律师观点分析

上涨的房价、疯狂的炒房客，让房地产成为众矢之的，因为“现在不买，以后更买不起了”的观念已深深影响购买者，引发商品房买卖合同签售激增，随之而来的是很多商品房买卖合同纠纷。本期刘铭律师以案释法，解读签订商品房买卖合同时常见纠纷情形及如何轻松应对法律纠纷。

【基本案情】

案由：商品房销售合同纠纷

上诉人（原审原告）：田某某，男，1962年8月12日出生，汉族

委托诉讼代理人：胡静涛，天津岐丰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：天津XX房地产投资有限公司

法定代表人：杨某某，总经理。

委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。

案情概述：

2014年3月20日，原告田某某与被告天津XX房地产投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市河北区房屋，房屋总价款为1307295元。合同附件三“商品房质量、设备等情况”约定，合同附件六“补充合同”约定，被告不得自行变更合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。合同签署后，原告依约支付了房屋价款，并于2016年9月30日办理了入住手续。入住后，原告发现案涉房屋客厅的窗户系铁质，并非合同约定的断桥铝。双方因此产生争议，一审法院判决：驳回原告田某某的诉讼请求。上诉人田某某向二审法院提起上诉。

【审判结果】

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【律师解析】

根据实际情况而言，商品房预售合同常见纠纷类型有逾期交房、逾期办理权属登记、争议房屋交付条件是否具备、违约金约定条款争议、面积差价等，基于本案法律事实，刘铭律师以案释法，解析在购买签订商品房买卖合同时常见纠纷情形及如何轻松应对法律纠纷？

1、本案关键性问题在于商品房销售合同中约定的条款与实际交房不符，该合同是否有效？

为了保护购房者的权益，购房者发现合同约定的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。当事人就涉案房屋客厅窗户约定为断桥铝，因不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定，被上诉人在施工过程中实际使用了符合上述规范的铁质窗户，是为使涉案房屋质量符合要求，况且铁质窗户亦不影响上诉人的实际使用，故不予支持。

2、房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与宣传的销售广告不符，如何维权？

对于要约销售广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3、仅有房产证，但未办理不动产登记，购房者能取得房屋所有权吗？

房产证的效力弱于不动产登记簿的效力，登记就是将新的所有人姓名登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属的根据，当出现纠纷时，不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。

4、房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的。

【本案结语】

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，合同虽然有助于保障我们的权益，但并不是签订的合同都是有效的。刘铭律师告诫买房者，在购房时都不希望在房屋买卖过程中发生纠纷，应寻求专业人士对房屋买卖合同的内容全面、详细解读，以保证合同有效。若你也正在经历民事纠纷，可寻求刘铭律师的帮助，务必让你最大程度的维护自身的利益。