定，冯X不同意双倍返还定金的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，冯X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。