二手房买卖合同的六大特殊问题

1、独家代理协议。

所谓独家代理协议，又称独家委托协议，其性质是委托代理合同，一般是指卖方承诺在协议规定的时间内将自己的房屋委托给唯一的房产中介公司代为挂牌出售，同时承诺如果卖方再委托其他中介公司，将承担相应的违约责任。作为回报，中介公司一般也会在协议中承诺在中介费用等方面给予卖方一定的优惠。

对一些市场前景比较好的房源，中介公司会要求房主签订独家代理协议，以保证交易的独占性和成功率。独家代理有利有弊，要视具体情况而定。对于房东来说，选择一家中介公司做独家代理会比较省时、省力。但是独家代理也会有风险，比如成交时间放慢、中介公司本身的可信度等等。

另外，卖方和中介公司签订了独家委托协议后，就意味着放弃了委托其他公司的权利，否则要承担相应的违约责任。所以，在签定独家代理协议之前，卖方要根据自己实际情况慎重考虑。

2、期房转让。

目前市场上有一种比较特殊的二手房交易类型，这类交易转让的标的物是尚未交付或尚未办理权属证书的商品房，也就是通常所说的“期房”。

期房转让可分为两种：一种是预定权转让，另一种是期权转让。“期权转让”在实践中发生较多。这种转让发生在《商品房预售合同》签订之后卖方取得产权证之前。实践中，由于对此种行为性质的界定不同，各个地方对此采取了不同政策。有些地方允许期权转让，如上海，有些地方不允许，如杭州。

对于这种行为如何从法律上来认定，理论上存在争议主要有以下两种观点：

一种观点认为这是一种物权转让。转让方因为和开发商签订了《商品房预售合同》而对建设中的商品房享有一种期待产权，这种产权是尚未得到但在将来一般情况下一定可以得到的。因此，转让方可以将这种期待产权转让并因此获利;

另外一种观点认为这种交易不涉及物权的转移而只是一种合同权益转让行为，是债权的转让。转让方在《商品房预售合同》中享有的合同权利义务一并由受让方继承。

在建商品房在法律上也是一种物，且其所附着的土地使用权是完整的，开发商基于其土地使用权及对建筑材料等动产的所有权而享有在建房屋的不动产所有权，但由于该商品房项目在物质形态上尚未固化，不具备使用性能，依法不能交付使用，也不能办理所有权登记手续，故买受人(二手房买卖中的出卖人)事实上无法拥有该在建商品房法律意义上的所有权。

只是由于合同签订时买卖标的物已经特定化，在进行预售登记之后，买受人拥有可对抗第三人的对标的物的期待权。但由于不能办理所有权转移登记，买受人拥有的只能是一种特定物债权，至多只能称之为物权性债权。此时，再进行预售商品转让(期房转让)，受让方获得的是对开发商的特定物债权。

至于期房转让是否需要经过开发商同意，则要视具体情况而定。转让方已付清房款的，转让的只有权利没有义务，因此不需要经过开发商同意;房款尚未付清的(包括按揭贷款)，转让就需经开发商及银行同意。

3、定金问题。

从学理上讲，定金分为立约定金、证约定金、履约定金、解约定金和违约定金等五种。我国《担保法》中关于定金的规定兼有证约定金和违约定金两种性质。定金的法律效力体现为定金罚则，即付出定金一方违约的，定金归另一方所有;收受定金一方违约的，双倍返还定金。

定金担保需要注意两点：

一是定金担保一定要有明确的书面约定，而且一定要用规范的“定金”这一文字表述。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，均不能认定为法律上所称的“定金”，不能适用定金罚则;

二是定金担保自定金实际交付之日起生效，即定金只有实际交付才能产生法律效力。但实际交易中买方有时会将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。

中介公司收到买方定金后，有时会开具以下收据：“今收到买方某某多少意向金。如果卖方同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金交付方式对买方较为不利：

一、没有与卖方直接签署定金协议;

二、手中没有卖方出具的定金收条;

三、很难证明卖方已经从中介公司处收取定金的事实;

四、没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。

在此情况下，一旦发生卖方收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买方很难要求卖方双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，要明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具卖方委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。当然中介公司也应学会自我保护，要求卖方出具代收委托书或收条。

4、合同公证。

在二手房交易中，有些交易双方为慎重起见，会选择合同公证后生效。所谓房屋买卖合同公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人自愿签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。

当事人申办房屋买卖合同公证，一般需向公证机关提交如下证件及材料：买卖双方当事人的身份证明，如身份证、户口簿等;房屋所有权证，如为共有房产还应提交共有证明;法人买房或卖房的，应提交主管单位的批准文件;若当事人不能亲自到公证机关办理公证，可以委托代理人，代理人应向公证处提交委托书;买卖双方签订的房屋买卖合同证明。

当然，公证并不改变合同本身的效力，而是使合同在程序上和形式上更加可靠，那种认为公证可以加强合同的效力或本来有问题的合同只要经过公证就合法有效的观点是错误的。

5、优先购买权。

所谓优先购买权是指当房屋出售时，在同等条件下优先购买权人可以优先购买。根据有关规定，出卖房屋时，在同等条件下，下列个人或单位享有优先购买权：

(1)出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，房地产管理局所属经营部门或原出售单位有优先购买权;

(2)出卖已出租的房屋，须提前3个月通知承租人，承租人在承租期内有优先购买权;

(3)出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，共有人有优先购买权。

买卖双方在房屋转让时，如存在以上三类优先购买权情况的，应注意事先征求他们的意见，以避免优先权人事后提出异议，导致买卖行为被法院认定无效，造成不必要的损失和纠纷。

6、产权过户。

在我国，不动产所有权的转移以办理产权转移登记手续为必要，这在《土地管理法》、《房地产管理法》中都有规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，当事人应当自房屋产权发生转让、继承、赠与、交换、分析等法律行为起90日内向房地产管理部门申请登记，并领取新的房屋所有权证。这种登记即为通常所称的“过户登记”。

同时，根据“地随房走”的原则，房屋所有权发生转移，房屋占用范围内的土地使用权也一并发生转移，因此，办理房屋产权转移登记后还要再办理土地使用权转移登记。房屋转让行为经合法登记后，房地产管理部门会颁发新的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，房屋产权转让行为至新证颁发之日正式完成，房屋所有权也自此日起从卖方转移给买方。

二手房房屋产权过户手续比较繁杂，实践中，买卖双方一般会委托中介公司办理这些手续。委托中介公司办理房屋产权过户手续，买卖双方应及时向中介公司提供办理产权过户手续所需要的材料，主要有：《房屋转让合同》、《委托代理合同》原件;买卖双方的个人身份证、户口簿及私章;转让前的房屋所有权证、契证、土地使用权证。

实践中，卖方拖延提供材料的情况比较多，常导致房屋权证办理时间被拖延，增加买方的交易风险，因此，有必要在合同中对卖方不及时提供材料的情况约定相应的违约责任。

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