二手房交易中常见的法律误区

　　一、二手房交易的五个常见误区

　　1、阴阳合同中的阳合同全部无效

　　所谓阴阳合同，指的是买卖双方为了避免缴交税收，而刻意以低于成交价的价格签订一份阳合同供国土房产局备案，而私底下签订了一份实际履行的阴合同。很多人都知道阴阳合同，但是却大都认为阳合同是无效的，因为其恶意地损害了国家利益。事实上，阳合同并非全部无效，其无效的内容仅仅是其中的交易价格条款，其他条款依然有效力。

　　2、一方有违约另一方即可解除合同

　　违约确实是解除合同的条件，但是不是必然条件。这是因为违约的程度不同可以分为根本违约和一般违约，只有一方构成根本违约时才可以行使解除合同权利，一般违约如迟延履约等一般还应经催告并在合理期限内不履行时方能解约。这在本质上其实反映了我国《合同法》最大程度地促成交易，保护双方权益的目的。

　　3、没有根据合同约定支付定金是违约行为

　　这个问题很多人都认为是这样的，但却是错误的。这是因为他们并不理解定金合同的法律性质。事实上，定金合同属于实践性合同，即以实践中的实际情况为判断标准，自定金交付时生效。因此，没有根据合同约定去支付定金不构成违约，因为如没有支付之行为，则合同仍未生效。

　　4、一房两卖两个合同必有一个无效

　　这也是很多人普遍认为地必然结果，但也是错误的。一房两卖会签两个合同，但对于善意第三人来说，两个合同都是有效的。而签订两份合同的业主因为严重违反了诚实信用原则，而需要承担一定的责任，比如退款赔偿损失等。但对于合同的效力来说，两份都是有效的。

　　5、二手房为多人共有时，未经他方同样的买卖合同无效

　　未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于个案的不同。如果房产虽为共有但是登记在一人名下，买方若为善意第三人，且已经尽到注意义务了则属有效合同;如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后其他共有人不予追认，则合同无效，但是签约人构成表见代理的，合同有效。

　　二、应该如何应对二手房交易中常见的法律误区?

　　在以上列举的例子中，我们可以看到，其实这些问题本身就是经常出现的，但又经常被误解的法律问题。但是因为其专业性太强，或者规定太细，容易被广大二手房交易双方所忽略。因此，要应对这些法律误区，应有一套行之有效的方法：

　　1、在思想上树立严谨态度，对有争议的东西不要想当然。

　　这一点很重要，人们犯错往往是因为潜意识而且缺少必要的求证而直接引发的。所以，在考虑问题时，首先要从思想上树立严谨求证的态度，不能想当然地对某些问题定调，先入为主。如果是这样，往往会让自己陷于被动。

　　2、学习一些必要的法律专业知识

　　法律专业知识并非为法科学生或者法律人所特有。生活在法治国家中，每个人都必须有一定的法律常识。当然，它是靠日积月累的。所以，在适当的时间，人们应该尽可能对法律的运作和规定有一定的了解。比如说一手房地产交易、二手房买卖等。渠道可以是自学、也可以是善于请教法律专业人士，尤其是专业的房地产律师。律师们常年参与办案，经验非常丰富。如果能从他们身上学习勤记，则将会大大地减少自己购房卖房的风险。

注：本文系转载，仅供普法学习。