房屋产权应该如何确认

　　影响产权归属的因素

　　1、产证登记人名字

　　房产证上权利人所登记的姓名，是拥有房屋产权的最直接证明，这有《物权法》的直接规定(《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致)。

　　产权证登记人的重要性无可置辩，但是，它并不是认定产权的唯一依据。

　　2、出资

　　有时，即使房产权证登记在一方名下，仍认定为共有财产，主要原因就是房屋为共同出资购买(最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二) 第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产)。因此，出资也是认定真实产权归属的重要依据。

　　3、产证与结婚登记先后关系

　　产证登记与结婚登记时间的先后关系，对产权认定也有重要影响。比如，同样是产证登记为个人，共同付款或还贷的，如果产证在婚前登记，一般认定为个人财产，婚后登记，一般认定为共同财产。

　　4、购房时真实意愿

　　如前所述，婚前产证登记为个人，共同还款的，一般认定为个人财产。但是，如果双方婚前购房时即有共同所有的意愿，司法实践中仍将认定为共同财产 (上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一) 沪高法民一[2004]25号 六、…若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理)。

　　5、出资的性质

　　为购房出资分为支付房款(首付或全款)和归还贷款。房款直接支付给开发商或其他卖方，是履行房屋买卖合同义务的行为，相对应的权利是取得房屋产权。而归还贷款则付给银行，是履行借款合同的行为，跟房屋产权没有直接关系。就取得房屋产权的贡献而言，支付房款是决定性的，归还贷款是从属性的，因此，在共同出资的情况下，参与支付首付比参与还贷更容易得到共有产权。

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