律师观点分析

利用开发商宣传单退房

              -撰稿人、代理人：谢建程律师

案情简介：

李某在昆明工作单位附近，发现全国某知名房企正在开发楼盘，经该楼盘的职业顾问介绍，且楼盘的宣传册上注有“无理由退房”字样。李某看该楼盘品质不错就于2019年4月3日和该开发商签订《商品房认购书》，次日又签订了《商品房买卖合同（预售）》，后李某按约定陆续支付了526330元房款，但李某被公司调到其他地方工作，李某一想：工作都没在这里了，就没有必要再买这房了，且买房是职业顾问介绍该楼房适用“无理由退房”。故李某向该开发商申请退房，但开发商不承认其职业顾问的曾经有过“无理由退房”的承诺，且《商品房买卖合同（预售）》中由约定“售楼书、宣传单、报纸、电视广告仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容”，决绝退房、退款，还要求李某承担违约责任。

李某找到谢建程律师，律师认为：

开发商楼盘宣传单我们很常见，那对于宣传单所载的宣传内容，是构成要约邀请还是构成要约呢？对此我们不能一概而论，本案中开发商在开盘宣传单首页顶端处载有“无理由退房”就是一个典型案列。那该宣传单应视为邀请邀请还是要约呢？

 第一，开发商宣传单上表注“无理由退房”，内容明确、具体，是对李某购房后可享有无理由退房的一种允诺，根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，该宣传单应视为要约，其宣传单上备注的“无理由退房”应视为合同内容及合同条款。

第二，关于《商品房买卖合同（预售）》中约定“售楼书、宣传单、报纸、电视广告仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容”的约定，不能排除开发商“无理由退房”的承诺。因为“无理由退房”对李某是一项重大的权利，关乎着自己切身利益，其《商品房买卖合同（预售）》是开发商提供的格式合同，且该合同的此条款，未做任何提示、提醒等告知义务。故合同中该条约定不能想当然排除宣传单中“无理由退房”的承诺或约定。

李某申请退房时，开发商就应该按照“无理由退房”的承诺办理退房、退款，但开发商至今都未为李某办理，已构成违约。

裁判观点

该案件诉讼后，经法院公开开庭审理本案，法院认为，该开发商在其开盘宣传单上首页端空白处载明“无理由退房”字样，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，宣传单上的“无理由退房”这对于李某当时购买房屋订立合同具有重大影响，其性质应属于要约，是合同内容的一部分。王某作为该开发商员工，其代表开发商与李某之间的民事法律行为对开发商具有法律约束力，李某申请退房后，开发商应按为李某办理退房手续，但至今都未办理，已构成违约。据此，法院判决：解除李某与昆明某地产开发商签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》；让开发商退还李某购房款526330元，并支付相应的资金占用利息。