律师解读如何处理二手房常见纠纷

　　案例1：“零首付”买房买出麻烦

　　2009年6月，王先生了解到大连某房屋中介公司有一套房源价格很合适，价格才18.3万元。王先生找到中介公司，表示自己的资金都投在了股票市场，暂时不想动用，因此问中介公司首付款能不能低一些。中介告诉王某，这套房源可以做成“零首付”，即只需交纳几千元的首付款即可，剩余房款都用贷款方式解决。不久，王先生、中介及房主吴某三方签订了一份居间合同，为了满足可以“零首付”的贷款条件，表面上约定王先生的购买价格为21.3万元，而三方一致同意实际购买价格仍为18.3万元。合同签订后，王先生支付首付款3000元，并办理了首付款资金监管。王某支付中介费4000元，通过了贷款审批。

　　合同签订后不久，房主吴某以王某没有履行购房能力，“零首付”贷款违法为由要求解除合同。为此，王某多次和吴某及中介协商，表示就算银行贷款办不下来，也可以用现金支付，而且，王某还主动提出愿意多支付一些房款，但吴某无论如何都要求解除合同。为此，各方一直僵持不下。

　　律师解读

　　本案中吴某要求解除合同的两个理由都不能成立。其第一个理由为王某没有履约能力。根据合同法第68条规定，吴某以此为理由拒绝履行合同是在行使不安抗辩权，但吴某的理由并不能成立，因为吴某不能证明王某存在丧失或可能丧失履约能力的情形。其主张解除合同的第二个理由是合同约定的所谓“零首付”违法。该理由同样不能成立，依据合同法56条的规定，即使有关“零首付”的约定无效，也并不必然导致房屋买卖合同整体无效。因为，先贷款再付房款仅仅是对付款方式的约定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并对吴某的权利没有损害的话，房屋买卖合同在整体上仍然有效。

　　案例2：看房协议拴住了谁?

　　2011年4月，周某与大连某房屋中介公司签订了一份《看房协议》，约定周某委托中介买房，中介人员陪同周某看房屋，如房屋买卖不成交，中介不收服务费，同时周某保证不与所看房屋的所有人私下成交，否则赔偿双倍中介费。但是，由于中介公司工作人员疏忽，只记载了房屋在某小区，没有注明门牌号。当日，中介派人陪周某到房主孙某家看房。此后经过一段时间，孙某和周某达成房屋买卖合同，并于当日办理了产权转移手续。为此，中介公司大为光火，以周某违反看房协议为由，要求赔偿损失。周某以所看房屋不是《看房协议》约定的房屋为由，拒绝承担责任。

　　律师解读

　　中介公司出具的《看房协议》标明了所看房屋坐落的小区，同时也可以证明周某购买的房屋也坐落在该小区，那么中介公司就完成了第一轮举证责任，需要周某证明所看房屋为该小区内的另一户正在出售的房屋，如果周某无法完成该举证责任，则周某要按照《看房协议》的约定承担违约责任。

　　案例3：签订独家代理后房主私自卖房

　　随着国家房地产政策的调控，二手房交易日渐萎缩，为了尽快出售房屋，2011年6月，丁某和大连某房屋中介公司签订了一份《独家代理协议》，协议约定：由中介公司代理丁某位于沙河口区的一套房屋，委托期限为6月25日至8月25日。价格150万元，服务报酬为实际成交总价的1.5%。同时，双方还约定，丁某在委托期限内独家委托中介出售房屋，丁某不再委托第三方出售，若违反该约定，丁某则按出售房屋总价的3%支付违约金。

　　协议签订后，看房的来了一拨又一拨，但房屋却一直没有出售，7月，丁某自行联系将房屋以150万元出售，为此，中介认为丁某构成违约，要求支付违约金即房屋总价的3%。

　　律师解读

　　根据丁某与中介公司签订的 《独家代理协议》，丁某未经中介公司允许，不得再委托其他中介公司代理出售房屋，但并未禁止丁某直接与买受人达成买卖合同，因此，丁某直接与他人达成买卖合同的行为并不是违约行为，依法不应当向中介公司承担违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。